来源：第一太平戴维斯
近日，第一太平戴维斯发布 2020 年第四季度华南区房地产市场回顾，聚焦写字楼、零售物业及住宅三大板块，深入剖析市场表现，并凭借专业的市场预判力展望 2021 年市场发展态势。
受疫情及国际形势影响，中国房地产市场在 2020 年初无疑受到一定程度的冲击，但随着我国防疫措施逐渐见效，本地经济得以向好发展，房地产市场氛围在年末已基本恢复，尤其是包括大湾区、福建自贸区及海南自贸港在内的华南市场表现活跃，有望在新的一年取得不俗发展。
林木雄
第一太平戴维斯华南区
董事长
回望 2020 年，华南区市场表现瞩目，其中粤港澳大湾区各板块成交活跃，福建市场持续加快恢复，市场需求正全面复苏。此外，受离岛免税政策及自贸港建设规划影响，海南市场发展势头良好。2021 年，尽管国际大环境仍面临变化，但坚信在国内国外双循环的新格局中，华南区市场将重焕活力，实现新突破。”
广州，老牌一线城市展现市场韧性
广期所获批落地
投资市场成交额逆势增长
零售市场租金年内表现坚挺
办公
整体而言，广州甲级写字楼物业市场租赁需求受疫情冲击显著，全市空置率四个季度呈持续上升趋势，年度净吸纳量仅录得4.7万平方米，为过去十年年均水平的13.2%。
租赁市场承压加之供应高峰将至，业主意愿降租或提供更灵活优惠方案以保去化，全市租金指数因此同比下降4.6%。
大宗交易方面，自下半年以来本地写字楼大宗交易市场活跃度显著回升并逆势反弹，年内录得多宗成交。这不仅体现出后疫情时期本地市场之于投资者及自用买家的吸引力，亦彰显出市场参与者对广州写字楼市场远期蓬勃发展的充分信心。
零售
疫情显著冲击市场整体租赁需求，全市空置率同比上升5.0个百分点，至近五年最高值13.5%。但自第四季度起，存量市场中既有项目入驻表现近乎维稳，市场释放回暖信号。
与之相较，全市租金表现则极富韧性，全年租金指数仅同比下降1.2%，为一线城市最小降幅。
值得一提的是，本地奢侈品消费市场表现优异，巨大消费潜力的释放吸引多个高端品牌于本地选址落位。此外，护肤、彩妆业态租赁需求表现活跃，并成为上半年市场租赁需求重要支撑。
住宅
第一季度，因受疫情防控因素影响，市场短暂停滞。但自二季度起，市场迅速复苏并持续供需两旺。
八月“三道红线”政策传出以来，开发商推盘节奏进一步加快，截至年末，全市一手住宅供应面积同比增长52.0%，价格指数同比增长5.2%。
深圳，政策利好促进经济创新发展
示范区改革实施方案出台
经济复苏领先一线城市
湾区总部概念激发买房热情
办公
2020年，深圳甲级写字楼市场录得逾百万平方米新增面积。市场竞争继而愈发激烈，业主间的优惠策略亦更为灵活，全市平均租金已连跌两年，年内租金指数同比下降6.3%。
以价换量的推租策略加快市场需求复苏，全市年度净吸纳量达55.3万平方米，高于过去十年均值的24.5%。全市空置率历经连续三个季度上升后，于第四季度小幅下跌至27.9%。
在大宗买卖交易市场内，自用型买家占比大，年内数宗整售交易可见一斑。这类买家多数旨在藉此设立其大湾区或深圳总部，佐证其对本地经济发展的信心及长期的业务拓展计划。
零售
年内，深圳共计五个购物中心开业。
由于疫情对消费人流及消费习惯的直接影响，上半年市场需求略显疲态，部分业主与租户主动开展战略调整，市场较为波动。因此，年净吸纳量收缩至近十年均值的三分之一，全市空置率上升至9.6%，全市租金指数同比下降2.9%。
然而，疫情防控背景下，跨境旅行受限，反作用于本地消费需求增加，加之年轻人口聚集，深圳消费市场潜力凸显。国内外知名品牌积极拓店，其中，美妆、时尚、连锁餐饮等业态需求尤为活跃。
住宅
年内“715”政策出台，对购房者资质提高门槛要求，但因一手住宅供应有限，需求仍属旺盛，多数新项目去化迅速，一手住宅年成交量同比上升11.9%，但较2019年增速有所放缓。
考虑到年初停工停产的影响，政府暂时降低项目预售要求并加快批复，令一手住宅年供应量同比上升12.2%，其中，新兴区域供应量扩大，核心区域供应则更为稀缺。
因此，一手住宅成交均价同比结构性下降1.2%，但限价政策持续引导价格走向稳定。
珠海，2021年GDP目标增长7%
产业结构持续优化
商用物业倍受挑战
住宅市场表现坚挺
办公
年内，全市共录得28.4万平方米新增供应，为历年之最。之于原市场规模而言，大量的新增供应令市场去化压力陡增，叠加年初疫情冲击市场租赁需求，致使全市空置率同比上升4.6个百分点，至47.4%，为近五年最高水平。
业主对项目租金预期普遍下调，全市租金指数同比下跌2.0%。
零售
上半年，疫情对市场租赁需求造成显著冲击，净吸纳量首录负值；下半年，鉴于疫情防控卓见成效，加之新项目开业入驻表现优异，全市净吸纳量由负转正。
然而，由于早期疫情负面冲击过于显著，全市空置率仍上升至21.5%，为历史最高水平。鉴于当前市场供需现状，业主大幅下调租金预期，全市租金指数同比下跌6.9%。
住宅
疫情冲击下，住宅市场表现尤为坚挺。尽管受疫情影响，上半年住宅市场供需两端有所停滞；但进入下半年，市场推盘节奏回归常态。
鉴于前期负面冲击较为显著，截至11月底，全年新增供应仍同比下降30.9%。相比之下，需求端加速恢复，表现瞩目。同期，全市住宅成交量已达2019年全年的92.4%，同比上升4.0%。
福州，政策助力新经济加速发展
地区生产总值首次突破万亿元
数字经济、海洋产业规模日益壮大
闽江北和金融街写字楼市场表现突出
办公
年内，全市迎来五个新增项目交付入市，均位于新兴子市场。
新兴子市场中，以闽江北和金融街最受租户青睐，二者在2020年下半年期间去化提速，为全市年度净吸纳量作出主要贡献。
然而，全市平均空置率在疫情影响下仍同比上升至23.7%，但低于2014年至2018年的水平，市场呈现韧性。
零售
2020年下半年，宜家商场及福州融侨外滩壹号开业；苏宁广场A区仍处于闭店升级状态；爱琴海购物公园则完成升级调整，并引入众中高端化妆品牌及网红餐饮品牌进驻。
受疫情冲击，年内零售品牌整体扩张步伐放缓，全市平均空置率同比上升至6.5%。
租赁市场竞争加剧，加之部分项目内部调整仍在进行，令全市租金指数同比下跌4.1%。
住宅
2020年房企推盘节奏加速，福州一手住宅新增供应面积同比上升8.4%。其中，仓山区表现最为亮眼，年内贡献最高供应量。
然而，在疫情背景下，购房需求放缓，加之成交均价同比上升3.3%，一手住宅成交面积同比减少14.3%，成交主要集中于仓山区和晋安区。
厦门，招商引资活动成效显著
下半年市场积极信号显现
写字楼供过于求压力暂且缓解
“首店”频现，零售市场向好
办公
年内，新增供应步伐因疫情影响而有所放缓。市场需求则于下半年显著复苏，以东部旺盛需求带动全市净吸纳量同比上升约50%。
因此，供过于求压力暂获缓解。全市写字楼平均空置率同比下降至24.7%，且多数子市场空置率呈现环比及同比双下降。
然而，由于年内经济不确定性较高，全市租金指数同比下降2.3%。
零售
继华润万象城等优质项目于2018年入市后，截至2020年末，市场已连续两年未录得新增项目，存量市场的消化和项目运营仍属主要挑战之一。
年内，主要受疫情影响，租户退租以及项目内部调整品牌和业态的情况显著增加，全市空置率同比上升至6.8%，但下半年度全市净吸纳量已由负转正。
全市平均租金同比微跌0.4%，其中，逾半数子市场租金同比下降。
住宅
2020年，厦门住宅市场限购政策未见大幅调整。而政府高度重视优化人才引进及人口增长政策为全市住宅市场继续添注利好因素。
疫情背景下，一手住宅成交均价同比上涨4.5%，同时成交量同比上升53.8%。因此，全市年成交金额创新高，达约人民币884亿元。
海南，稳步建设中的自由贸易港
自贸港建设高热度激发写字楼市场
免税新政吸引优质零售品牌和投资者
海口
海口商用物业：
办公：受疫情冲击，2020年前五月，海口写字楼租赁市场表现较为低迷。但自六月份《海南自由贸易港建设总体方案》正式印发以来，市场租赁需求迅速反弹，截至年底，全市甲级写字楼空置率同比下降9.1个百分点，至39.3%。随着大英山金融聚集区规划逐步推进，海口亦吸引诸多知名金融机构进驻本地购置写字楼物业，以满足自用需求。年内，市场录得一宗整售交易，中国人寿于下半年购置位于大英山的富力首府柏丽广场。
零售：2020年，海口零售市场无新增供应入市，全市零售物业市场总存量（含购物中心和百货）仍为145.6万平方米。自《关于海南离岛旅客免税购物政策的公告》发布以来，免税市场持续火热，2021年春节前还将新增两市内离岛免税店，进而吸引更多优质零售品牌进军本地市场，由年内租赁活动及成交可见一斑。岛内居民消费进境商品正面清单亦即将发布，料将为海口零售市场带来更加充足的发展动力。
三亚
三亚商用物业：
办公：自贸港建设利好叠加本地《中国（海南）自由贸易试验区三亚总部经济及中央商务启动区控制性详细规划》继续推进，赋能三亚甲级写字楼物业市场加速发展，其市场规模、楼宇品质与物业管理等表现有望逐步提升。
零售：自离岛免税利好新政颁布以来，三亚免税市场尽享政策红利，免税销售额屡创新高，随着年底三免税项目齐开，免税市场规模进一步扩大。鉴于此，更多知名开发商、免税运营商及零售品牌积极于市场找寻扩张机会，本地零售市场料将蓬勃发展，前景可期。
