2025年6月上海办公楼租赁市场：挑战与机遇并存

2025年6月的上海办公楼租赁市场呈现供需深度调整、区域分化加剧、产业升级驱动的特征。进入2025年6月以来，上海办公楼租赁市场展现出复杂而多面的发展态势，既面临诸多挑战，也蕴含不少机遇，可谓好坏参半。

从市场现状来看，一方面，整体市场需求相对疲软。2025年第一季度作为传统淡季，上海甲级写字楼整体市场需求就较为疲软，空置率环比小幅上涨，租金持续下行。这种趋势在6月仍未有明显改观，市场竞争激烈，供过于求的态势延续。预计未来三年内仍有超过300万平方米新增供应入市，企业对租赁成本较为敏感，租金未见上扬态势。另一方面，供应端持续增长，2024年上海经济全面步入常态化运行轨道，办公楼租赁市场供应增长态势得以恢复，市场存量持续攀升，2024年全市办公楼新增供应量实现了15.38%的增长，这也进一步加剧了市场的竞争压力。

然而，市场中也涌现出一些积极的信号。从行业需求来看，专业服务、金融及汽车及零部件等领域需求稳定，互联网行业冷热不均，但消费品行业需求有所上升，占比达到16%，成为市场需求的新亮点。同时，“新元”需求涌现，在金融、科技、制造贸易等行业，新兴元素驱动需求增长，相关企业租赁需求占比达30%，且获得C轮及以后股权融资的“新元”类企业占比上升，未来扩张和升级需求潜力大。此外，不同区域的市场表现也各具特色。浦东新区金融与科技双轮驱动，人工智能、集成电路、生物医药等新兴产业快速崛起，张江科学城与临港新片区政策支持进一步强化区域吸引力；静安区高端商务与韧性需求并存，超高清视听产业集聚区与总部经济形成互补，推动多元化需求；徐汇区人工智能与政策红利叠加，2025年徐汇区政府通过人才招聘与公租房配套政策，强化区域人才吸引力；闵行区先进制造与成本优势凸显，政策驱动下，区域租金补贴与产业园联动效应显著，成为企业成本控制型选址的热门选项。

在市场趋势方面，灵活办公空间需求持续增长，联合办公、服务式办公室等业态迎来发展机遇。随着可持续发展理念的深入人心，绿色环保、节能高效的办公楼也更受租户青睐。同时，市场分化加剧，核心区域优质办公楼凭借稀缺性和完善的配套设施，将继续受到追捧，租金保持坚挺。新兴商务区则面临激烈竞争，租金增长乏力，部分项目可能出现空置率上升。

对于企业来说，在当前的市场环境下，需要根据自身的发展需求和预算，合理选择办公地点和办公空间类型。对于业主方而言，应精准把脉企业诉求，探索新发展模式，通过品质升级与灵活策略应对竞争。例如，提升办公环境的硬件设施和软件服务，满足企业对办公环境升级的需求；关注ESG绿色可持续发展及智慧化趋势，打造绿色环保、智能高效的办公楼，以提高市场竞争力。2025年6月上海办公楼租赁市场处于深度调整期，市场供需失衡、租金承压下行等问题仍然存在，但同时也孕育着新的发展机遇。随着经济的逐步复苏和产业结构的不断升级，相信上海办公楼租赁市场在未来有望实现更加健康、稳定的发展。

以下从市场概况、区域动态、租金水平、行业需求、政策影响及未来趋势等方面展开分析：

一、市场概况：供应压力持续，空置率高企

2025年上海办公楼市场仍处于供应高峰期，全年预计新增供应约125-143万平方米，主要集中在长宁核心、徐汇滨江及浦东前滩等新兴板块。这一供应规模远超需求增长，导致市场整体空置率维持高位。2025年一季度，全市甲级写字楼空置率达22.3%，其中中央商务区（CBD）空置率16.7%，非中央商务区（DBD）空置率高达29.2%。部分新兴区域如北滨江空置率甚至突破55%，苏河湾达43.1%，供需失衡问题尤为突出。

二、区域分化：核心区韧性凸显，新兴板块以价换量

1.核心商务区：价值深化与租金高位

陆家嘴、南京西路等传统核心区仍是金融、高端服务业聚集地。陆家嘴金融城甲级写字楼租金维持在8-12元/㎡/天，聚集全市70%持牌金融机构，形成“双核驱动”格局。南京西路核心区租金超10元/㎡/天，税收亿元楼达92幢，经济总量稳居中心城区首位。尽管供应增加，核心区凭借区位优势和产业集聚效应，空置率相对较低（11.9%-13.2%），需求稳定性较强。

2.新兴板块：租金洼地与配套升级

前滩、张江、徐汇滨江等新兴板块租金较核心区低20%-40%，成为成本敏感型企业的主要选择。例如，前滩租金6-10元/㎡/天，张江科学城通过19号线强化与陆家嘴联动，吸引超2万家科技企业入驻。虹桥商务区租金低于核心区15%，莘庄维璟中心租金较张江低40%，提供123-6000㎡灵活空间，吸引广芯电子等硬科技企业。部分项目如虹口“中垠广场”通过超高层设计、共享商业配套及绿色认证（WELL铂金、LEED铂金）提升竞争力，吸引金融机构和科技企业。

3.非核心区域：空置率高企，依赖政策刺激

虹桥、莘庄等非核心区域租金最低（3.5-5.7元/㎡/天），但空置率普遍超过30%。青浦区等通过《促进楼宇经济高质量发展的扶持办法》提供租金补贴、装修资助及招商奖励，推动产业集聚。例如，张江科学城推出“数智天地・租赁社区”，提供近3000套租赁住房，吸引科创人才并促进产城融合。

三、租金走势：持续下行，成本驱动升级需求

2025年一季度，上海中央商务区租金环比下降2.2%，非中央商务区降幅达2.6%，主流租金区间从7-9元/㎡/天降至5-7元/㎡/天。核心区租金仍维持高位（陆家嘴8-12元/㎡/天、南京西路10元/㎡/天以上），但非核心区租金进一步下探，如苏河湾汇能大悦中心租金4.5-5.7元/㎡/天，较南京西路低30%。租金下行推动成本驱动型升级需求，74%的搬迁类租赁源于办公环境升级，66%的租户要求租金降幅超20%，超四成企业期望降幅达30%以上。

四、行业需求：金融与科技主导，新兴产业崛起

金融与专业服务：金融业占比23%，投资管理和银行领域需求强劲，陆家嘴、南京西路仍是主要聚集地。专业服务业（律所、咨询）占比9%，内资律所通过租金窗口期升级办公场所。

科技互联网（TMT）：占比22%，电商、通信及软件企业扩张活跃，张江科学城、徐汇滨江成为重要承载区。科技企业对租金敏感度最高，主流租金区间降至5-7元/㎡/天。

消费品制造与零售：需求回升显著，占比16%，零售快消品和3C电子产品企业活跃度较高，部分企业从核心区搬迁至新兴板块以降低成本。

新兴产业：AI、新能源、生物医药等产业成为新动能，张江“科学之门”吸引8家AI企业入驻，打造人工智能创新应用中心。教育、健康护理等消费服务业首次进入需求前六名。

五、政策与市场策略：灵活租赁与品质升级

政策支持：自贸区、临港新片区及G60科创走廊推动产业集聚，闵行区战略性新兴产业产值占比达53%，张江科学城通过轨交优化提升区域联动。青浦区等出台政策，对特色楼宇给予最高60万元奖励，并为入驻企业提供租金补贴和装修资助。

业主策略：传统写字楼普遍降低整层起租门槛，提供动态扩租、共享服务等灵活方案。例如，高格推出“企业成长舱”，空间调整效率提升70%，租金较同地段传统写字楼优势显著。部分项目通过绿色认证（LEED、WELL）和智能设施（人脸识别、全息投影）吸引租户。

灵活办公崛起：共享办公和服务式办公室在核心商圈和新兴区域扩张，氪空间、创富港等品牌通过“全球办公护照”“产业定制服务”满足企业弹性需求。灵活办公空间出租率达85%，显著高于传统市场平均水平。

六、未来展望：供需博弈下的结构性机会

供应压力延续：未来三年预计新增供应超300万平方米，市场去化压力持续，租金下行趋势难以逆转。业主需通过品质升级（如绿色建筑、智能管理）和灵活策略应对竞争。

需求分化加剧：金融、科技等行业需求稳定，新兴产业（AI、新能源）潜力释放，而传统行业可能进一步收缩。租户选址更注重“区位价值+产业生态+服务赋能”的综合解决方案。

资产转型与创新：部分空置办公楼改造为长租公寓、实验室或共享空间，如新黄浦收购北京昌平项目改建为保障性住房，探索业态转型路径。灵活办公、远程协作与线下办公的结合将成为常态，推动办公空间向“服务化”转型。

总体而言，2025年6月的上海办公楼租赁市场呈现“核心区韧性坚守、新兴板块以价换量、非核心区依赖政策”的格局。企业需把握租金窗口期优化选址，而业主需通过差异化服务和产业生态构建提升竞争力。未来市场将在供需博弈中逐步实现结构性平衡，优质资产和创新模式将成为复苏关键。