上海写字楼市场已经面目全非了，如果再跟不上时代变化，有些人就会被淘汰了。他从过去的躺着收租的增量时代，过渡到现在和未来的运营为王的存量时代。首先是思维模式上，过去是地主思维、瓦片思维，核心就是位置、位置加位置，只要楼盖在好地段就不愁租客，上海写字楼业主竞争的是建筑和硬件楼的高度、大堂的气派、玻璃幕墙的档次和一些围绕着这些的基础物业服务。商业模式也可以简单的概括为资产持有和租赁收入的来源比较单一，就是上海办公楼租金加物业费。而现在和未来的思维模式是产品经理加服务商思维，其核心是上海租办公楼用户价值和生态竞争的是谁更懂上海租写字楼用户，为上海租写字楼用户提供更多的价值。商业模式可以概括为资产管理与增值服务并重，收入来源更加多元化。除了租金之外，还能提供增值服务的收入以及合作分成、企业孵化等等这些更具想象力的部分。那么资管人要想去践行未来的思维模式和商业模式，要从以下三方面入手。

第一是深刻理解上海租办公楼用户需求，这远不止于你知道一个上海租办公楼用户他需要多大的面积和承受什么样的租金，它意味着对上海租写字楼用户企业和他的员工要全方位、深层次的洞察。比如对于上海租办公楼用户画像就不能简单的归纳为是金融企业还是科技企业。那你要深入了解这个企业所处的行业赛道，它的发展阶段是初创、成长还是成熟，它的企业文化、品牌调性。扩张计划成本的敏感度，以及对楼宇ESG方面表现的看重程度。21世纪什么最贵？人才啊，资产管理团队还要了解一个企业主要员工的年龄层，通勤方式，工作模式这些多样性。是不是更需要专注的空间还是协作的空间，对生活品质的细节比如咖啡厅、健身啊、餐饮这些需求对环境健康和福祉关怀的关注点。此外还要建立长效的沟通机制，最典型的就是要定期进行上海租写字楼用户满意度调查，并且公布你的改进计划，举办上海租写字楼用户的沙龙、CEO早餐会等等这些社区活动，创造非正式的交流场景来倾听上海租办公楼用户的真实声音。

第二是实施精细化运营管理。这里包括空间的运营精细化，包括灵活工位的解决方案，提供短租的工位，移动办公仓，共享会议室，满足企业弹性办公的需求。公共空间的活化，把闲置的大堂、露台、角落等等区域改造成共享的休息区、沙龙场地、迷你的健身房等等，来提高空间的效率和吸引力。然后是数据驱动决策的精细化，通过门禁消费、会议室预定等等系统的这些数据的收集来分析空间的使用率高峰人流量的热点区域，从而来优化能源保洁和空间的配置，部署楼宇的智能化管理系统，实施监控水电的消耗，自动的调节空调和照明，达到显著的节能目的。这方面也有很多成熟的第三方服务商来帮助业主来做合同能源管理，大家可以参考合作。再有就是服务流程的精细化。要建立标准化的服务流程，Sop让保安、保洁、维修、前台接待等等这些基础环节的服务品质得以稳定，引入数字化服务工单系统注入手机APP一键报修投诉预定服务流程的透明可跟踪，提高效率和体验。

第三是超越物理空间之外的增值服务，这才是打造差异化竞争力的护城河。其本质是以楼宇为载体，构建一个赋能企业成长，提升员工幸福度的生态平台，从而增强上海租写字楼用户粘性。可以从两个小细分入手，首先是企业成长的赋能服务，产业社群的搭建可以定期组织一些行业的交流会、政策的宣讲、融资对接会，促进楼内企业之间的合作与资源的交换。还可以引入一站式的企业商务服务配套，比如工商注册、法律咨询、财税代办、招聘服务，让企业足不出户就能够解决后勤问题，还可以帮助企业的品牌曝光在楼宇的公共屏幕啊，官方的公众号渠道等等，为优质的上海租写字楼用户提供品牌展示的机会。

其次是员工生活服务的赋能，引入高品质的生活环境，配套不再是传统的便利店，而是引入精品咖啡、轻食餐饮、健康工作室、瑜伽馆、便利店数字化升级等等，打造特色的活动IP。可以定期举办楼宇的午间音乐会，周四的红酒沙龙，健康冥想课程等等，来营造社区的归属感。还可以通过企业团购为员工谋福利。以整栋楼宇和园区的体量与周边的这些商户，健身房，餐厅，幼儿园等等谈合作，为楼内的员工争取专属的折扣和福利。

总结一下，未来的上海写字楼优质管理方，其角色更像是一个平台运营方和生态构建者，他们卖的不仅仅是一个办公场地，而是一个高效的，健康的，有归属感的，能够帮助企业成功的解决方案和社区理解。上海租办公楼用户是设计所有产品服务的起点，精细化运营是降本增效、提升基础体验的保障，增值服务是构建护城河，创造新收入，留住租客的终极杀手。这三者呀，环环相扣，共同作用，才是当前量价双杀的存量竞争中脱颖而出，实现资产保值和增值的必要条件。

注：以上文章由上海思创德物业顾问有限公司陈娇娇撰写。