来源：CBRE世邦魏理仕
深圳商业地产在疫情后的第三个季度表现卓然。写字楼需求迅速回暖，单季净吸纳量共同比环比均录得明显增长。科技和金融板块需求稳增，其中科技板块尤为突出，为市场贡献过半需求。在需求推动下，租金跌幅进一步收窄，优质楼宇表现可圈可点。优质零售物业市场方面呈现了同样的图景，单季新增需求规模录得今年以来的最好表现。美妆经济表现抢眼，国际一线的高端美妆护肤品牌成为高品质购物中心租户升级的首选。得益于卓有成效的疫情控制，国际品牌在深圳拓店也逐渐活跃，个别品牌升值开出全国首店，整体市场空置率处于低位。物流市场则在以母婴和美妆支撑的电商需求及内贸支撑的第三方物流需求增长的带动下，持续录得了租金增长。大宗交易市场表现更是突出，季度交易总额达50亿元以上，环比增长超3倍，写字楼类的资产交易尤为活跃，且首次录得了数据中心的交易，整体市场呈现了较高的活跃度。
与此同时，适逢深圳特区建立40周年，在意见稿发布一年以后，国务院颁布了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025）》，在土地供应、金融、科技、外资企业的发展和人才策略等方面给出了进一步的指引，赋予了深圳更多的发展可能，为深圳写字楼、工业和大宗交易市场带来很多新的发展契机。
CBRE世邦魏理仕深圳研究部主管 郭丽萍
优质写字楼市场
2020年第三季度，三个甲级写字楼交付使用，共录得新增供应17.4万平方米。总体新增供应较少的罗湖迎来了一个新项目入市，位于笋岗。
本季吸纳量回暖明显，录得24.3万平方米的新增吸纳，同比及环比均有较大增长。90%的需求来自国内企业，同时租户升级搬迁较为活跃。
从需求的行业结构来看，科技板块为本季深圳写字楼市场贡献了超过5成的需求，其中9成以上来自国内科技企业，同时国外知名科技企业东芝和IBM在季度内均有扩租。金融板块持续发力，成为继科技板块后的第二大需求来源，总体贡献比例近17.0%，投资理财和财富管理两个细分产业最为活跃。外资金融机构方面，本季度录得韩亚股权投资、恒生基金以及集友银行等租赁交易。
在整体市场需求回暖的带动下，整体市场空置率环比下降0.8个百分点至20.1%。鉴于市场可租面积充裕，业主保持在租赁策略上的灵活性以吸引和留住优质客户。与此同时，也看到多个楼宇提供精装短租方案，并在短期内改善了项目的入住率。本季市场平均租金跌幅收窄，环比下降0.7%至每月每平方米194.3元。
2020年第三季度市场主要租赁需求行业分析（按租赁面积）
CBRE深圳顾问及交易服务 办公楼部主管吴洋表示：
“未来六个月，预计将有40万平方米新增供应集中入市，主要分布在前海和车公庙片区。在科技和金融两大板块稳定需求的带动下，以及来自外资公司的寻租需求的重新启动，整体市场吸纳量将会有不错的表现，市场空置率或有改善。但受新增供应影响，预计市场空置率将继续上升。受疫情累积及高位新增供应的影响，整体市场的平均租金预计将依然呈小幅下跌的趋势。”
优质零售物业市场
随着疫情缓解，之前推迟开业的部分项目本季开出，新录得三个项目共29.9万平方米的新增供应，分别是位于龙华的红山6979，南山蛇口的汇港二期和西丽的宝能环球汇。后两个项目的入驻率均在95%以上。
本季可见较为明显的需求回暖，大面积的闭店情况已逐渐缓解；连锁餐饮和零售品牌陆续在核心以及次级核心的商圈开出多家分店，同时购物中心的人流量和购买活跃度也有较大改善。整体市场吸纳量录得26.4万平方米，为今年以来的最好表现，空置率处于4.6%的低位。
聚焦需求板块，零售需求依然为第一大来源，占比4成以上。美妆表现抢眼，单季录得22家店铺开业；国际一线的高端美妆护肤品牌成为高品质购物中心租户升级的首选，首店更受青睐，更好的品牌和产品体验使线下美妆门店成为商场吸引年轻消费客流的利器。餐饮方面，品牌的升级换代仍在继续，主要集中在连锁简餐商家，单季入市近60家。
得益于卓有成效的疫情控制，国际品牌在深圳的拓店也逐渐活跃。本季SkinCeuticals，Roger Vivier首进深圳，Burberry在深圳湾万象城开出国内首家Thomas’s Cafe。
本季整体市场平均租金环比持平，报每天每平方米20.3元。值得注意的是，个别优质购物中心在品牌强劲店铺需求的带动下，本季已小幅提升租金报价，透露出市场复苏的积极信号。
2020年第三季度市场主要租赁需求强度分析
CBRE华南区顾问及交易服务 商业部主管钟廉军表示：
“未来六个月，预计有30多万平方米的新增供应入市，主要将分布在龙岗和宝安区。深圳市场将迎来首个万达广场，前海也将迎来首个购物中心开业。考虑到部分非核心片区的购物中心开业入驻率低于市场平均，预计整体市场的空置率将会有小幅升高，但租金将保持平稳。随着新增供应的日益增多，竞争差异化将成为业主关注的运营策略。”
仓储物流市场
本季未录得新增供应入市，预计年内高标仓无新项目入市，最近的新增供应交付时间为2021年第一季度。
2020年1-8月，深圳港集装箱吞吐量同比依然回落，下降5.4%。据海关统计，1-8月，深圳出口总额依然呈下降态势，录得0.6%的微跌，但降幅较1-7月收窄1.1个百分点。受此影响，虽然第三季度为物流的传统旺季，但疫情和经济疲软导致深圳进出口仓储物流需求放缓，并未像之前一样在传统旺季扩租及增加货物周转量。
整体市场需求主要来自第三方物流和电商板块。其中，第三方物流背后的实际需求主要来自内贸板块，而电商则主要集中在母婴和美妆的消费板块。受个别物流设施整合出租面积的影响，整体市场空置率环比微升0.3个百分点至3.6%，但依然维持在较低水平。
在低空置率的市场情况下，全市大部分高标仓租金保持稳定，个别仓储物业依然录得了租金增长，高标仓市场平均租金环比微涨0.1%至每月每平方米47.3元。
CBRE华南区顾问及交易服务 产业地产部主管邓伟表示：
“随着国际物流公司逐步恢复跨太平洋航线，深圳进出口相关的仓储需求将逐步复苏。国内消费的持续反弹以及疫情后消费习惯的改变也将带动电商以及跨境电商的增量需求。随着内外贸的好转，深圳物流市场的空置率将保持低位，租金将小幅增长。”
投资市场
2020年第三季度，深圳大宗交易录得自疫情以来的最好表现，共录得6宗交易，交易总额共计53.7亿元，环比增长达3.3倍，同比亦录得明显增长。
本季，深圳第一次录得数据中心的交易，该交易为一个资产包，即鹏博士深圳南山数据中心项目。
写字楼为本季度的主要交易标的类型，共录得4宗交易，其中3宗甲级写字楼，1宗为工业型写字楼，交易额共计49.4亿元。4宗成交均为自用目的，买方来自于国内科技和金融行业。
第三季度大宗交易按物业类型分析（交易笔数）
CBRE深圳投资及资本市场部 主管古振鹏表示：
“预计市场的投资回报率在未来六个月将依然保持平稳，鉴于租金和成交价格的同方向变化。短期内疫情及外部环境的变化会导致部分投资者决策延期。随着近日深圳先行示范区实施方案落地释放的多项利好，投资者对深圳的投资信心将被加强，深圳市场关注度将进一步提高。中长期来看，深圳持续看好的城市发展前景以及有限的可供交易的物业选择将持续利好大宗交易市场。”
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