来源：商办互联

十一之后，乱穿衣的时节到了，北京的气温波动哆里哆嗦的，人哆里哆嗦的，没成想新冠疫情也哆里哆嗦的。青岛的本土病例，包括台湾声称从江苏回台的“阳性”病例，都让国内各行各业的人们心里跟着颤。今年“金九银十”在这样的氛围里就显得与往年大不相同。接下来商办行业的发展之路仍然存在着很多的不确定因素，其中一方面是目前这种状态还会持续多久；另一方面是什么样的项目、什么样的产品能经过这波市场考验之后领跑新赛道。

近期，我接触了一些资深的业内人士，包括项目资管人、一线经纪渠道，另外也采访了几家选址企业。在对话中，能感受到大家从年初的紧张焦虑，到后来慢慢习惯，再到现在从容而积极地面对“金九银十”，不同的行业角色，有着不同的感受。因此我做了这样一期采访，从不同区域、不同市场高度、不同客户属性的视角进行一个切面展示，希望大家看完能稍有收获。

项目资管人（CBD商圈）

对话标签：市场预判、消费降级、客户选址剖析

1. 与前几个月相比，目前带看量如何？

答：CBD区域的稳定性相对较高，并没有在金九银十有明显的增加或减少。

2. 今年“金九银十”的市场表现有没有达到您的预期？

答：其实我们也是在之前有一个预判，就是今年的金九银十，不见得会带来很大的成交，我们肯定不会把所有的砝码全都压在金九银十上面，所以在这之前，我们就已经把所有的工作都往前提。

尽管按照以往的经验来说，在金九银十时期市场可能会好一些，是因为有一些越是大面积的客户，越是品质比较好的客户，一般会在九月份或十月份做明年的预算，所以说会提前到市场上去做选址，但不一定在九月份或者十月份能够签约。再加上目前的这个市场情况，所以说截止到现在，市场的表现还没有达到像往年那样的预期，但这应该是基本上符合我们的前期预判的。

3. 在与经纪渠道开展业务合作时，您近期的感受是怎么样的？

答：大家压力应该都挺大的。代理公司到年底肯定有他们的压力，开发商包括甲方也是有压力的。但是市场状况就是这样，所以说大家也不至于悲观，在当下能做什么事、能做到什么程度就尽力而为，毕竟到年底还有最后两三个月，大家都在努力冲刺，也是希望在年底之前尽量能把业绩向上提升。

4. 疫情冲击下，很多客户企业消费降级，您认为接下来企业需求意向更偏重于哪些方面？

答：消费降级肯定还会持续，我个人认为最起码要持续到明年。客户选址肯定相对来说会考虑综合成本，包括租金的成本和装修的成本。如果开发商能给出比较好的政策，比如拎包入驻、定制装修，这就非常符合客户当下关注的重点，肯定会比较吸引客户。

以往比较高端的客户，不太在乎开发商给到的一些补贴、装修免租期，包括定制装修，但是我们遇到的一些高端客户，今年也开始会关注这方面的优惠。反而是一些越好的客户对未来的判断可能会越悲观，因为他们各方面掌握的信息，包括经济的趋势掌握得更全面，所以说他们在一些成本方面可能会更加谨慎。

不过这方面也要看企业属性以及行业类型，比如国企肯定是比较稳定的，相对来说考虑成本的因素会比较少一些，不太在乎租金多少、能不能拎包入驻。而且因为他们对人均办公面积都是有要求的，相对来说国企会更倾向于自己装修，不会太考虑这些额外的优惠。但是除了国企，包括央企，其他的行业目前都会考虑开发商给到的一些好的政策。

从面积来说，可能疫情和经济对于有些行业影响不大，甚至还逆势发展，包括像医疗、互联网行业等等，可能由于疫情还会增加一些业务，因此有可能会在这个时间节点上选择扩租，但是大部分的企业在这个节点或者明年选址相对来说都会比较保守。

一线经纪人（丽泽商圈）

对话标签：往年同期对比、市场体感、产业聚集

1. 今年9月以及10月过去的这段时间，带看与成交和往年同期相比如何？

答：和去年比的话是肯定比去年要少一些，但是去年其实已经比前年或者说往年的十月份要少，就是从去年开始，过完十一之后感觉有租赁需求的客户就明显少了。

 2、近一两个月与项目方的合作有什么感受？项目方有什么动作和表现？

答：项目方现在都比较积极合作，一方面佣金比例比较高，一方面反映速度相对比较快，另外还有设立现金或者是礼品卡之类的带看奖励。这种刺激手段在以前可能就是个别一两家项目采用，现在基本上体量比较大的项目都会有这种带看奖励。除了这些，渠道推介会、踩盘活动之类的，从去年下半年到现在，基本上都很多。项目方都在以各种形式积极拓客，接待服务更热情、更有主动性。

此外，很多项目也将疫情化为办公产品升级的一个契机，以前有的项目只是单一地出租面积，现在可能就会配套推出定制装修、配套家具等服务，提升项目的竞争力。

3. 疫情平息之后，不同行业的企业选址更偏向北京哪些区位，以及什么样的商办产品呢？

答：感觉近两年的趋势基本上都是不同的行业往相关的产业园区去集中，也是受政府的补助政策导向去扎堆儿。另外，在产品这方面，企业现在越来越喜欢拎包入驻的产品，以及轻资产运营。

4. 您此前对今年的金九银十有什么预期？实际市场表现是否达到您的预期？

答：因为今年疫情一直没有完全结束，所以也没有抱太大希望，预料到可能这个“金九银十”也不会有太明显的市场好转。实际市场最近客户量的表现与七八月份相比稍微少了点儿，但是也还行。

选址企业（金融类及互联网领域）

对话标签：自贸区挂牌、选址偏好、商业配套

1. 疫情平稳之后，作为企业在选址阶段的侧重有哪些变化？

答：互联网企业：租金肯定是第一位，其次是位置，然后是户型。因为互联网公司是弹性工作制，所以也会看重区位，不能太偏僻，周边餐饮配套丰富一些，满足员工需求。

金融类企业：会更加侧重租金和形象，以及周边的客群结构。丽泽商圈对金融企业来说肯定是有吸引力的，但目前那边交通还不是很便利。

2. 北京自贸区挂牌，您认为这对企业选址的导向作用大吗？

答：对互联网企业来说，影响不大。但对金融类企业来说，目前没有影响，未来肯定会有，一个区域的营商环境不是一年两年就形成的，北京的各个区域都在努力开发招商引资，但今年倒闭的企业挺多的，因此发展还是任重而道远。

3. 今年很多商业退租，好像人们也习惯了，您认为企业在未来选址时对商业配套的需求会有什么变化？

答：互联网企业：餐饮要多，24小时便利店，餐饮可以不用太高端。（笔者注：互联网行业人士似乎更重视基本生活刚需）

金融类企业：有退有进，位置好的商业肯定还会有人来，写字楼周边如果没商业，感觉很难受的。现在外卖是多，但是我更愿意中午出来走走，总得有个去的地方。（笔者注：金融类企业更重视的是消费体验）

4. 市场报告显示第三季度北京写字楼市场租金降幅收窄，您从企业角度来看，现在会不会是选址入驻的好时机？

答：互联网企业：能感觉到写字楼今年确实有很多降价的，这样我们考虑的范围更广些，这对企业而言很合适。

金融类企业：肯定是好时机，尤其是上半年，我觉得一些高端甲写，他会追着客户，价位低、服务好，可以更吸引企业。而品质一般的写字楼就会受到大影响，降价空间小，尤其如果附近有降价的甲写，那么品质一般的写字楼竞争力就小很多。

经历了今年，很多人都学会了“处变不惊”。这个过程里，商办项目借势提升产品品质，与渠道也淬炼出更真诚融洽的行业情感，这是困境之中更团结、更具韧性的力量，是一种非常难得和宝贵的东西。大家共同经历，共同等待经济复苏带动市场进入上行周期。今年秋天冷得有些早，相信下一个春天也会早点来。