我们把上海2000年以后竣工的3000多个新盘，467个板块，按挂牌价划分为15个梯队。其中上海房价12-15W的板块仅46个，占比仅9.9%。

我们可以看到这个挂牌价涌入了真如、长风等板块，那花木、联洋就不如这些值钱了嘛，显然不是。但那些区域确实是房子年限要久远一些，所以这么比较是不平等的。

因此，我们经过多年研究，引入了房龄系数。

它可以把2000年以后的住宅价格，全部都还原成2020年前后交房的楼盘价格。

这样就能，最大限度的还原上海每个板块的真实价值。

通过房龄系数的折算，我们理出了上海真实的12-15W地段，分布如下：

地段价值13-15W的板块，主要分布在内中环附近，地段价值12-13W的板块，主要分布在中环沿线

近期链家网释放的成交价信息，很好的验证了我们房龄系数的可靠性。

比如长风板块在链家网未释放成交房源信息之前，我们看到这里的二手挂牌价格基本在13W以内。作为普陀城市界面较好的区域，这样的价格显然与地段不匹配。

究其原因，还是房龄因素的干扰。

我们利用房龄系数还原后可以发现该片区就是13-15W的地段。

目前板块内次新房长风瑞仕锦庭的挂牌价已经来到了14-15W左右，就是对这套系数最好的佐证。

下文我将分别对这2个价值段的板块拥有的共性及特例进行简要说明。

一、地段价值13-15W

地段价值13-15W的板块，主要分布在内中环附近，内中环确实差不多是值这个价格的，但也有部分在内环内及中环外的特例片区，我们来分析简要分析一下。

一、共性分析

这个价位段的楼盘，地铁资源是标配，绝大多数板块都拥有商业配套或是产业延伸来填补缺失的优势。

举个例子：

1、杨思片区

它是内中环比较典型的产业延伸加地铁资源片区，杨思西紧贴前滩，杨思东紧邻新杨思规划核心区

优质产业+良好的资源让这里成为内中环炙手可热的板块。

新杨思核心片区将打造从80-160m高的高层住宅，合计2280套，其中446套为租赁房。整个片区中心建造规模巨大的中央公园，并且拥有大量商业规划（深红色地块）。此外，还配建有九年一贯制学校，

此外除了共性外，还有些不那么“合群”的片区

二、内环内表现平平的片区

这些片区包含了武宁东部、回民片区、中兴路社区、北站街道等

这些片区位还比较不错，但整体城市界面比较差，老房子较多严重拉低了板块的价值，中兴路社区虽然也是大规模的旧改片区，但对比起瑞虹新城之类，速度还需要加快。

三、中环外的增长性片区

这些片区包含了新泾、万源城、长桥、新江湾等

这些片区位的地块价值异军突起是因为周边周边资源配置确实是强于别的区块

1.新江湾城——优质教育+低密+生态

新江湾城是出名的低密生态社区，且片区内有二梯队的上音实验学校及复旦科技园实验学校，商业配套拥有悠方购物中心和星汇广场

2.万源城——优质教育+产业延伸+成熟商圈

万源城是闵行区比较新的片区，整个片区占地179万方，城市界面较新，片区内拥有协和双语学校，商业配套有万源城生活会馆、百联南方购物中心、百联南方购物中心

此外该片区距离漕河泾产业区1公里以内，漕河泾是2003年经国务院批准设立的，产业能级在上海是数一数二的。

3.新泾片区——产业延伸

新泾片区紧邻虹桥国际机场，享受航空产业带来的红利，此外临空产业园也推动了片区的发展。

上海虹桥临空经济园区，毗邻世界最大的虹桥综合交通枢纽，规划总面积为5.14 平方公里。作为国家级临空经济示范区，上海虹桥临空经济园区坐拥虹桥国际开放枢纽的区位优势，跨国公司总部林立，吸引了无数海内外的优秀人才汇聚于此。

总的来看，这部分中环外的片区无非就是产业优势、教育资源、生态环境、居住密度等优于中外环的其他片区。

二、地段价值12-13W

地段价值12-13W的板块，主要分布在中环线附近，同样的也有部分在外环外及中环内的特例片区，我们来分析简要分析一下。

一、共性分析

它们基本是中环线附近地铁资源标配的片区，此外还拥有教育资源、商业配套或是产业延伸等。

举个例子：

1、森兰附近片区

它是中外环比较典型的地铁资源+生态+教育资源片区，整个片区的生态优于周边的片区，此外上图中两个片区对口梯队学校森兰明珠小学、福山证大外国语。未来还有商业配套将陆续落地。

二、内中环部分老旧片区

这些片区包含了控江路北、定海、临沂新村站、昌里尚博片区

这些片区占据着不错的地理位置，地铁是标配，但部分商圈资源都匮乏，且整个片区较为老，充斥着大量的老公房之类的

三、外环外强势区域

这些片区包含了莘庄、春申、唐镇站片区

这些片区无一不占据这产业、商业、地铁资源，甚至还有教育资源。

1、唐镇——产业延伸+商业完善+优质学区+品质社区

片区东靠张江北靠金桥，此外还有卡园，板块周边产业还是比较强的

唐镇站片区对口福山唐城外国语小学，此外片区内楼盘产品属性比较强，整体产品品质较高，片区商业配套也比较完善有阳光天地、恒生万鹂广场

未来唐镇地铁站片区将打造成成片的城市街区，将打造2891套商品住宅，相比华侨城、仁恒、大名城、浦发片区，城市界面有望追平的同时，还多了地铁房的巨大优势。

2、莘庄、春申片区——产业延伸+优质学区+交通枢纽

两个片区紧邻着，一个城市枢纽城市副中心，一个教育集中片区

春申片区紧邻城市副中心莘庄，且片区内对口闵行一梯队小学闵行区实验小学

莘庄作为上海的城市副中心，作为西南区域的重要入城门户，未来的莘庄将成为上海主城区西南城市客厅和G60科创走廊的主城区桥头堡，莘庄商务区将集成电路产业和总部经济作为未来发展重心，打造集成电路、人工智能等战略性新兴产业发展的主要承载区。

总结看来，外环外的这些片区都紧挨着产业区或是对口梯队学校且商业在周边片区中较为突出。

那么，在12-15W这些地段内未来将有哪些新盘入市？倒挂又是多少？

13-15W地段近年来，总共有26个新盘待入市，主要集中在浦东新区以及静安等地带。

一、江浦路站片区

利用房龄系数，我们把江浦路站片区二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：

1、金隅外滩东岸二期倒挂多少？

将推约99-146㎡3-4房，共396套房源。

楼盘周边楼盘市场行情约13.5-14W，楼盘前期售价11.5W左右，那么楼盘倒挂率约为8-8.5折

2、江浦剩余几个楼盘分别倒挂多少？

保利越秀江浦楼盘、保利发展上海建工江浦楼盘市场行情约14-15W，联动价11.5W左右，那么楼盘倒挂率约为8-8.5折

上海城建江浦瑞仕花园、中海城建江浦楼盘市场行情约14-14.5W，联动价10.99W左右，那么楼盘倒挂率约为7.5-8折

13-15W区域待入市新盘剩余部分折扣率我们将以表格形式展示：

12-13W地段近年来，总共有16个新盘待入市，主要集中在浦东新区以及杨浦、闵行等地带。

一、定浦片区

利用房龄系数，我们把定浦片区二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：

1、保利珑誉楼盘倒挂多少？

保利定海社区楼盘共有10栋高层建筑组成，其中1#、3#、4#、6#、7#、8#为18层商品房，建筑高度53.25米。2#和5#为16层商品房，建筑高度51.9米。9#为15层的保障房，10#则为13层养老房。

未来保利楼盘周边将是商办、科研、绿地、品质住宅集成区。

庞大的杨浦站、东部的老旧厂房都将摇身一变成为商办及科教研设功能区。

另外一些学校、商业、绿地、品质住宅也将陆续出现。

楼盘周边市场行情价在12-13W，联动价9.9W，倒挂率约为7.5-8.5折。

二、嫩江路西片区

利用房龄系数，我们把嫩江路西片区二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：

1、杨浦置业长海楼盘及盛世珑御湾倒挂多少？

地块距离轨道交通10号线三门路站直线约870m，8号线嫩江路站直线约1.4km。同板块近期暂无新房。根据地块规划公示的容积率来看，本地块也大概率为高层产品，规划建造约400套房屋，房地联动价99000元/㎡。

两个楼盘周边二手房价格还原后，多在12.5-13.5W，杨浦置业长海楼盘联动价9.9W，倒挂率约为7.5-8折，盛世珑御湾按9.5W左右售价，倒挂率约为7-7.5折

12-13W区域待入市新盘剩余部分折扣率我们将以表格形式展示