上海中产房800-1800W
上海房价在800-1800w的上海豪宅，对应的是内中环次新2-3房，以及内环内普通商品房的2-3房。这个预算下每个买房人的自住需求都不同，有的人偏向地段，有人偏向学区，有人偏向品质。从投资角度此价格段有哪些需要重点考虑的因素？
地铁（地段）
地铁仍然是800-1800w中产房最主要的考虑因素，尤其是内环外的楼盘，离地铁站远的话，折价会比较多。举个例同处大宁板块的新梅共和城与和源祥邸，新梅房子要老很多，但靠着1号线站，价格反而比次新房更贵。
地铁不开通不太会反映到房价上。如2019年15号线未开通的桃浦，房价很便宜。2021年15号线开通后，桃浦涨幅明显超过其他普通地段。
换一个角度看，目前低价的大宁北部（20号线待建）、凉城（19+20号线待建）比较适合长线投资。地铁线路强度侧面也可反映地段好坏，1/2/7/9/10/11/12/13/14沿线价值更高，三轨交>双轨交>单轨站
楼盘品质
800w-1800w的上海豪宅大致可以分为三种类型：
1.干挂石材/铝板外墙，人车分流次新小区
2.真石漆/面砖外墙、人车/分流半分流次新，地下车库车位充足
3.面砖/涂料外墙板楼，停车位紧张，低层装满防盗窗
1类楼盘数量少、溢价高，不必为了最高品质追求1类楼盘，2类楼盘是该上海房价段下最主流的选择，不会被淘汰。
内环外的楼盘，务必选择1、2类小区，3类小区只适合在内环核心区域如新华路（凯旋都市）、曹家渡（达安花园）、南京西路（上海壹街区）购买
对口学区
800-1800w的上海豪宅，可以兼顾学区+楼盘品质，但需要会选区域。学区较好（溢价低）、楼盘品质高的小区，未来升值空间看好。
举一些���，浦东源深社区（福外+进才北）、浦东洋泾社区（六师附小+进才北）、花木社区（海桐小学+建平西）、联洋社区（进才实验小学+进才实验中学），目前上海房价并不高，1800万完全可以买到一个集学区，地段，品质为一体的3房！
城市规划
800-1800w上海房价的上海豪宅，分布在中环内，大多都已是成熟地段。即使是有发展潜力的地段，发展预期也已经体现在价格里，规划一项应放最后考虑。
上海高级中产房1800-3000W
上海房价在1800-3000w的上海豪宅，对应的是内环内3/4房、内中环高端次新3/4房，以及内环内高端盘两房：从投资角度，上海1800-3000w上海豪宅有哪些需要重点考虑的因素？逐一分析排名有先后。
楼盘品质
1800w-3000w的上海豪宅可以分为三种类型：
一、2015后小区，干挂石材/铝板外墙，人车分流次新小区，有些会带会所，品牌物业
二、2005-2015小区，真石漆/面砖外墙、人车/分流半分流次新，地下车库车位充足
三、2000-2005小区，面砖/涂料外墙板楼，停车位紧张，地面停车多
1类楼盘选择范围广，地段最远可选到新江湾城。2类楼盘建议锁定CAZ+延伸区域的长宁天山、浦东源深，联洋，碧云学区房，️不管什么地段，投资买房3类楼盘最好回避（eg.汇龙新城、大同花园）
地段
1800-3000w的楼盘上海房价已经不低了，投资买房，地段要尽可能地缩小范围。
内环内锁定核心四区+浦东，以及汉中路、苏河湾、北外滩、瑞虹新城、东外滩。普陀内环区位更核心，全域可买。
内中环锁定长宁全域、金虹桥、徐滨/田林/万体馆、长风、大宁、碧云、前滩
中环外限定新江湾城+森兰2个点，在以上范围外买房，未来流动性可能会遇到问题️
价格
中低上海房价的楼盘，性价比很难拉开差距。上海房价到了1800w以上，情况就不一样了。举个例同样上海房价下，黄浦中产房明显不如老静安，也不如瑞虹新城。
明确反对“价格存在即合理”的观点，可以查一查华山夏都苑、淮海晶华、名都古北2019-2020时期的成交价，再和现在对比下。以低估的价格买入二手房，未来获得相对上海大盘的超额收益是受保证的。
学区 城市规划
1800-3000w的上海豪宅，学区溢价占比已经很小，可以兼顾学区+楼盘品质+好地段！对口学校对未来升值相对要小。中环内，要么是成熟地段，要么新规划已体现在价格中，有无新规划对升值的影响也可忽略。
上海公寓豪宅3000W+
3000w上海房价在上海楼市是个分水岭，市中心高端楼盘，3000是一个门槛数字。从投资和自住角度，上海3000w+上海豪宅有哪些需要重点考虑的因素？逐一分析，排名有先后。
地段
地段是购买公寓豪宅的先决条件、近一轮行情，新江湾城的一批豪宅、上海星河湾、中鹰黑森林涨幅落后，并不是因为不好，而是地段承接不了高上海房价。地段选对了，小面积上涨更具爆发力，大面积上海豪宅有更好的流动性。
选择CAZ与高端餐饮聚集区重合的地方，总不会出错、具体可参考文末《各板块上海房价上限》和《上海美食地图》的笔记。
楼盘品质
楼盘品质是豪宅的2大必要非充分条件之一，顺位高于景观。3000w+的小区，不仅满足于外立面和人车分流，要看的东西比较细。以下因素，考虑了市场主流审美：
物业管理：五大行（10-15/月）>品牌物业如仁恒/万科/绿城（5-8/月）>非品牌物业（5元以下）
层高：次新标准3.3米，老楼盘很多2.9米比较吃亏
外立面：玻璃幕墙=石材>=铝板>面砖=真石漆
楼间距：低层采光不宜受影响。在高层小区，楼间距宜50米以上
绿化：具有一定规模，有水景更佳
车位比：1:1及格线，优等生1:1.5以上
梯户比：2梯2户平均线，3梯2户、多梯一户更好
会所：恒温泳池是重点考察项，雪茄吧、宴会厅加分项
举个例子，品质标杆古北壹号。第一太平戴维斯物业，层高3.4，贝尔高林园林，干挂石材外立面，楼栋并列一排，无楼间距问题。车位比1:3，3梯2户或2梯1户，上海最大18000平会所，国标泳池。
市中心豪宅，或多或少都有缺憾，如嘉天汇（外立面）、露香园（层高）、黄浦滩名苑（楼间距），不必追求完美，整体达标即可。
景观
景观对豪宅价格有较大加成，是一个加分项。
上海主要的景观房都位于黄浦江沿线，以及苏河湾。除此以外，仅嘉里华庭2期有景观溢价。️预算若不能兼顾品质&景观，优先选品质。新外滩花苑之类的景观普宅不要碰。
IP
虽然对居住体验没影响，但楼盘的IP还是能影响到短期价格。像翠湖这种长久不衰的IP，更是保证了小区长期的溢价。
笼统来讲，小区规模大、知名开发商、位置在热点板块，容易带动IP溢价。像淮海路壹号这种独栋楼，形成IP就比较难。
各板块上海房价上限
因买房人对各个板块的接受程度不同，买房最好不要超过板块能承载的上海房价上限。
一旦上海房价突破上限，房子未来的流动性、升值空间都会比同板块其他上海豪宅打折扣。
根据现实条件，整理了一份上海各板块上海房价上限清单。清单有时效性，因新房上市、区域发展因素，上海房价上限会有变化。
无上海房价上限板块：淮海中路、新天地、黄浦滨江、世博滨江、豫园、老西门、静安寺、南京西路、曹家渡、衡山路、建国西路、徐家汇、徐汇滨江、镇宁路、新华路、西郊（别墅）、苏河湾、北外滩、陆家嘴、北滨江、塘桥、花木（别墅）、碧云（别墅）、东郊（别墅）、前滩（仅三湘）、金虹桥、华槽（别墅）、佘山（别墅）、古美（别墅）
上限3500w：古北、仙霞（仅西郊紫薇）、江宁路、不夜城、东外滩、碧云（公寓）、徐泾（别墅）、马桥（别墅）、源深
上限3000w：蓬莱公园、打浦桥、斜土路、长寿路、联洋、长风、新江湾城、瑞虹新城
上限2500w：人民广场、田林、龙华、虹桥开发区、天山、光新、武宁、长风公园、大宁、四川北路、花木（公寓）、杨东
上限2000w：洋泾、南京东路、康健、华泾、中山公园、西郊（公寓）、真如、万里、西藏北路、新江湾城、森兰、杨思、北蔡、金杨、莘庄、古美（公寓）
上限1500w：漕河泾、长桥、北新泾、中远两湾城、长征、曹杨、闸北公园、鲁迅公园、曲阳、凉城、五角场、周家嘴路、黄兴公园、金桥、张江、世博、三林、七宝、春申、金汇，唐镇（公寓）
上限1000-1200w：阳城、桃浦、华槽（公寓）、颛桥、浦江镇
上限800w：中原、江湾镇、彭浦新村、永和、周浦、紫竹、徐泾（公寓）、大华、共康、上大，淞南、九亭、南翔
其余板块，要么为纯老房子区域（eg.甘泉、鞍山），要么上海房价上限在800w以下。
突破上海房价上限，流动性&升值空间不佳的案例：紫竹-兰香湖壹号、颛桥-上海星河湾、普陀万里中鹰黑森林、彭浦新村-闻喜华庭
3000w的上海房价，是目前上海楼市里中产改善与豪宅的一个分水岭。上了3000w，买房一定要注重地段，具体建议就是往中央活动区靠一靠。因为豪宅买的是稀缺，买的是圈层。
地段稀缺，产品稀缺，景观稀缺，圈层统一，才是买豪宅所要追求的几个要素。而中央活动区，这是一个比内环内还小的区域，可以说是“市中心的中心”，地段价值毋庸置疑。
在最近两年上海楼市的一轮行情中，CAZ区域更是完成了价值回归。毕竟只有在CAZ里，才是大家眼中的上海。最后买房不要错配，就像结婚讲究一个门当户对。门不当户不对的婚姻，很难有一个幸福的结局。
