来源：郭韧律师团队 上海房产律师郭韧

分析解答

在众多动迁案件中，父母经常会将动迁分配到的利益直接赠与给子女，但是由于动迁获得的安置房一般都为期房，受赠人一般没办法很快拿到房子并过户，在此期间，赠与人出售该房产并过户给他人，受赠人无法主张房屋所有权。

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案情简介

宇某甲与宇某乙及之妻系父母子女关系，2007年9月21日双方订立了赠与合同，约定宇某甲及之妻自愿将自己所有的房屋赠与宇某乙，并于2007年9月27日办理了公证。赠与合同订立后，该房屋一直由宇某甲及之妻居住，赠与房屋未办理产权登记过户手续。宇某乙先后两次向一审法院起诉，请求宇某甲办理赠与房屋的过户手续，宇某甲抗辩主张撤销赠与合同，但未提出反诉，两案均因宇某乙自动撤回起诉而结案。案涉房屋拆迁后，由宇某甲取得了相应的拆迁利益，并将安置的房屋出卖给其外孙隋某。

法院认为：关于涉案赠与合同的法律效力问题。合同法实施之前，赠与合同一直被作为实践性合同对待，即赠与人未将赠与物交付受赠人的，赠与合同不成立和生效。合同法未对赠与合同的诺成性和实践性做出明确规定，目前司法实务中的普遍共识是不动产赠与合同属于诺成性合同，只要赠与人与受赠人意思表示真实并达成一致即可成立并生效，二审生效判决也认定赠与合同合法有效。

关于申请人能否享有赠与房屋被拆迁后的权益问题。根据原审在案的现有证据和查明的事实，宇大某及之妻是原赠与房屋的所有权人，其将房屋赠与宇某乙是处分自己所有权的法律行为，宇某甲及之妻与宇某乙为此订立了赠与合同并办理了公证，房屋赠与合同依法成立并生效。

承前所述，赠与合同有效的情形下，宇某乙应依约享有赠与合同项下的合同权益。但是，房屋赠与合同的标的物是不动产，按照我国《物权法》第九条（现为《中华人民共和国民法典》第二百零九条）的规定，不动产物权的变动须依法办理登记才能发生物权效力，不登记不发生物权效力，也就是说，房屋赠与合同有效，仅是表明赠与合同发生债权效力，宇某乙作为受赠人可以享有赠与合同项下的合同权益。依据《物权法》第十五条（现为《中华人民共和国民法典》中的第二百一十五条）关于不动产物权变动的合同效力和物权效力相区分的原则，案涉赠与房屋作为不动产未办理产权登记变更手续，表明房屋赠与行为没有发生物权效力，即赠与房屋仍登记在宇某甲名下，赠与房屋的所有权仍属于宇甲某及其妻，宇某乙没有依法取得赠与合同项下的房屋所有权。在未办理产权变更登记手续的房屋被拆迁时，宇某甲夫妻双方仍属于被拆迁人，而被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利是其被拆迁房屋物权的转化，宇某甲夫妻作为被拆迁人与拆迁人订立拆迁房屋安置补偿协议，并依约享有房屋拆迁安置补偿协议项下的权益具有充分的事实和法律依据。另外，宇某乙与宇甲某虽达成房屋赠与合同，但宇某甲并未将赠与房屋转移给宇某乙占有，宇某乙也无权以占有的事实状态主张案涉赠与房屋的物权保护。

总之，宇某乙与宇某甲夫妻间达成的赠与合同虽然合法有效，但在赠与房屋未办理产权登记变更手续，也未转移占有的情形下，宇某乙主张案涉赠与房屋的物权，进而主张宇某甲与拆迁人达成的拆迁安置补偿协议项下的物权权益，不符合民法典和国务院房屋拆迁管理的有关法律规定。

案例分析

因赠与房屋被拆迁后所安置的房屋已由宇某甲出卖给案外人隋某，而隋某未参加本案诉讼，故法院无法对宇某甲与隋某之间的房屋买卖合同是否有效做出判断，涉案房屋赠与合同无法实际履行。宇某乙在现有证据下虽主张案涉房屋的物权依据不足，但宇某乙可以依据赠与合同的约定另行主张合同项下的权利，如赔偿损失等。

风险提醒

赠与合同中，涉及到房屋赠与的，受赠人如果未及时办理产权变更，便就未真正取得房屋。

处理锦囊

房产赠与，一定要及时办理产权变更手续，因我国《中华人民共和国民法典》规定不动产的取得以登记为准。《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。