来源：高楼网
行政工作中支出最大是哪个部分？
办公楼租赁！
办公楼租赁！
办公楼租赁！
作为既想降本增效、又要人人满意的 “既要型”行政选手，该如何看清办公楼市场走势、如何洞悉租赁全流程、如何对办公室精准画像，成为了行政人选址的关注要点。
今天带来办公楼租赁干货，希望能让行政人少踩坑的同时还能为企业降本增效！（文末可获取报告）
一、明确需求 全盘考虑
站在不同角度对需求的想法并不一致！行政人需要考虑多方需求，老板、HR、员工、管理层、企业愿景与文化……需求千人千面，整理共性与差异的同时，切记满足企业发展才是第一要义。
需要确定企业办公楼的租赁目标是否符合管理层对企业发展的规划
方向1
办公品质提升
如何有效控制成本？
方向2
扩充规模
当前写字楼或周边写字楼是否有合适的面积？
如何有效控制成本？
方向3
降低租赁成本
单纯缩减租赁面积？
如何降低对于员工的影响？减少面积的同时怎样提高空
间使用率？
办公楼租赁有多个决策方向，需要综合考虑其中的优缺点。
1、续租\原地扩租
优点
·优化之后的财务报表：现有场地资产完全折旧后继续使用不会产生新的折旧费用
·避免员工流失：不会因搬迁给员工带来困扰
·企业的现金流压力比较小
缺点
·难以改善目前的办公环境
·扩充需求难以实现：影响办公效率
·续租租金谈判比较困难
2、搬迁
优点
·办公环境升级
·有机会进一步优化对办公空间的利用
·利于办公面积调整
缺点
·会产生固定资产投入（装修等）继而影响之后的财务报表（按照折旧期分摊）
新楼装修所带来的风险（项目管理，延期完成等等）
·员工流失的风险
·现金流压力增加
行政人该如何平衡？
通过专业代理团队协助，谈判优惠租赁条件；
详细了解公司的决策流程，设立项目时间表；
充分了解核心员工的需求，降低员工流失率；
提升整体的办公环境，增加员工的满意度。
二、企业办公楼租赁全流程分析
1、办公楼租赁项目的前期准备工作
首先，明确内部决策流程的时间表及决策者的名单。公司的CEO、VP、CFO、COO基本都会涉及办公楼租赁决策。时间节点非常关键，必须理清决策流程，预估内部审批时长。
其次，明确租赁项目都有哪些“利益相关方”参与流程，尤其财务、人力资源、采购、IT以及员工等利益相关方需要全程沟通。
财务
现金流的情况
目前租赁办公楼的固定投资是否已经在到期日完成折旧
人力资源
目前的办公地址是否便于中高级员工的人才保留及招聘
员工
办公环境满意度调查业务便利性调研
采购
设计、装修等供应商的招采流程需要多久是否可以提前规划
IT
机房承重、空间大小、冷却水、UPS、防火等硬件要求需前置
2、充分考虑时间余量
建议：（1）制定时间表时，适度留出应对突发事件的余量，为疫情影响、消防报批、恢复原状、批准流程拖后等预留时间（2）距离租约到期日预留至少10个月（5000㎡以下）到18个月（5000㎡以上）。
标准租赁交易流程参考
3、剖析形式，制定策略
首先，要关注当地办公楼的宏观市场，掌握市场动态，才能从市场变化中寻找到最佳的交易机会。
其次，摸清目前所在办公楼的实际租赁情况，认真核查目前的租约，规避潜在风险。
选址的三个最重要因素
需要关注选址决策的非财务评分表、财务分析、成本比对几个方面。周详综合的考虑，才能争取到最好条件！
三、如何通过商务谈判实现降本增效
1、决定租金价格的主要因素
办公室租户的品牌效应
办公室租户品质高，稳定性高，抗风险能力强，则议价能力强
出租方的业绩压力
部分出租方为达成业绩（出租率或现金流），会在租赁价格上做出让步
面积需求大小
大面积租赁有助于写字楼快速去化，因此大面积办公室租户具有较强的议价能力
写字楼的空置情况
楼内空置较高或大面积即将到期空置，此时的租金相对而言弹性更大
出租方是否有
多个办公室租户选择
近期的成交量很低，在租金上做出让步吸引办公室租户签约
面积需求较大时，通常能获得更优惠的租金。但当租赁面积超过目标写字楼可出租面积的20%以上时会拉低整体项目的租金水平；且业主方也会担心客户租约到期搬迁造成大面积空置，这种情况下未必能获得更优惠的租金。
2、正确的谈判策略实现事半功倍
建议选择最专业的选址顾问团队，充分了解目标项目的实际租赁情况，同时把握业主方的需求要点，利用杠杆效应对业主方造成竞争压力，适当保留好感，先人一步抓住窗口期。
3、隐性成本
非商业条款不能忽视，比如租赁期限的选择、租金增长上限、提前解约权、到期恢复原状、大厦装修的机电改造成本、短期延续权等。
成功的办公楼租赁是一个内驱外联的过程，包括从思考期明确需求、确定目标、决定方向，到准备期借助专业团队协助，综合收集信息，协调平衡利益相关者之间的需求，并确保长期可持续发展，最后行动期锁定目标。
高楼网拥有丰富的办公楼租赁服务经验，根据您的长期经营策略，提供最合适的租赁解决方案。
