来源：仲量联行
中国五强，从世界级城市到世界级城市群：成渝，长江中游，长三角，京津冀，粤港澳。
城市——容纳你我与琐碎日常，承载人类的恢宏梦想。当城市与全球化、工业化、信息化与网络化的发展不期而遇，大都市化趋势就此形成，更高级的城市空间组织形式也因时诞生。
作为城市的观察者，仲量联行从2007年开始便对中国城市的快速演变进行追踪并整理成册，旨在发现和甄别城市建设发展中蕴含的独特机遇。今年，我们重磅推出《中国5强：从世界级城市到世界级城市群》白皮书，对标全球三大“湾区”，聚焦长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、长江中游城市群的独特优势以及发展机遇，解析不同区位城市中商业地产领域所蕴含的多元投资机会，旨在为市场各方参与者的未来决策提供有力支持。
李倩玲：仲量联行大中华区首膳执行官
“在城市群协同发展的新格局下，围绕城市群进行战略布局必将成为市场参与者的共性选择和大趋势。未来，五大城市群商业地产投资机会有望加速提升，不同类型城市将呈现多元化、多层次机会。前瞻性的城市群战略布局将为企业和投资者带来多元化收益。”
政策+市场双驱动，
筑就五大城市群““基本面”
黄志辉：仲量联行大中华区研究部总监
“城市群”的发展，是城市化发展的必然趋势和高级形态。
自2006年起，中国政府便着力推行以城市群作为主体形态的城镇化进程。在“十四五规划纲要”中，长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、长江中游五大城市群被列为了“优化提升”的第一梯队，体现了他们在中国城市群发展战略中的特殊地位；同时，五大城市群的脱颖而出不仅是城市化进程中经济腾飞、大规模基础设施建设和企业快速扩张的合力之体现，也是 “政策”和“市场”双因素共同驱动的结果。
政策驱动：自上而下的国家战略推动五大城市群建设
“数”读中国五大城市群——国家战略总览
2006
把城市群作为推进城镇化的主体形态，高效协调可持续的城镇化空间格局。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划》
2014
以城市群为主体形态，推动大中小城市和小城镇协调发展。
《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》
2016
推进城乡发展一体化，加快城市群建设发展，优化提升东部地区城市群，培育中西部地区城市群。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划》
2018
以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群等城市群推动国家重大区域战略融合发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。
《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》
2019
中共中央、国务院明确要求以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展。
粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎。
《粤港澳大湾区发展规划纲要》
推动长三角一体化发展，增强长三角地区创新能力和竞争能力，提高经济集聚度、区域连接性和政策协同效率，对引领全国高质量发展、建设现代化经济体系意义重大。
《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》
2020
增强中心城市和城市群综合承载、优化配置能力，加快发展重点城市群。
《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》
2021
以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》
推进成渝地区双城经济圈建设，打造具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》
2022
优化多中心网络化城市群结构，提升综合承载能力，打造长江经济带发展和中部地区崛起的重要支撑、全国高质量发展的重要增长极、具有国际影响力的重要城市群。
《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》
数据来源：仲量联行研究部整理
得益于高速发展的基础建设，五大城市群的空间布局加速迭代。在过去十年自上而下的政策驱动下，五大城市群已然形成高效交通路网串联中心城市及周边地级市及区县。其中城市间公路路网密度为全国密度的四倍，铁路路网密度为全国平均密度的三倍。
市场驱动：产业、创新、人才构筑起五大城市群建设的重要力量
五大城市群聚集了大型企业，并带动周边产业链，为周边经济发展起到重要推动作用；科技创新方面，五大城市群领跑全国，坐拥中国超九成的独角兽企业；此外，丰富的高校资源持续吸引人才涌入五大城市群，为创新发展注入新活力。
“数”读中国五大城市群——市场驱动要素
人口密度对比：五大城市群VS国内其余城市群，3.2倍
人均绿化面积：五大城市群VS国内其余城市群，2.2倍
GDP总量：全国占比（2020年）56%
A股主板超千亿市值：全国占比（2021年）78%
专精特新（国家级）全国占比（2021年）65%
科研支出全国占比（2020年）76%
独角兽企业全国占比（2021年）95%
985高校（2021年）全国占比72%
值得注意的是，2020年社会消费品零售额超过千亿人民币的城市增长迅速，新增城市较为集中地出现在五大城市群中，这从侧面反映出五大城市群的聚集效应已经愈发明显。
七大类别成就城市“未来竞争力”“数”读中国5强核心构件
“未来竞争力”指标体系
为了更好地衡量城市群的未来发展潜力，仲量联行在这份白皮书中构建了“未来竞争力”指标体系，涵盖了七大类别及47个变量，其中包括教育、人才、创新、企业活动、基础设施、环境、宜居性等一系列指标。
七大类别未来竞争力指标
教育：衡量教育机构（主要是高等教育）的数量和质量
人才：评估人口、人口动态水平、人才库的储备量
创新：评估专利、研发支出和初创企业方面的创新水平
企业活动：衡量科技创新民企的数量和活跃度
基础设施：评估实体基础设施和数字网络的质量
环境：衡量空气质量、气候和绿色建筑
宜居性：评估城市群的零售情况、餐饮和文化服务
来源：仲量联行研究部
在此基础上，仲量联行分别解析了中国五大城市群的核心构件以及未来机遇。
长三角城市群：市场驱动、创新引领新格局
长江三角城市群科技创新能力全国领先，以电子、汽车、现代金融等产业为核心，致力于成为具有全球影响力的科创高地，以及全球重要的现代服务业和先进制造业中心。
21%，占全国GDP总量的21%是中国经济发展的重要引擎（截至2020年）
35%，外商直接投资额占全国总额比重约35%（截至2020年）
1261，家国家级“专精特新”企业（截至2021年）
粤港澳大湾区城市群：以创新驱动区域协调发展
粤港澳大湾区是中国对外开放程度最高、经济活力最强的地区之一。大湾区已经初步形成了以现代金融、现代物流、智能制造为核心的现代产业体系，并以“科技创新”作为产业及经济发展的核心驱动力。
11.5%，GDP总量达11.5万亿元，占全国GDP总量11.5%（截至2020年）
>2.8，年度PCT申请>2.8万项（截至2020年底）
3717，2020年科研支出达3717亿元占当年全国科研总支出的15%
京津冀城市群：核心引领，专注区域协同发展
京津冀协同发展的功能定位是“以首都为核心的世界级城市群”，专注协同均衡发展，并在交通和环保两个领域实现率先突破。区域的企业活动水平、创新发展指数在全国城市群中位列第一。
60%的“高精尖”市场主体
96家独角兽企业（截至2021年）
26%的985高校全国占比（截至2021年）
成渝城市群：长江经济带与西部陆海新通道的战略支点
成渝城市群依托“一带一路”、西部陆海新通道的国家战略，在内陆开发、西部大开发中占据着重要的战略支点地位。金融与科技双轮驱动成渝城市群实现可持续发展，并发挥川渝地区高消费力优势，凸显消费作为经济增长的首要驱动力的核心价值。
4800，承接4800列中欧班列（截至2021年）
>2000，重庆主城都市区与成都市常住人口均>2000万人，分列中国人口第三、第四大城市
>260家星级酒店，商旅氛围浓厚
长江中游城市群：科技赋能、产业转型升级
长江中游城市群承东启西、连南接北，是我国经济发展中最具活力和潜力的核心增长极之一。制造业是长江中游城市群的支柱产业、优势产业，凭借优质的高校资源和宜居宜业的城市优势，不断吸引着人才流入。
25%，千禧一代比例达到25%为创新发展不断注入活力（截至2020年）
570家国家级“专精特新”企业（截至2021年）
>10%外商直接投资额年均涨幅>10%（截至2020年）
多元投资机会涌现
另类资产迎来重大利好
城市群的发展模式也在对租赁以及投资市场的布局产生影响。对此，仲量联行构建了一个基于租赁趋势的模型，呈现了五大城市群中不同区位城市，不同类别资产的投资前景。
五大城市群商业地产投资机会
“传统的办公楼和零售地产市场将继续得到五大城市群中的核心城市的支撑，同时，产业园区、长租公寓和养老地产等新兴投资机会也将涌现；周边卫星城则将承接需求外溢。物流地产这一资产类别将迎来机会，工业厂房、数据中心和养老地产等也将获得投资者的关注。随着各物业类型的需求进一步演进，五大城市群将推动商业地产投资机会愈发多元化。”
