有调查表明，预计2030年，全国住宅面积将超300亿㎡，将形成至少2万个新社区商业。可以预见，中国社区商业服务将进入数万亿级市场，小体量的社区商业正成为未来商业地产的蓝海。家门口的风口让嗅觉敏锐的地产巨头如华润生活、绿城、印力、龙湖、宝龙、金科、保利、世茂等知名房企纷纷布局社区商业，以及深耕上海社区商业的利林、乐坊、万街、冠海、幸福里等力图在新市场里分一杯羹。

一、2023年，到底什么样的商业是社区商业？

从名称来说，有“邻里商业中心”、“社区购物中心”、“社区商业中心”等；从规模来看，无论盒子式商业体或开放式街铺，规模在2万平方米到5万平方米左右都可称为“社区商业”；

从商业内涵来说，大部分都有配套商业如超市、餐饮、健康、美容、娱乐、亲子等业态，社区服务如洗衣店、银行、邮局、市民中心等；从区位来说，大部分位于数个住宅小区之间，一公里半径商圈集聚3到5万居住人口，即“最后一公里生意”。图片

从上面表述来看，社区商业具有两个属性：一是商业属性，就是为住宅小区居民配套的商业，二是社区属性，就是提供社区服务。

其次，小编认为，社区商业是一个集合概念，是有专属内涵的“项目”，零星的“沿街商铺”不属于“社区商业”范畴：

过去这十多年来，开发商把大量的住宅地块“边角料”或住宅小区“附件”开发成众多以销售为主的沿街商铺，这些非常分散的商铺或者售后返租并不属于社区商业范畴，只是属于地产的一种销售去化工具。

以上照片：2023年09月开业的鸿寿坊  15分钟便民生活圈|上海鸿寿坊开业→1.5万方瑞安首个小体量城市更新项目

二、2023年，品牌开关率，看上海213个街镇社区商业的活跃度

根据城市数据团2023年10月发布的数据：

一是上海市店铺增长最快街镇，大部分集中在郊区。例如松江区和浦东新区在前20名中均占据5席，其中浦东新区的5个街镇均分散在距离市中心30公里以上的远郊区。在外环以内的高速增长街镇，只有普陀区的长寿路街道，和静安区的天目西路街道两个。

二是上海市店铺增长率最慢，或者是净减少最明显的街镇，基本都出现在市中心，前四名分别是静安区的宝山路街道、黄浦区的老西门街道、虹口区的凉城新村街道以及黄浦区的小东门街道，这些街道的商铺均出现了7%以上的净减少。

而，上海各街镇消费力变化（2023年10月），也是郊区抢占前20强：

可以看到，上海未来2023~2028年由于人口结构变动带来的消费力变迁上涨最快的街镇，基本以郊区、远郊为主，例如上海的金山、奉贤、闵行、嘉定、浦东周康、松江。

虽然郊区的增长更明显，但上海市区也并非没有增长的空间。在上海市，普陀区的长风新村街道、真如镇街道，五角场、徐家汇、虹口嘉兴路等街道，在五年之后依然能因人口结构的变化带来更多消费能力，但是分化已经很明显。

此外，上海市一共有11个街道会因为人口结构的变化带来消费能力的下降，包括地处市中心的半淞园街道、湖南路、静安寺、街道等。

三、2023年，上海郊区商业客流量＞市级商圈

根据MobTech的监测报告，疫情后各个主要城市客流量平稳恢复，上海稳居前列。上海月均客流量遥遥领先全国。

客观的讲，上海部分市级商圈人流量确实下滑明显，表现上已不如郊区的普通区级商圈甚至社区商业项目遍布的商圈（如七宝商圈、浦江商圈、金桥商圈）。

市级商圈数据为例：

中山公园商圈（18万/30日日均客流）；

中山真北商圈（15万/30日日均客流）；

四川北路商圈（13万/30日日均客流）；

莘庄商圈（13万/30日日均客流）；

徐汇滨江商圈（10万/30日日均客流）；

杨浦滨江商圈（9.6万/30日日均客流）；

北外滩商圈（8.9万/30日日均客流）；

真如商圈（7.0万/30日日均客流）；

区级商圈数据为例：

七宝商圈（19万/30日日均客流）；

嘉定老城商圈（11万/30日日均客流）；

川沙商圈（11万/30日日均客流）；

顾村商圈（11万/30日日均客流）；

淞宝商圈（9.1万/30日日均客流）；

浦江商圈（8.9万/30日日均客流）；

世博商圈（8.2万/30日日均客流）；

一一对比下发现，但就2023年08月30日日均客流客流量而言，希望当年遥不可及的市级商圈不再是那么的高不可攀，轻松被区级商圈按在地上摩擦。

2023年8月，百联临沂购物中心以14901.13㎡经营使用面积，除去4000平方经济型酒店，每天客流达到2.2万，可以与5万方以上购物中心客流接近。

激烈的竞争，很多商场扎根社区多年，

攒下的民心和烟火气是众多社区型商城、更新类市集生存的本钱。

作为众多市级商圈的项目，

商圈混战客群截流和3km消费属地化已然是上海商业的一大现状

加上电商、同城电商、直播电商的冲击、餐饮体验业态属地化消费

换言之，从客流的角度

同质化的商业地产的尽头是社区商业有一定的道理。

上海商场没人？市级商圈不如普通的社区商业主打的区级商圈？调查→

四、2023年社区商业九大发展特点

特点一：社区商业打破传统的时间限制、突破十五分钟生活圈

一方面是消费者夜生活丰富起来，不少白领阶层占比较高的社区，对于夜生活参与度热情较高，有着强烈的夜生活社交兴趣。

另一方面是社区商业业态的发展，24小时便利店、24小时健身房、24小时餐饮店、24小时药店等全时段商业，发挥夜经济，挖掘夜间消费价值，再一个就是政府层面对于夜生活的支持政策的落实，这些综合性的因素在2023年，会共同构成24小时全时段社区商业生态圈。

早在2021年，商务部等多部门就联合印发意见，推进城市一刻钟便民生活圈建设，一刻钟便民生活圈就是多业态集聚形成的社区商圈。2023年80个试点地区共建设“便民生活圈”超1400个，服务居民3200多万人。

特点二：深挖“一老一小”家庭为单位的客群价值

零售之外，社区商业提供的服务性经营值得重点关注，特别是有关“一老一幼”的服务。老龄化社会加速到来，养老服务的需求势必会越来越旺盛。如今，无论在大型商场还是小区底商，儿童玩乐、教育培训均占比较大，有关孩子们的设施和服务甚至支撑了周边餐饮的火爆。从日、韩、新加坡、中国香港、中国台湾等亚洲地区经验看，很多社区商业也都是围绕老人和儿童展开的。

15分钟便民生活圈，街头“小修小补”能否回归大城日常？曹杨商城、创享塔如何破→

特点三：发挥社区情感属性，连接消费者社交互动

浅层来说，好的社区商业可以成为小区的招牌和门面，可以增强小区的活力和吸引力，便利百姓生活，实现居民对社区和商业的归属感，如果只有冷冰冰的商业行为，与社区居民之间就没有情感互动，没有人情味，就无法形成黏性。

社区商业图报|金地·方邻上海车墩，金地华东首个社区型购物中心→

深层来说，我们常常吐槽一些新建小区生活不便利，无非是因其周边商业不完善。无论是街角的咖啡店还是牛奶屋，都可以是我们生活中的小确幸。社区商业可以包含高租金承载率的便利店、综合超市、菜市场、生鲜超市、早餐店、美容美发店、药店、照相文印店、家政服务点、维修点、再生资源回收点、邮政快递综合服务点，也可以有能对抗电商冲击的特色餐饮、吸引人气的运动健身、保健养生、互融邻里的阅读书屋、素质教育文体培训、休闲娱乐、稳定经营的老年康护、高频刚需的幼儿托管等。

众所周知，社区商业是最贴近于社区居民、自然汰换率最高、生命力最顽强的商业，闲暇之余，左邻右舍的居民习惯于聚集聊天交流，渴望与社区商业有着情感上的链接，作为服务于社区的配套商业，如果只有冷冰冰的商业行为，与社区居民之间就没有情感互动，没有人情味，就无法形成黏性。

2023年新的社区商业的一个特点，社区商业注重于社区居民情感培养，继而发展出社群管理、社群营销、提高社区活动参与热情等，社区商业不止经营商业，还需要经营情感，让社区变得有温度起来。

社区商业图报|上海三林·浦乐汇，浦东三林专业市场更新类商场项目→

特点四：社区商业“智能化”，完整居住社区应该便民商业服务设施健全

社区商业服务于社区居民，为了提高商业服务效率和居民便利化感受，社区商业越来越需要借助于智慧化技术，智慧化应用助力社区商业便利化服务与居民，可以将传统的社区商业升级为智慧社区商业，顺应消费升级趋势，打破时间和空间的限制，更加便利化、人性化服务社区居民，智慧型社区商业业态由传统的日常购物、餐饮、生活服务，逐渐向文化休闲、亲子娱乐、体育健身、社交等业态拓展，智慧型社区商业呈现多元化特征。

城市15分钟便民生活圈|南京科巷新市集，社区商业“圈”出社区幸福来！近年来，有关社区建设的政策对社区商业的发展提出了较为明确的指引。《完整居住社区建设指南》提出，完整居住社区应该便民商业服务设施健全，应该有一个综合超市，多个邮件和快件寄递服务设施，建设理发店、洗衣店、药店、维修点、家政服务网点、餐饮店等便民服务网点。早在2021年，商务部等多部门就联合印发意见，推进城市一刻钟便民生活圈建设，一刻钟便民生活圈就是多业态集聚形成的社区商圈。目前80个试点地区共建设“便民生活圈”超1400个，服务居民3200多万人。

特点五：2023年呈现各方主体发展社区商业的积极性有望进一步提升。

可能是看到社区商业的广阔前景，抑或是转型需要，一些品牌连锁便利店的开店数量持续增加。大型商业集团也纷纷进军社区连锁便利店这一领域。小区门口的自动售货柜提供新鲜的水果蔬菜、饮料矿泉水和小零食，扫码开柜，自动结算，很多人对这样的模式已经不陌生。

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消费市场的快节奏发展，一些社区商业面临着过时落伍的危险，亟需整改换面，在一些商业发达城市，上海、北京、深圳、苏州、杭州等发达一二线城市社区商业的轻资产改造提速，已经探索出多方共建模式，社区牵头，社会资本参与、项目投资方参与，共同建设社区商业的先例，面向社区居民、社区商户、配送员、周边消费者进行调研，寻求各方意见，综合应用到社区整体规划当中去，对社区秩序、垃圾分类、施工管理、餐饮及商户规范进行规范化管理起来。

城市15分钟便民生活圈|杭州邻居中心，万科小藤街这样玩→社区商业邻里中心→

杭州“望江社区之心”贯穿便民生活、未来教育、健康生活、社交聚会四大未来社区场景，已有星巴克、联华超市、钱唐邻市·消闲果儿、杭州牙科医院、大唐海鲜、立德精英高尔夫、MUE沐懿、炫滢瑜伽普拉提、法瑞儿美妍美体、一鸣真鲜奶吧、BLOOBLUE精致洗护、纯纯的猪、至上造型等13个精品品牌店铺入驻，为满足周边客群品质生活社交需求提供了完善的配套服务。

2022年7月，杭州市钱投集团社邻产业首个邻居中心标准旗舰店——邻居中心望江店落地钱江新城，建筑面积1.7万平方米。

在2023年这种多方共建模式会使社区商业更加具有示范性和生命力，打造出城市增量发展、存量更新的样本。

特点六：社区生态圈丰富起来，更加贴近生活

社区商业由美国发源而来，以美国为代表的发达国家社区商业占社会商业总支出60%以上，目前我国这一数字占比仅为30%左右，并且我国社会零售市场即将成为世界上最大的市场，国内社区商业的发展还潜藏着巨大的拓展空间，亟需深耕探索。

不少业内人士认为，“家门口”商业体的雏形可以追溯到20世纪50年代的美国，随着当时家庭汽车的普及以及交通设施的发展，使得城市居民向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区继而为居民服务的社区商业。

根据物业类型，社区商业可分为社区底商、社区商业内街、外街，社区商业中心三种类型，主要服务半径300米-5公里的社区人群，具备顾客属地性、业态配套性、消费日常性、邻里亲和性、盈利稳定性、供需依赖性等明显特点。

在2023年，最后一公里的社区商业当中，社区商业会注重社区生活美学主题、绿色健康商业理念、独具特色的“网红打卡”标识、复合型业态、全新消费场景。

每个邻里中心

苏州邻里中心堪称中国社区商业典范、领导者

新城邻里中心位于苏州工业园区现代大道158号，占地面积约1.8万平方米，建筑面积约2.1万平方米，辐射项目周边2公里范围内约3万居民人口。

全新的新城邻里中心拥有厅店商户61家，生鲜菜场商户30家，主要业态涵盖便民服务、餐饮、零售、亲子、教育培训等。项目结合城市更新、社区商业迭代进程，在软硬件方面同步升级。

2023年5月28日正值邻里中心为民服务25周年之际，开业25年的新城邻里中心焕新开业。

“邻里中心”模式缔造了居民家门口的幸福。截止至2023-09，邻里中心公司在苏州全市开发运营的“邻里中心”项目28个，基本实现园区278平方公里范围内社区商业基层网点的全覆盖，实现了居民在步行15分钟范围内满足一站式生活配套服务的需求。

特点七：社区商业转变为生活服务商

当我们对住房的需求从“有没有”转向“好不好”，好房子的标准也在悄然发生变化。不仅质量好、楼间距宽、绿地多的住房是好房子，而且未来的比拼更是居住品质的较量，有没有完善的社区商业将越来越被人们关注。社区商业是便民服务的“最后一公里”，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，社区商业在“四好”建设中应该发挥更重要的作用，也有广阔发展前景。“社区商业或许是距离消费者最近、最接近商业本质的一种形态。商场或项目类似于一个舞台，舞台的好坏远远不在于装修，而是引入了什么人、什么内容，以及表演者（商业打造方）和观众（消费者）的关系。”

社区商业，2023年的一个新的发展趋势之一，致力于让消费者在社区商业当中度过更多的家庭时光，社区商业而不仅仅是商品交易场所，更是生活场景体验中心。

配备基础服务和公共服务功能

基础型商业包括生鲜菜场、通讯

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公共服务配套包括民众联络所

社区工作站、公共文体服务等

真正做到商业和公益服务的有机结合