来源：楼典

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陆家嘴

王者归来？

2019年开始，唱空小陆家嘴的论调甚嚣尘上，空置率升高到10年来的高点，被媒体冠以了企业“撤离上海之心”的口号。也是在2019年，凯德启动了对小陆家嘴门户写字楼项目——浦发大厦写字楼的全面升级改造，在今年正式入市。

经过了这2年时间的盘整，浦发大厦写字楼的改造入市，恰逢小陆家嘴整体的写字楼市场大幅度回暖，交易又开始活跃了起来，众多大型的租赁合同签约，上演了一场王者归来的故事。

此前的小陆家嘴CBD，经历了多个孤立事件的叠加影响——P2P的撤出，300家城商行的撤出，以及如前滩这样的新兴商务区大量高品质低价格的新增供应，出租率和租金都产生了回调。

经历了这一轮的租金调整后，其实浦东的非核心商务区例如前滩世博与陆家嘴核心区的价格差距已经比原来小了很多，所以大量金融类客户还是选择继续留在了陆家嘴核心区。

过去两年的陆家嘴写字楼市场，经历了一个夯实价值的过程，步入了第2个30年开发周期的小陆家嘴，重新出发，能否走得更远？

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30年的小陆家嘴

仍然缺乏优质的写字楼载体

2021年，小陆家嘴的开发已经步入了第31个年头，回顾过去的30年，小陆家嘴的写字楼开发历史可以划分为三个截然不同的阶段。

第一阶段，就是浦东的大开发时期。1990年，浦东宣布开发开放，掀起了一股开发热潮，4年后的1994年，小陆家嘴的第一栋写字楼——港务大厦落成，而到1999年，随着金茂大厦的落成，标志着这一轮大开发周期的结束。

在这个时期，整个中国房地产市场都处于萌芽时期，陆家嘴的楼宇都是由国家部委以及大型金融机构所开发的自用型写字楼。这个阶段也是小陆家嘴空置率最高的时期，主要原因是亚洲金融危机的影响以及上海写字楼的大量供应，这一切到了2003年，发生了巨大转变。

2003年，中国银行业改革，金融行业对于优质办公需求暴增，陆家嘴也从亚洲金融危机和科技泡沫危机的影响下走出，开启了第2轮的大规模建设，环球金融中心与上海国金中心的落成标志着陆家嘴转型成为拥有成熟专业开发商项目的核心CBD，同时金融行业的快速增长也带动了金融机构的总部建设需求。2008年至2014年之间落成的写字楼项目，品质与陆家嘴的第一代产品项目更为优质，同时，专业开发商的参与与优质物业管理的引入让陆家嘴的写字楼更加的市场化。

2016年至2019年，是小陆家嘴第3轮的大规模发展时期，原上海船厂浦东区域整体转型为陆家嘴滨江金融城，而三件套的最后一个作品上海中心大厦，历经了多年的建设之后也成功开业，第3轮开发完成之后，小陆家嘴的土地基本已经开发完毕。

小陆家嘴目前的写字楼总存量为397万平方米，其中约188万平方米为自用项目，剩余的约200万平方米中，仅有约138万平方米是符合甲级写字楼标准。这显示的是，虽然陆家嘴整体写字楼的存量非常大，但除去自用以及一些早期散售写字楼，对于租户来说要寻找到一个管理完善、品质优秀、交通便捷的写字楼项目，其实相当的困难，选择面不多。

这也是在上一轮陆家嘴的租户调整之后，大量租户前往新兴商务区寻找更优质空间的原因。

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浦发大厦写字楼

陆家嘴第一个完成城市更新的

写字楼项目

小陆家嘴优质项目的供应稀缺，也是凯德集团当时联合一家国外基金共同收购浦发大厦写字楼的原因。

浦发大厦写字楼位于世纪大道与浦东南路的交叉口之处，相当于整个小陆家嘴的一个门户的位置。

其本身的地理位置在陆家嘴也是相当具有竞争力，同时受到2号线和14号线的双重辐射，距离两个地铁线路站点仅有约300米，目前项目可到达地铁为2号线东昌路，9号线商城路，14号线年底通行，未来还会增添规划中的19号线。从陆家嘴的写字楼分布图来说，陆家嘴许多甲级写字楼，距离地铁站其实相当的遥远，步行时间可能在10分钟以上。

在凯德收购浦发大厦写字楼之前，浦发大厦写字楼其实是一个不符合现在办公需求的产品，这也是陆家嘴第1阶段开发大部分写字楼项目的共性，原来的自用业主没有开发管理经验，也没有动力去提升项目的整体品质。

改造之前的浦发大厦写字楼，进入大堂就可以看到在裙房四层营业厅随处堆放的纸箱子。地面的黑色石材与五颜六色的马赛克拼花，也不符合现代办公的审美要求。

电梯厅经过多年的使用，石材已经磨损，整个空间也相当昏暗。

凯德在收购了这个项目之后呢，发挥了他作为开发商背景的房地产基金的优势，对项目进行了大刀阔斧的改造。浦发大厦写字楼原先的设计是一个非常经典的Art-Deco建筑，相比于同一时期的建筑，更加的能够经受住时间的考验。

在收购了这个项目之后，凯德使用Art-Deco的元素对项目进行了重新的包装，对于它的室内室外空间的改造，也延续了整个项目Art-Deco风格，用现代的设计语言去诠释在上海流行了上百年的装饰艺术风格，显得更加的庄重典雅。

围绕着项目大堂内外与落客区的改造是整个项目的重中之重，也是项目留给访客最直观的印象。

浦发大厦写字楼原先的大堂是一个挑高4层的宽阔空间，基础条件优越，凯德将原先大堂的蓝色玻璃与不锈钢板材，全部换成了米黄色的石材，同时用石材雕琢出了更多的纹理与线条。曾经的五彩马赛克地面拼花也替换成了黑色波点与银色石材的组合，庄重却不沉重。

原先裙房三四层堆放杂物的空间也使用了波点纹理的透光栅栏隔离了起来，既美观，又不影响其原本的采光。

位于大堂通往2层的楼梯，其实更多起到了装饰性的作用，凯德将原先的不锈钢楼梯拆除，换上了一体成型的铜色楼梯，配上了灯带，并增加了接待区，曾经的工业金属风格，升级成为了五星级酒店的格调，成为了整个大堂的点睛之处。

原先昏暗陈旧的电梯厅，也延续了整个大堂的改造风格，并更新了照明设计。

原先的落客区被人工假山遮挡，且几乎没有人工光源采光，与电梯厅一样十分昏暗，凯德将整个落客区拓宽，并增添了造型天花和灯光，提升了整个访客的观感体验。

在办公区域的内部，为符合当前的甲级写字楼标准，凯德对项目的机电及空调系统进行了改造，加入了PM2.5净化功能，并腾挪出了更多的空间。增加了架空地板的同时让项目的室内净层高达到了约2.7米，改造后的大厦更是符合了LEED铂金级的绿色建筑要求。

重新分割与升级后的浦发大厦写字楼，提供了更多元的面积产品，大楼整层办公区域可分割11个独立单元，面积从100至200平方米不等，满足不同企业类型需求。

一系列的硬件设施更新完成之后，浦发大厦写字楼成为了小陆家嘴第一个进行整体改造的写字楼项目，也让其从一座管理不善的自用型写字楼，蜕变为一座符合甲级标准的小陆家嘴标杆项目。

2021年，陆家嘴的土地资源已经几乎开发殆尽，这意味着，陆家嘴未来的都市空间再造，一定是宏观的开发建设与微观上细节更新相结合。与大拆大建时期相比，陆家嘴的第二个30年，如同棉中绣花，需要发挥更多的精雕细琢精神。

浦发大厦写字楼所在的区域，是整个小陆家嘴最先开发的集聚区，同区域的项目大多已经陈旧，经历了租户流失的阵痛期，而浦发大厦写字楼的成功改造，也为陆家嘴未来的都市再造指明了一个方向，相比于陆家嘴在第一个30年大拆大建的新城开发模式，浦发大厦写字楼告诉我们，既有项目的改造依然可以做的非常精彩，第2个30年的小陆家嘴，依然值得期待。