来源：世邦魏理仕
CBRE同策市场趋势
2021年《关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》指出，未来浦东将积极配置全球资金、信息、技术、人才等要素资源，完善金融市场体系、产品体系、机构体系、基础设施体系。支持发展人民币离岸交易、跨境贸易结算和海外融资服务，建设国际金融资产交易平台，提升重要大宗商品的价格影响力，打造上海国际金融中心、贸易中心、航运中心核心区，打造中国深度融入全球经济发展和治理的功能高地。今年前三季度CBRE世邦魏理仕华东区顾问及交易服务部浦东团队累计完成近5万平方米的写字楼租赁交易，同时还有超10万平米的租赁意向正在谈判中。近期浦东团队刚完成浦银安盛基金从淮海路至陆家嘴滨江约8千平米的跨江租赁搬迁，充分体现出金融类租户对于浦东写字楼市场的信心。相较于一直火热的陆家嘴与前滩区域，世博、张江、金桥、临港等区域市场也十分活跃。勇立潮头，现今的浦东正打造全面发展新格局。相信随着“引领区”建设方案落地，浦东将发展成为具有国际竞争力的城区，同时政府在税收、金融、人才等方面给予浦东高含金量的政策将带来新一轮的发展，并利好商业地产相关发展。
陆家嘴：着力打造全球金融中心
跟随浦东开放的脚步，陆家嘴金融贸易区在过去30年里发生了翻天覆地的变化，已成为我国金融市场主体集聚、专业人才汇聚、功能配套完备的世界级核心商务区。世界500强企业有340多家在陆家嘴设有机构、跨国公司总部甚至亚太总部。目前，已有经市商务委认定的跨国公司地区总部115家，占全区三分之一、占全市近六分之一。
“十四五”时期，陆家嘴将加快建设全球人民币金融资产配置中心、世界级总部功能集聚高地和国际化一流营商环境示范区。根据今年前三季度写字楼租赁成交可以看出，陆家嘴金融行业租户需求占比高达59%。“引领区”意见对未来浦东写字楼市场的影响是长期的、积极向上的，尤其是金融业利好，包含传统金融与金融科技。而各类专业服务业也必须相辅相成，成为需求新增长点，如国际水准的律所，风险防控类信用评级机构。同时部分新兴领域人才缺口带来相关顾问需求，使得细分专业化的人力资源类也将会呈持续增长趋势。
十四五时期陆家嘴发展目标：加快建设全球人民币金融资产配置中心、世界级总部功能集聚高地和国际化一流营商环境示范区，着力增加陆家嘴全球资源配置力，进一步强化金融核心功能，进一步提升陆家嘴的全球影响力和核心竞争力。
到2025年，陆家嘴累计集聚各类金融机构突破10000家，持牌类金融机构突破1000家，金融业增加值由2020年全市占比50%，提升到2025年的超过55%，高能级全球资管机构超过150家。
世纪大道、花木板块则是证券期货、后台部门和其他内资私募投资集聚地，将以陆家嘴圈层为引领辐射周边，更多承接金融和专业服务行业新设、升级、扩租办公需求；“十四五”期间，前滩“国际企业总部”与世博 “央企总部+国际企业总部”将深度融合，双轮驱动为总部经济高地，让国内外各类企业产生更多的良性互动。
金桥：全力推进制造业和
生产性服务业双轮驱动
金桥“优二进三”，在产业转型过程中抓住机遇，吸引了一大批高端制造业企业研发设计总部、跨国公司销售和售后服务中心落户于此，从最初的“出口加工区1.0”逐步演进为“制造2.0”，如今正迈向“智造3.0”。在“引领区”建设的指引下，金桥将围绕“金色中环发展带”再次蜕变，由产业园区向综合型城区转型。近年来，金桥传统的支柱产业与互联网、大数据、人工智能等不断融合发展，形成了以新能源汽车+智能驾驶为方向的“未来车”产业、以工业互联网+机器人为核心的“智能造”、以移动互联网+VR代表的“大视讯”、以AI+5G为实体经济赋能的“新通信”为四大主导产业的新格局。
张江：科学之城，创新之城
从科技园到科学城，张江目前汇集企业2.2万余家，跨国公司地区总部62家，高新技术企业近1700家。2020年，规上工业总产值首破三千亿元大关，同比增长8.9%。这里聚集了中芯国际、华虹宏力、上海兆芯、云从科技、罗氏制药、微创医疗、和记黄埔、华领医药等一批国际知名科技企业，已然成为科学特征明显、科技要素集聚的国际一流科技城。
根据2021年CBRE发布的上海产业园区租户普查可以看出，张江的TMT与医药行业租户占比过半，充分实现了人才集聚、资本汇聚与科技支撑的创新乐土。“引领区”意见叠加张江十四五规划明确了张江谋划“3+3+X”产业总体框架。聚焦集成电路、人工智能、生物医药3大核心产业并勾勒出张江未来的轮廓。
聚焦构建“3+3+X”高端产业体系
3+3+X高端产业体系
新材料、信息技术、类脑智能、集成电路、生物医药、基因技术、智能装备、人工智能、数字经济、量子信息、航空航天、能源环境。
一心两核空间格局
两谷：张江药谷；张江机器人谷
两园：集成电路设计产业园；在线新经济生态园
一岛：人工智能岛
在产业创新发展的同时，张江将重点支持硬核科技的创新创业，高标准推进创科创孵化载体建设，持续引进标杆孵化机构，重点引育一批独角兽企业加速器，促进大中小企业融通创新，为创新创业企业搭建交流平台。高质量产业赋能与聚集，将释放更多红利，带动新一轮房地产市场。
临港：未来之城
临港新城前期已形成的先进制造业和战略性新兴产业体系的基础上，叠加自贸新区设立后官方发布的“1+1+4”产业政策，明确优先支持集成电路、人工智能、生物医药、航空航天四大制造业创新，聚焦打造“先进制造、跨境金融、国际贸易、国际航运”四大产业集群优势，成为全球贸易资源分配的战略支点。目前临港片区便已集聚了一批全球知名企业和国产优质品牌，园区需求急速上升。比如，新能源汽车领域，临港地区已落地上汽、特斯拉、奔驰等十余家业内知名企业；高端装备制造类，如三一重机、上海昌强重工机械、新奥能源动力等；航空航天领域，如中国商用飞机、奥科赛通用航空等；物流配套服务则引入了中海、中储、普洛斯、马士基、DHL等全球行业龙头。目前临港产业集群，已基本形成国产自主品牌、中外合资企业以及外资优质品牌共生的协同平台。
根据临港新片区十四五规划，到2025年，临港将基本实现产城融合区，建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，集聚一批世界一流企业，区域创造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升。临港自贸新区的意义已经不仅是一个特殊经济功能区，更是一个产城融合的现代化新城的典范。朝气蓬勃，开放不止，未来可期。
打造世界级先进制造业集群
集成电路产业
建设“东方芯港”特色产业园区
集成电路产业规模突破1000亿元
生物医药产业
建设生命蓝湾特色产业园区
生物医药业规模达到800亿元
人工智能产业
打造平台＋应用人工智能生态链
人工智能核心产业及相关产业规模达到900亿元
民用航空产业
建设大飞机园特色产业园区
航空航天产业规模达到600亿元
智能新能源汽车产业
加大产业链上下流布局力度
智能新能源汽车产业值达到2000亿元左右
高端装备制造产业
建设世界级智能制造中心
高端装备制造业产值达到2000亿元左右
新型特色产业
培育氢能产业，发展绿色再制造产业，培育智能机器人产业，积极参与6G标准研究，加快发展海洋经济
未来五年浦东写字楼新增供应，分布于多个板块内（如前滩、花木、金桥和张江），包括多个优质开发商项目，其总体量约达460万左右，占到全市38%左右水平，结合浦东行业需求长期的良好基础面，实现写字楼动能的再配置和拓宽，供需关系有望持续当前改善的势头。
CBRE华东区顾问及交易服务团队继圆满结束上海中心代理、引入法国巴黎银行与中欧基金后，正负责代理中国人寿金融中心、大华银行大厦、陆家嘴滨江中心、SK大厦、前滩信德中心、源深111、云汇广场、东方纯一以及张江科学城的吉汇创新和诺华研发中心。
审视过去，亦放眼未来，浦东写字楼市场新征程将从宏微观维度得到良好的支撑，承载国内国外双循环的战略发展——对内将引领推动长三角一体化发展和国内改革创新，对外以服务共建“一带一路”为切入，率先构建高标准国际化经贸规则体系，在全球产业经济链条中起到愈加重要作用，打造成世界创新之城。
