来源：克而瑞资管

根据克而瑞 CAIC AI 监测显示，2021H1内地大宗物业成交总额1020.6亿元，同比上升1.6%，平均单笔11.9亿元；在美联储长期零利率刺激政策下，大量外资涌向国内，内地商用物业资产的增长潜力使其成为外资频频出手目标；整体宽货币的大背景下，内外资共同推动上半年大宗交易市场保持活跃；北京总成交额约359.9亿元，占比35%领跑全国；办公仍为大宗主力，占比总成交额40.6%。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

一、21H1内地大宗成交额同比上升1.6%

*数据来源：当前已披露的公开资料、CAIC 数据库监测，若有变动后期进行修正

大宗交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。季报数据：仅包含可确定成交月份的交易数据。

据克而瑞 CAIC AI 监测显示，2021H1内地大宗物业成交总额1020.6亿元，同比2020上半年上升1.6%；同时，总成交单数86笔同比下降约23%，交易频率下降，平均成交额同比上升31.2%至11.9亿元/笔。

2020.01-2021.06内地大宗市场成交走势（亿元）

在美联储长期零利率刺激政策下，大量外资涌向国内，内地商用物业资产的长期增长潜力使其成为外资频频出手的目标。部分现金流充足且有大规模场地办公需求的金融&科技类内资企业，逢低购入办公资产作为总部自用，发挥总部经济效应的同时可保值投资。整体宽货币的大背景下，内外资共同推动上半年大宗交易市场保持活跃。

2020.01-2021.06外资净投资额变化趋势（亿元）

二、上半年北京大宗成交金额居内地首位

据 CAIC 监测，京沪依然为全国大宗交易主力城市，共占比62%；其中北京总成交额约359.9亿元，占比35%领跑全国；上海总成交额279.3亿元占比27%位居第二 ，一线城市广州和深圳合计贡献10%的成交份额。

内地大宗成交物业城市群分布

（成交金额，2020.01-2021.06）

内资依然主导北京大宗物业交易市场，投资机构和自用企业依然为大宗物业交易的主体，房地产开发运营商卖出金额和数量占比均居首位；从区域看，丽泽商务区和通州城市副中心商务区为成交热点，伴随着区域交通、配套等越加完善，头部企业的入驻及其所带来的集聚效应，两个新兴商务区成为投资的关注重点。上海H1总成交额同比下降约36%，成交活跃度有所下降，平均单笔成交额较去年同期均为11亿元/笔左右；外资对上海优质物业的投资热度不减，以领展基金和凯德集团的收购为典型代表。

境外资本城市投资偏好

（成交金额，2020.01-2021.06）

三、投资型买家占比提升 办公仍为主力业态

▌投资型买家占比提升，外资险资频出手

2021上半年险资买家再次成为买家主力，总成交占比42%，相较20年更多以整合企业部门，降低成本为出发点不同，今年以平安入局来福士为代表，更多是出于对稳定收益型资产的投资和未来的长期价值投资。从交易方式看，股权收购为外资较为青睐的交易方式，领展、黑石以及凯德等纷纷采用股权收购完成交易；而整体来看，股权转让宗数虽不足20%却贡献了近6成占比的成交金额。

一线城市中，北京和深圳办公业态的成交占比依旧为绝对主力，而上半年上海和广州的商业物业则迎来收并购高峰，资方持续看好也让商业资产成交比例不断提升。

2021H1一线城市物业类型占比

▌办公仍为大宗主力，酒店和工业物流上升明显

21H1内地办公业态总成交额同比下降21.2%，但仍继续为主力业态，占比总成交额40.6%，商业大宗成交同比基本持平；值得一提的是，酒店和工业物流业态的同比增长明显，在疫情稳定期，以上海和北京为代表的城市酒店业态成交回暖较为明显；工业/物流方面，黑石集团于上半年以40.62亿元股权收购广州国际机场综合物流园，百润投资以4.48亿元股权收购美特斯邦威集团上海公司，标的为其具有象征性已开馆15年的美特斯邦威服饰博物馆。此外，凯德集团以36.6亿元收购上海闵行的德利迅达数据中心，也显示了外资对内地优质资产的多元化布局战略已全面开启。

21H1&20H1各业态大宗成交

四、典型成交案例

附表：2021H1内地大宗成交典型案例