来源：上海写字楼图鉴

上海商铺投资是一门学问。尽管在商办领域一线市场从业十多年，我自认为对于上海商铺投资的理解也就是一个中等偏上的水准。

这个水准未必能为我的客户买到所谓最有投资性价比的铺子，但是用来给信任我的客户扫雷避雷，那还是足够了。

那么买一手上海商铺，为什么不能买包租的呢？

首先，承诺给予5%~6%甚至更高年租金收益的包租上海商铺本质上都是在拿房款的一部分作为租金分期返还给业主。

房产投资比较多的客户和在商办行业做的比较久一点的中介基本都清楚这一点：承诺租金收益率很高（5%甚至6%以上）的一手新铺，99.99%都是坑。

一手新房由于开发晚，拿地成本高，各种钢筋水泥人工成本也高，自然的，同样地段的一手新房价格卖的比二手房要贵些（这个不分住宅还是商办）。

卖的贵不是问题，问题是一手新房，尤其是一手新铺所在的项目位置，往往商务配套都还不够完善，人流量也还没有达到一定规模。上海商铺的租户跟办公还不一样，生意要能做的下去，主要还在于人流量大不大，人流量不大的铺子，自然吸引不到优质品牌租户。

许多新铺为了吸引一两家品牌租户入驻带来人气，几乎都是以极低租金，甚至长达一两年免租金这样的优惠条件吸纳进来的。

所以新铺子真实租金低的吓人，但是售价却往往不低，两者一结合，真实租金收益率更是低的没法看。而上海商铺投资客对于高租金收益率又有立竿见影的追求，所以即使各方政策明文禁止一手包租，包租在业内却是经久不衰。

其次，一手包租的上海商铺通常都是包销公司在卖，有高昂营销费用的成本转嫁。

从政策上来说，包租是不被法律法规支持的。但是架不住市场需求旺盛啊！但政策又不支持，大的开发商为了规避自身企业的风险，往往会把要出售的上海商铺整体打包交给代理公司来销售，即所谓包销。

代理公司往往需要给开发商预付一部分保证金，也就是承诺在多长的时间以内替开发商卖完所有的新铺，如期卖完则保证金全额退还，卖不完，则保证金不退。

所以在拿到一个项目之后，代理公司为了快速去化，往往无所不用其极。高佣金（吸引分销渠道推荐客户0，承诺包租给予高租金回报（满足投资客的收益预期），铺天盖地的广告……而这些营销成本最终都会加到买家支付的房款里。

或者换句话说，这部分费用并不在开发商能收到的房款内，而是直接支付到了代理公司账户。根据项目不同，这一部分费用比例从20%~30%不等，有一些项目甚至能高达40%~50%。

最后，营销代理公司指定的包租公司（经营管理公司），往往实力都很一般。

因为实力强大的资管公司通常不收小业主的铺子，都是直接拿开发商大业主的项目来长期运营，小业主的铺子会面临后期的业主心态不一致，意见不统一的情况，所以大的资管公司更愿意跟大业主打交道。

所以一手上海商铺的经营管理公司一般都跟营销代理公司有着千丝万缕的关系。有的甚至本来就是同一个老板。而既然代理公司本来就只是为了把铺子尽快卖掉，自然会在租金上出超出真实市场很多的口头承诺。

你以为买了一只金鸡，每年能收到稳定数量的金蛋。但是这些包租的铺子往往就是一只你一次性买下的羔羊，代理公司指定的资管公司按月度/季度/年度，分批次从羊羔身上割下一块肉还给你。

运气好的话，还能按照约定的包租年限将合约里的这部分“租金收益”收回来。运气不好的话，签的十年八年的包租协议，可能就只能收到前面三五年的“收益”。毕竟个人签的欠款借据不还会变老赖，经营公司签的，是可以申请破产的。

投资的第一要点是不要亏损本金。第二要点还是不要亏损本金。第三要点是不要忘了前面两条。

这话不是我说的，是曾经很多人的房产投资偶像李超人说的。

李超人见多识广，是不是只靠这三点就发家致富了我们咱也不敢说，咱也不能问，但是李超人在房地产领域赚了个盆满钵满这是事实。

所以买上海商铺这件事，还是要慎重再慎重。许多人被一手上海商铺承诺的5%，6%以上的包租收益率吸引，殊不知每年收到的租金本来就是自己付出去的房款（本金）。

当提到理财产品的时候，现在绝大多数人都对高收益承诺的理财敬而远之，但是到了动辄几百几千万的一手上海商铺，很多人倒开始轻易被承诺的收益吸引，这就真的有点草率了。