来源：第一太平戴维斯

近日，第一太平戴维斯发布2021年第二季度房地产市场报告，剖析长三角、长江中游城市群重点城市房地产动态及未来趋势。上海、南京、杭州等长三角核心城市商办市场持续复苏势头，无论办公或零售市场空置率普遍有所下降，进而带动租金企稳回暖。此外武汉多个地标商业开业为城市带来全新活力。

上海

写字楼市场：行业良性发展，需求放量

零售市场：线下社交火热，服务业态走旺

大宗投资市场：机构买家回场，大额收购频出

包括字节跳动、京东等科技巨头积极布局上海，为办公市场基本面带来利好。而金融领域开放力度加强，有望吸引更多外资机构进驻。

上海写字楼市场

行业良性发展，需求显著放量

二季度上海写字楼市场表现抢眼，净吸纳量创下过去三年以来单季最高，来自金融、零售、专业服务和传媒娱乐行业的需求强劲。新项目助力需求释放，加之此前因疫情被搁置的办公需求于季内得到充分释放。随着项目出租率改善，业主对未来市场恢复信心。写字楼整体空置率环比下降1.3个百分点，同期租金上调0.8%。尽管近期国内加大了对互联网行业的监管和整顿，或使部分企业短期内进入调整期，但中长期来看来仍将向好发展，此外金融业的持续开放也将继续利好相关业务。

上海零售市场

线下社交需求旺盛

服务业态提升显著

第二季度上海零售市场迎来四个购物中心开业，共计为市场带来32万平方米新增供应。租金环比上涨0.3%，空置率较上季度下降0.4个百分点至9.2%。尽管部分新项目开业率未及市场平均水平，但本季度近八成商圈入驻率环比有所提升，整体市场表现持续向好。2021年上半年休闲服务类品牌租赁需求在购物中心新租面积中整体提升显著，占比达到近四成，线下社交需求的活跃推动该品类积极扩张。

2021年下半年上海市区购物中心预计仍有12个新增项目入市，总建筑面积约126.4万平方米。社交空间的氛围营造与体验业态的多元化愈发成为新项目吸引消费者的重点，也为购物中心在竞争激烈的上海零售市场提供更多错位争夺细分客源的机会。

上海住宅市场

住宅价格保持平稳

五大新城成交火热

上海整体住宅销售市场供需较为匹配：新增供应约为239万平方米，成交面积约为246万平方米。相较中心城区，五大新城的供应及销售量更为活跃。受其影响全市平均成交价格结构性下降，达到每平方米人民币53,150元。

高端租赁市场持续恢复，第二季度无新增服务式公寓供应入市，服务式公寓市场平均租金上涨1.8%，空置率下降5.9个百分点至12.2%。业主及运营商面对愈发激烈的市场竞争考虑针对不同细分客群进行个性化室内设计，年轻租客的比例上升促使运营方尝试引入创新服务。

上海大宗投资市场

机构买家回归市场

大额资产包收购频出

随着市场租赁需求触底反弹，在自用买家仍主导成交的同时，机构买家投资兴趣出现回升，意图在价格较有优势的市场中，踩准基本面复苏的节奏。第二季度市场共有15笔大宗成交，合计成交金额达人民币134亿元，同比下降21%。若加上资产包收购中位于上海的各项资产的价值，总成交金额可达约人民币423亿元。

尽管物流和数据中心资产收益率不断压缩，竞争也愈发激烈，投资者仍对中国物流及数据中心市场的不断发展充满信心。中国基础设施不动产投资信托基金的成功上市将给工业地产投资者更多收购信心，在退出时将有更多选择路径。

南京

写字楼市场：

需求温和复苏，信息技术扩张显著

零售市场：江北商业换新，实力进一步扩充

第二季度南京办公及零售市场均有一个新项目入市，新项目入驻情况良好，带动全市空置率持续改善，新兴区域愈发为市场关注。

南京写字楼市场

需求温和复苏

位于西安门的熊猫万谷金融科技中心入市，为市场新增约10万平方米甲级写字楼面积，项目部分面积由中电熊猫集团及浦发银行自用。此外，受益于疫情后市场陆续复苏，租赁需求有所回暖，信息技术行业扩张尤为显著，全市甲级写字楼市场空置率连续第三个季度下降，环比及同比分别下降1.2和2.9个百分点至23.2%。受国金中心带动，河西市场商务氛围及物业品质愈发受到市场认可，成交活跃度较高，已成为南京金融类企业最为集聚的商务区之一。

南京零售市场

江北再迎商业焕新

华润置地在南京的首个购物中心项目桥北万象汇于第二季度开业，为江北地区带来10万平方米优质零售面积。作为浦口区商业最为集中的区域，江北的桥口商圈在龙湖、华润等一线开发商进驻开业后，已具备一定影响力。其租金约为全市平均水平的60%，但空置率较全市整体低3.6个百分点，对区域型消费具有较强粘性。而江北的未来项目除在桥口外，还将陆续出现在南部的江北核心区，进一步充实江北整体片区商业实力。

杭州

写字楼市场：

科技企业需求旺，空置率首降

零售市场：

餐饮表现抢眼，新概念餐厅积极布局

科技传媒企业发展动能强劲， 带动大量上下游中小型企业的发展，助力写字楼市场租赁基本面持续回暖。餐饮则成为零售市场成交热点。

杭州写字楼市场

科技传媒企业租赁需求旺盛

全市空置率录得一年以来首降

近期市场供应量较低，以消化现有空置面积为主，租赁市场整体去化良好，全市空置率环比下降2.5个百分点达到26.1%。租赁需求上升使得业主在租金协商时有更多主动权，二季度全市甲级写字楼平均租金环比不变，同比下降2.6%，达人民币4.7元每平方米每天。

大型科技传媒类企业的蓬勃发展助力了其上下游中小型企业的发展，同时，直播行业规模仍在不断扩大，积极承租乙级写字楼项目。六月末，融创以人民币22亿元从泛海集团收购杭州钓鱼台酒店以及民生金融中心。

杭州零售市场

餐饮板块表现抢眼

新概念餐厅纷纷入驻

上半年杭州零售市场租赁需求有所提升，复苏态势活跃，但为在2022年亚运会前后大量新增供应入市前锁定更多知名品牌入驻，商场业主方在议价方面仍提供较好的条件。二季度整体零售市场表现平稳，全市优质购物中心空置率环比上升0.5个百分比，达到12.4%。全市优质购物中心首层租金季度环比下降0.6%，达人民币16.6元每平方米每天。

2021年预计有七个优质购物中心项目入市，预计下半年全市空置率水平可能有所上升。同时，由于新项目开发商都较知名，项目品质预计较高，全市租金水平仍将企稳。

武汉

写字楼市场：

首店经济力推市场活力回升

2021年上半年，武汉房地产市场持续强劲复苏，写字楼市场需求回暖，空置率下探。零售物业市场迎来多个地标性项目开业，首店经济为市场注入新生活力。

武汉写字楼市场

科技互联网行业需求持续活跃

2021年上半年，全市甲级写字楼市场仅迎来泛悦国创金融中心入市。疫情之后租赁需求平稳复苏，全市甲级写字楼空置率再度下探，环比下降2.0个百分点至36.9%。其中，科技互联网行业展现强劲租赁需求，新增租赁面积占总体的25%。除此之外，房地产建筑、专业服务、传统金融行业季内租赁需求活跃。全市甲级写字楼平均租金连续六个季度下滑，但跌幅逐渐缩小。截至季末，甲级写字楼平均租金下跌至每平方米每月102.5元，租金指数环比下跌0.5%，同比下跌6.5%。

武汉零售市场

首店经济带动市场活力加速回升

2021年上半年，武汉恒隆广场、K11购物艺术中心I馆、武汉江宸天街陆续开业为武汉零售物业市场注入新的活力。截至第二季度末，全市零售物业总存量推升至679万平方米。新项目开业带来多家武汉首店和全新形象店、旗舰店。首店经济带动武汉零售市场活力回升。餐饮品牌持续发力，人气咖啡、烘培品牌首店在武汉围挡，现有茶饮品牌升级门店在武汉扩张。

随着存量项目品牌调整和新项目入市，全市空置率环比小幅上涨0.2个百分点至9.1%。武汉零售市场租金持续小幅回升，截至第二季度末，全市购物中心首层平均租金上涨至每平方米每月307.8元，租金指数环比上升0.5%。

长三角城市群与长江中游城市群作为中国经济重要的支柱区域，其房地产市场在二季度迸发出新的活力，办公楼、零售、大宗投资交易等市场皆有亮点。下半年，第一太平戴维斯也将持续为各位观众带来更多专业分析，助您驰骋中国房地产市场。