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近年来，商业地产空置率高，住房紧张。为了同一个项目可兼容多种功能，缓解人们的住房困难，今年以来，有关住房租赁行业的利好政策频出。

6月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民、青年人等群体的住房困难。

增加保障性租赁住房供给

“随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显。”李克强总理在国务院常务会议上表示，“要加快发展保障性租赁住房，更好保障这些群体的基本住房需求。”

发改委曾明确：保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，具体条件由城市人民政府确定。

同一个项目可兼容多种功能

会议指出，人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。

会议明确提到了“闲置商业办公用房”的概念，这一点对于一些房企商办物业去库存有很好的效应。过去更强调闲置厂房，而现在将商业办公用房也纳入了改革范围。

针对租赁企业给予税费减免

此次会议的一大亮点，就是明确了一系列税收减免政策，尤其针对租赁企业的支持力度空前。

会议首次针对租赁企业提出增值税减免优惠政策，10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税。

在房产税方面也做了新的规定，10月1日起，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。

“此前减按1.5%缴纳增值税只针对个人房东，现在租赁企业也被纳入这一征收标准。对现有租赁企业减税减负，也激励更多的市场化力量开展租赁业务。”

一系列政策加速出台

为响应该政策，北京市住建委、发改委等四部门联合印发《通知》：

根据《通知》，非居住建筑改建宿舍型租赁住房，是指具有一定规模、不动产权(房屋所有权)证(或建设工程规划许可证)证载用途为办公、商业、旅(宾)馆、厂房、仓储等非居住类型的现有存量建筑，由实施主体按照有关要求对其进行装修改建，经政府有关部门验收后，面向周边单位员工或从事基本公共服务人员提供的宿舍。

对于符合条件的改建项目可申请使用中央财政补贴资金，水电气热执行民用价格。

新政下存量商办是否迎来转机？

会议提出的闲置商业办公用房改建是较新的政策，存量改造的主要目的是帮助企业解决商改住的问题。因为这类物业在改造方面会存在一定限制，且改造难度相对较大，比如要改造成住宅产品，可能会出现没有采光、空气不流通等情况。

为了避免改造后相关问题的产生，未来对于改造物业的规范性政策必不可少。“此次政策将闲置商业办公项目与保障性租赁住房进行对接，既让闲置房源等获得妥善处理，也再次盘活了此类资产，将去库存回笼资金、增加保障性租赁住房房源等工作进行了结合。”

该政策短期内对市场租金的影响

目前对市场租金影响有限，不是所有闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等非居住建筑都可以改建租赁住房，必须符合指标条件才能申请改建。

在一定程度上限制了改建的规模，不会出现大批量的改建产品涌入市场，并且实施上也有诸多难度，因此，预计短期内对租金水平影响不会太大。不过，对于租赁市场，尤其是租户而言，可能是一个积极信号，房源供应量增加，有利于平抑租金，但是目前来看，实施起来难度不小。

从对租金的影响来看，该政策涉及的项目规模不大，本身对租金水平造成影响相对有限。同时，改造和入市也需要较长的时间，进一步降低了对现有租金的冲击。相反，在供给更为充足的情况下，中长期的租金水平将会得到进一步的稳定。