来源：世邦魏理仕

城市正有序重启，对于商业地产市场而言，疫情带来的增强韧性启示及行业新机遇值得关注。CBRE世邦魏理仕「应韧/而解」专题系列，本期为你深入分析后疫情时代下的商业地产新机遇。

成都篇

2020年，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，为经济发展带来一定不明确性。就成都商业地产市场而言，其属短期事件且不会动摇经济发展长期向好的基本面，但给市场带来增强韧性的启示及行业新机遇仍值得关注。

优质写字楼市场

由于疫情短期内对商务活动形成阻碍，预计将导致第一季度写字楼租赁市场放缓，企业资本支出计划或将推迟，特别是餐饮、零售、房地产建筑和交通运输等受影响较大行业的租户，但预计在疫情得以控制的前提下，市场将于第二季度复苏。同时，从供应端来看，2020年成都或将有15%的写字楼存在延期交付的风险。尽管如此，突发事件的两面性也为部分行业带来发展新机遇，且长远来看，此次疫情或将促使租户办公习惯发生变化，而业主的运营端亦随之积极革新。

机遇一：金融、科技、医疗等行业获发展新契机继而衍生办公需求

2019年金融业为成都写字楼市场首要新增需求来源，占比21.2%，其中银行、保险、证券等企业的大面积租赁案例尤为瞩目。疫情爆发令大众对生命健康的关注显著提升，或将衍生寿险及健康险等险种的需求，继而利好保险行业发展。

科技行业是成都升级产业链的核心，2019年TMT居新增需求来源第二，占比17.0%。疫期消费、教育、办公等行为因行动受阻纷纷转向线上，“线上+”模式展现出高韧性并加速渗入各行各业，或将迎来技术与规模上的发展新机遇。医疗行业是此次抗疫的主力军，相较短期内医疗物资的需求激增，中长期内医疗设备的扩能升级以及制药研发的改进，有望推动行业加速提质发展。

2020年迎来发展新机遇的行业

数据来源：CBRE研究部，2020年

机遇二：租户愈发重视办公灵活性及增值服务，“空间+服务+科技”成运营新趋势

疫情使办公策略的灵活性显著提升，即地理限制愈发模糊，跨城市、区域的办公粘合度上升；且办公形式越发多元，尤其是远程办公的普及度大幅提升。同时，不动产管理带来的增值服务在抗疫期间扮演着重要角色，如应急响应措施、中央空调及新风系统等设备的科学使用、公共环境及设施的防疫，及对楼宇租户的防疫知识宣讲等。

鉴于此，未来租户除关注楼宇的空间使用合理性及租赁策略的灵活性外，对楼宇物业管理的关注度显著提高。“空间+服务+科技”成运营新趋势，多元的办公场景、灵活的租赁措施、专业的物业管理成制胜关键，而房地产科技则为打通服务链条完善服务内容锦上添花。

疫情期间不动产管理增值服务案例：

成都时代1号 & 时代8号写字楼

数据来源：CBRE研究部，2020年

邓艳萍

CBRE成都

顾问及交易服务 | 办公楼部主管

2020年成都优质写字楼市场供应回升，与地铁和5G等基建的完善、金融业的全面放开及“成渝地区双城经济圈”的提出共同激发市场活跃度。但疫情致经济短期波动，如房地产建筑等重要需求行业影响明显，同时约15%的新增供应或将延期交付，皆为市场带来挑战。CBRE建议业主视疫情及时调整租赁策略，并关注逆势增长的行业，如医疗大健康和“在线+”等。受此次突发事件影响，未来租户将更关注楼宇的硬件设施、租赁策略的灵活性及不动产管理的专业度和相关增值服务。

零售物业市场

相较短期内疫情对市场带来的冲击，消费习惯和消费结构的改变更加深远。如健康、网购、分享等消费行为渐成趋势，科技赋能商业项目及品牌也被推上了快速通道。毋庸置疑，此次疫情加速了消费变革的进程，而实体商业如何增强韧性并重启突然停滞的消费成为行业最关注的问题，并由此迎来行业发展新机遇。

机遇一：运营商启幕新想象，发挥实体店极致

鉴于网络零售提供的便利性，且实体店进一步被线上渗透，运营商发挥卖场极致来激发消费者乐趣迫在眉睫，推动场景营造和沉浸体验迈入2.0时代。未来，商业项目或将打破传统，呈现外观注重颜值、内部注重场景及动线逻辑重塑，营造“Wechatable打卡式”的商业空间。同时，运营商或将重审空间利用加强消费生态的灵活性及创新，如“零售+剧场”等。

此外，拓宽销售及推广渠道来适度改善实体商业对消费者到访的过于依赖也是运营商未来发力的方向。据统计，在监测的成都67个购物中心中，46.3%的运营商在春节期间强推“云购物”，实体商业全面拥抱全渠道。不仅如此，科技赋能亦助力运营商重塑及强化实体商业和消费者的链接方式，会员系统等应用有望增强卖场消费者粘性，继而提升消费转化率。最后，绿色、健康对卖场可持续发展的重要性愈发凸显。

成都消费新生态案例

数据来源：CBRE研究部，2020年

机遇二：社区商业展现韧性，未来迎开发新机遇

疫情期间，社区商业的重要性进一步凸显，迎开发新机遇、新生态。如自动贩卖机等刚需生活业态加码的同时，生鲜超市/菜市场、康养、医疗、社区服务等新业态或将成突破口；而规范化、精致化、健康化的消费场景营造亦渐成趋势。总而言之，如何营造全方位生活服务的社区新生态为制胜关键。

社区商业新兴业态

数据来源：CBRE研究部，2020年

机遇三：线上线下协作升级，零售商迎行业转型

随着消费者习惯于疫期发生变化，线上线下协作关系再次重审，新分工下零售商迎行业转型。零售业态，线上渠道在与实体店同步上新、共享库存的大趋势之下，还应丰富内容来加速线下导流，如通过积极创新迎合市场的推广方式来提升品牌的曝光率及激发消费者对货品的兴趣，并增加如直播、DIY定制等强体验互动来跳脱平面交互等。同时，部分线上已有成熟会员体系的热门品牌，应择机利用自身具备的流量布局线下实体店，但需注意线上线下货品结构。

餐饮业态，未来应通过提升食品安全标准赢得消费者信任，注重从采买、制作及配送每个环节的市场透明度；借助区分线上线下需求来优化产品结构，如熟食商家可加推消费者安心度更高的净菜外送，拓宽服务范围且节约人工及水电成本。

体验业态，未来应分类别、阶段来重配线上线下职能，通过灵活发挥各自的渠道优势来提升客流并优化运营成本。以瑜伽为例，实体店在提供沉浸体验外，或将主要承接入门基础及进阶训练，而线上渠道在负责推广和维持消费者衔接的同时，也能分担练习及巩固训练，通过提升课程设置的灵活性来推动线上线下相互导流。

零售商线上线下新分工示意图

数据来源：CBRE研究部，2020年

江南

CBRE成都

顾问及交易服务 | 商业部主管

受疫情影响，成都零售物业市场激发出的新生力将加注市场韧性提升。实体商业将愈发关注外部场景的吸引力和内部场景的创新，以及科技赋能带来的营销渠道拓宽和消费者粘性提升。社区商业迎发展新机遇，并获健康绿色产业的加码，如运动和康养等。零售商重配线上线下职能，流量的互导是此轮行业优胜劣汰洗牌的制胜关键。

仓储物流市场

鉴于电子商务是仓储物流需求的主要驱动力，疫情对该市场的影响有限，但短期内因交通运输管制仍面临配送效率及成本的挑战。同时，由于供应链受阻、复工延迟，制造业仅能选择去化库存作为应对，导致仓储需求缩减。受惠于电商和生鲜食品配送需求的激增，影响有望得到缓冲。长远来看，疫情给成都仓储物流市场带来诸多启示，主要集中在运输结构、仓配专业化等方面，推动行业转型提质发展。

机遇一：运输结构的韧性和仓配的专业化引关注

疫情期间，城市内和跨城市的交通运输受到严重影响，致使高度依赖流动性的物流行业受到冲击。这一阶段性的突发事件折射出仓储网络密度不够而导致的运输脱节，地理布局韧性较弱。疫后，在成都夯实消费的驱动下，预计更多租户在找到运输成本和仓储租金相对平衡的基础上，加密自身仓储网络，于成都核心子市场周边区域布局卫星仓，或利用大数据优化仓储网络，来提升运输结构的整体韧性。

此外，疫期仓配的潜在风险问题也凸显，如酒精等医用物资存储和运输的不规范案例频发。未来，随着租户对仓配规范化、专业化的愈发关注，丙一类和危险品的仓储需求或将加速释放。  

未来高标库地理布局示意图

数据来源：CBRE研究部，2020年

机遇二：冷链物流市场迎来提速发展时机

由于疫期居民的行动便利受限，以生鲜超市为代表的“最后一公里”消费成刚需供给的主要渠道。据悉，疫期盒马鲜生的网上订单数量相较去年同期激增220%，甚至因人工紧缺而在成都等多个城市与餐饮商家跨界“共享员工”。目前，成都冷链物流基础设施和服务水平仍有较大提升空间，疫期所面临生活物资和医疗物资存储及运输组织能力的挑战，折射出城市对冷链物流的需求容量。

疫后，冷链物流运营商在消费市场的驱动下毫无疑问将在成都加速布局，并通过租用既有冷仓或改造标准仓和自建仓配设施来分别承接近期业务需求和远期业务拓展机会。因此，未来仓储开发的灵活性至关重要，标准仓的设计建设应适度考虑冷库改造实施的可行性，包括园区电力配置、制冷设备安装空间、库内空间布局及节能措施等。  

冷链发展驱动力和开发模式

数据来源：CBRE研究部，2020年

尤鹏伟

CBRE成都

顾问及交易服务 | 产业地产部主管

2019年在吸纳电商自建库投放和持续新增供应的双重压力后，成都仓储物流市场仍保持健康的发展态势，净吸纳量高居全国第二。2020年，挑战与机遇的并行使市场波动持续，但成都基础设施建设、港口枢纽升级及本地需求释放均为市场提供大力支撑。疫情对仓储租赁和物流运输带来短期影响，但也激发了电商需求的增长，同时对城市医疗医药、冷链食品等物资供应和存储提出了更高的要求，专业领域的仓配将获更多投资者关注。

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