来源：必屋客

2019上半年写字楼市场白皮书

宏观形势 | 沈阳甲级写字楼市场

2019上半年写字楼市场为2016-2020年写字楼周期的第二上升期，该周期内租金价格上涨、空置率降低，直至2020年后写字楼市场可能将进入下行周期

一、沈阳甲级写字楼市场 | 市场概况

1、沈阳甲级写字楼市场调研范围（注：本报告写字楼租赁数据参照楼宇由沈阳市八大写字楼板块及各区服务式办公、产业园区构成）

北站-市府板块（新地中心、财富中心A座、平安财富中心、华府新天地、环球金融中心、市府·恒隆广场）

金廊-五里河板块（茂业中心、友谊时代广场、夏宫城市广场、佳兆业中心、北方国际传媒、华航大厦、嘉里中心企业广场、华润大厦、宝能环球金融中心、华强金廊城市广场）

奥体中心板块（万科金廊中心、同方大厦、七星财富中心、禹洲广场、沈阳招商局大厦、瑞宝东方大厦、福融·悦中心）

北皇姑板块（中信泰富广场、利星行大厦、泰和国际大厦、凤凰国际商务中心、中粮广场）

太原街板块（北约客置地广场、保利盛京文化中心、朗勤·泰元中心、新世界名汇、SK大厦）

三好街板块（同方广场、华强广场、新世界丰盛大厦）

长白岛板块（中海国际中心、汇锦金融中心）

铁西广场板块（华润铁西中心、千缘财富商汇、宏发时代中心、龙之梦大都汇、宝马大厦）

大东板块（龙之梦大厦、沈铁国际产业园综合办公楼、长峰中心）

产业园（金谷产业园、锦联新经济产业园、沈阳国际软件园、东北总部基地）

联合办公、服务式办公（雷格斯、langding商务中心、领办、沈阳优客工场、沈阳·中国智谷双创街、Team working、八戒工场、斑马财富公社联合办公中心、HNTS海纳同元）

新货供应（嘉里中心企业广场B座、佳兆业中心、华府新天地A1、华府新天地B1、市府和鸿广场、万科春河里、宝能环球金融中心、裕景中心、华强商业中心、新世界名汇等）

2、沈阳超甲级写字楼梯队代表项目

华润大厦：沈阳华润大厦位于城市中轴线——金廊之上，择地金廊-五里河商圈枢纽位置，占据沈阳门户地段，及区域价值与一身，拥揽城市核心资源，畅享便捷交通网络。华润大厦总建筑面积70000㎡，整层面积2220㎡，超高实用率，舒适办公环境。

嘉里中心企业广场：嘉里中心企业广场位于沈阳核心商圈——金廊--五里河商圈，总建筑面积约1800000㎡，规划为集沈阳香格里拉、企业广场、高尚住宅雅颂居、购物中心于一体的地标性综合项目。作为金廊核心之地建筑群，未来将会是众多跨国公司、国际品牌进驻沈阳的首选之地。

市府恒隆广场：沈阳市府·恒隆广场总建筑面积855100㎡，项目坐落于有“金廊”之称的青年大街。市府·恒隆广场建筑设计为曲线造型，被建筑界称为"令人震撼的精品"。高度达351m，为中国东北部最高的办公楼之一。

3、沈阳甲级写字楼梯队代表项目

新地中心、夏宫城市广场、中粮广场、财富中心A座、佳兆业中心、北方国际传媒中心

4、沈阳次甲级写字楼梯队代表项目

同方大厦、中海国际中心、茂业中心、铁西华润中心、泰和国际大厦、北约客置地广场

5、沈阳市甲级写字楼主要板块分布情况

北站-市府板块：新地中心、财富中心A座、平安财富中心、华府新天地、环球金融中心、市府·恒隆广场等

金廊-五里河板块：华润大厦、嘉里中心企业广场、佳兆业中心、夏宫城市广场、北方国际传媒中心、茂业中心等

三好街板块：华强广场、同方广场、新世界丰盛大厦等

北皇姑板块：中粮广场、泰和国际中心、平安财富中心等

太原街板块：北约客置地广场、SOHO新天地、SK大厦、总统大厦等

奥体中心板块：同方大厦、万科金廊中心等

铁西广场板块：华润铁西中心、千缘财富商汇、宏发时代中心、龙之梦大都汇、宝马大厦等

二、沈阳甲级写字楼市场 | 租赁市场情况

1、沈阳甲级写字楼租赁市场情况

2019上半年甲级写字楼租赁市场供应量大幅增加，2019上半年市场吸纳量提升，空置率下降，市场处于平稳上升期，2019上半年-2021年预计近200万㎡写字楼投入市场，空置率将会有所提升，至2022年写字楼市场将进入去库存阶段。

2、沈阳甲级写字楼租赁市场租金及去化情况

2019上半年甲级写字楼租赁市场，上半年去化量高于下半年，前三季度甲级写字楼平均价格小幅度提升，第四季度小幅度下降，市场属于平稳发展状态。

沈阳甲级写字楼租赁市场客群分析及主要租赁交易

三、沈阳甲级写字楼市场 | 销售市场情况

沈阳写字楼销售市场调研范围（ 注：本报告写字楼销售数据参照楼宇）

铁西区（沈阳金谷科技园、唐轩中心）

皇姑区（辽宁凤凰国际商务中心、中粮广场）

沈河区（华府新天地、佳兆业中心、夏宫城市广场、友谊时代中心、希尔斯联邦、UNN国际大厦、嘉里中心企业广场）

浑南区（曙光大厦、福融·悦中心、嘉龙中心、雷克国际大厦、瑞宝东方大厦、沈阳国际贸易中心、招商钻石山）

和平区（华强广场、汇锦金融中心、华润大厦B座、泰辰湖畔佳园、朗勤泰元中心、新世界丰盛商务大厦、新荣大厦、同方广场）

沈北新区（东北总部基地）

沈阳写字楼销售市场供销表现

2019上半年写字楼销售市场新增供应大幅上涨，供应回升推动市场需求，2019上半年上半年市场较活跃；2019上半年写字楼市场成交价格为8864元/㎡，成交价格逐步微涨。2019上半年5月华润悦玺开盘销售火热，佳兆业中心在8月开盘后引领金廊-五里河板块销售市场，创造青年大街销售奇迹。

沈阳写字楼销售市场各区供销表现

2019上半年沈阳写字楼销售市场以浑南区、沈河区为销售热点区域，全年新货供应集中在浑南区、沈河区、和平区。沈河区为价格引领者，以均价12969元/㎡排首位，苏家屯与于洪区本年度无写字楼成交。

四、沈阳写字楼租赁市场小结

2019上半年写字楼租赁市场新货供应20万㎡，市场吸纳量提升，空置率下降，2019上半年-2021年预计近200万㎡写字楼投入市场，2022年后写字楼即将进入去库存阶段。

2016年市场去化了大量甲级写字楼，2017年供应端减少，2019上半年市场供应小于市场吸纳量，空置率有所下降，2019上半年市场属于平稳上升期阶段。平均价格上保持在1240元/㎡/年左右。

2019上半年甲级写字楼租赁市场，上半年去化量高于下半年，市场属于平稳发展状态，甲级写字楼平均价格小幅度提升。2019上半年，沈阳写字楼的客户结构相比于往年并没有大幅变化。金融类客户仍然是需求主体，与此同时，新增需求的客户多样性凸显，2019上半年，IT互联网类、服务类、制造类客户为代表的创新型企业和现代服务业企业的需求明显增加。

写字楼销售市场2019上半年上半年市场较活跃；成交价格逐步微涨，2019上半年写字楼销售市场成交价格为8864元/㎡。

2019上半年在写字楼销售市场比较低迷的情况下，佳兆业中心销售火热引领金廊-五里河板块销售市场。