来源：沈城楼市

1月27日，沈阳市房产局发布《关于暂停售楼处及房产中介机构对外营业的通知》，要求即日起，全市所有在售楼盘售楼处、房产中介机构全部暂停对外营业。

2月1日，辽宁省房地产行业协会发布《关于众志成城防控疫情，开展线上销售的倡议书》，建议各房地产开发企业、房地产中介机构、房地产销售渠道充分利用微信、视频、互联网等信息化手段，推介楼盘信息，达成线上成交。

面对疫情与购房者的看房需求，房企与多个媒介平台通过微信公众号、小程序、网站等多种渠道及时搭建“线上售楼处”，确保置业者可以足不出户即可看房选房。一时间，“线上售楼”成为楼市热点。

据笔者不完全统计，目前沈阳处于热销中的楼盘几乎均已开通网上售楼处，或丰富了自己在线上的展示信息。有的是移动端app实现，有的则是互联网与手机端同步运行，为有购房需求的客户提供了完善、便捷服务，足不出户便可轻松了解项目基础信息。

“线上售楼处”真正作用几何？

随着社会与科技发展，移动端的生活功能日益完善，便捷的应用体验让人们对其产生依赖性。通过手机了解项目已成为获取目标信息的途径之一。据网络实调，目前的线上售楼处除了有产品基础信息与图片展示外，部分平台还增加可移动线上VR实景看房、户型图语音解说等功能；部分平台还实现了订房、选房等功能，将早期房产电商的功能移植到了这里，进一步强化线上营销的优势。

此次房企线上售楼营销策略转变与集中迸发，或是一个暂时性的过程，不完全是为了产品营销，更多是为了在售楼处关闭的时候更好地“接待”各类购房需求，为后期转线下做蓄客。目前来看，线下看房、签约等环节仍无法被取替。

对楼市参与者有何影响？

相信有很多人想在2020年春节期间凭借“返乡置业季”来实现自己的目标需求，无论是购房者、房地产商还是中间服务商，都不想放过每年最后一个高热度节点，但为了健康与安全，响应政府与专家提倡不串门、不聚集建议，2020年的返乡置业季步入“冷冻期”。

对于目前楼市中存在的主要三大角色而言，会有怎样的影响呢？

1. 需求端，即购房者，因售楼处与中介门店关闭，致使其无法实地完成看房，更不用说买房了。即使不少房企推出了线上售楼处，但与线下相比缺乏体验感，即便处理再好的VR也是虚拟的，购房者观望情绪提升将促使房源销量大幅降低。

从另一个角度来看，作为一名普通购房者而言，如何获取线上售楼处的功能地址又是一件难事。只是单纯的通过置业顾问与朋友圈进行获取项目信息，渠道略显单一。房企开发线上售楼处更多是作为短期内辅助营销的手段，线下仍为主要看房买房的渠道方式。

2. 供给端，即房源提供者，在特殊时期内通过搭建线上售楼处的做法，有效地形成房源展示等内容，这和传统的网上营销模式有相似之处。特殊点在于，过去的网络营销被作为一种辅助手段，是为了引导更多线上资源往线下渠道转化，目前线上已有订房、选房、秒房等支付的电商功能。

买房需求肯定是一直存在的，目前房企通过在线上宣传，可以起到刷曝光度的作用，为这段特殊时期过后营销做好充分准备，但客群受众面远低于前期，解决不了项目去化的根本问题。

3. 服务商，是购房者与房企中间的桥梁，主要作用就是将楼盘真实、准确、有效的信息传达给购房者，同时将他们的需求回传给房企，涉及的机构包括各大媒介网站、中介渠道机构、数据分析机构等。

服务商接触的客群基数远远高于房企，对于他们而言，应该走在房企的前面，将有利于购房者的信息获取工作做好，满足他们的需求，同时给予广大购房者全面、及时、准确的信息，方便他们了解项目。在特殊时期内，显得尤为重要。

总结

房企营销主战场由线下转至线上，通过互联网、移动APP进行项目信息推广，最大化提升项目市场展现率，尽可能多的获取客户资源，为后期房源去化做准备。从早期房产电商来看，能够通过线上买房的客群仍为少数，毕竟支出费用金额较大。如何将线上客户有效存档，并转至线下成为各房企首要解决的一大难点。

目前，除了开发商自主研发的线上售楼处平台之外，抖音、快手、淘宝等app直播软件前台展示的都是客户的昵称，真实性较差，很难获取联系方式等私密信息，这就需要房企进行强化推广力度，增加黏贴性，获取电话等有效信息。

另外，虽然线上渠道能有效地够形成品牌声音的释放，且能够让品牌持续地在百姓面前曝光，可正因为太多开发商都采用直播或线上售楼处的营销方式，对购房者来说，信息获取渠道纷繁多样，销售专家层出不穷，反而让他们丧失了信任感和关注度，在房产的选择上，更加无从下手。

房产属于重资产商品，百姓在购买时不仅考量其价格，更会检验其品牌。房企想要树立比较扎实、信任度较高的品牌形象，除了要刷曝光，更要夯实公信力，最好借助专业度高、影响力较大的专业媒体去做深度解析，进行声音释放。

从现阶段来看，买房的最终交易流程仍从线下进行，因此线上营销可以称之为特殊时期内的“缓兵之计”，如果想要真正促成成交的话，最重要的还是要辅助线下实际的到访。