来源：沈城楼市

有人说，2020年是一个神奇的年份，像2020这样ABAB式的年份，每隔101年才会出现一次，比一个世纪还多出一年。

有人说，2020年是楼市下一个十年的开端，3年一个小周期，5年一大轮回，开年首日央行降准或许就是给市场下一个十年最好的礼物。

有人说，2020年是房地产市场格局洗牌之年，中国人口老龄化趋势加重，人口组成占比的倾斜将引领市场发生变革。

千年宝宝

第一批00后，即“千年宝宝”们，年龄已满20岁了，从法律上看，满足房产交易年龄限制已有两年了。虽然他们还没有大学毕业，但已经满足了银行贷款的条件和要求，多数家长已经开始为他们谋划置业房产，00后将是未来房地产市场的新兴主力军。

而秃之年

第一批90后年龄已满30岁了，步入而立之年的他们将成为婚姻与“二孩”的主力群体，也是目前房地产市场买房的主力客群。据网络调研，中国首次购房者的年龄为29.5岁，比美国和日本都年轻许多，传统置业的观念成为居住需求的导火索。

咱不差钱

第一批80后已经40岁啦，不惑之年的他们身兼重担，既是职场中的佼佼者，也是家庭中的顶梁柱，在岁月洗礼中顽强的打拼，最终追求的莫过于幸福生活。幸福从何而来？无疑就是改善与改变，而他们正是想通过多年奋斗积累换取生活改善的客群。

养生大佬

第一批60-70后，逐渐步入养老需求阶段，健康、环境、静谧、养性成为他们的生活标签。随着老龄化的加剧，国家在养老产业上的政策与建设上给予了强大的支持，这也是为什么房地产市场中养老健康类项目陆续增多的主要原因，有需求必定有市场。

购房群体即将更新，产品变革迫在眉睫

随着00后买房大军的加入，60-70后逐渐步入养老阶段，人口年龄两极化加剧，房地产市场的未来将受到此两类客群的影响而发生变革。

虽然客群主力仍为95后，但因多数房企市场运营理念都是长期的，没有个小十年开发周期，企业也不会强大到哪去。

在市场发展周期里，购房客群种类逐渐发生改变，对于他们的需求与消费理念需要进一步研究，市场中的居住产品则会因客群的改变而改变，或是升级或是创新。

简单来讲，未来市场将会有三大消费群体，他们是新兴力量的00后、中坚力量的95后，以及“向阳力量”的60-70后。

乐于为“所爱”买单，00后关注产品更精准

有机构曾在2019年对00后进行过抽样调研统计，77%的人更容易为有自己熟悉/喜欢元素的产品消费，目的性非常明确。

在未来房地产市场中，00后作为新兴力量，他们在选择房源时，参考标签会具有很强的针对性，要么注重配套，要么享受品质，要么追求智能科技等等。

目前沈阳楼市中，产品同质化过于严重，学区泛滥、交通共享，近个水坑就说河景房，产品户型设计“你的就是我的”。

在未来的市场中，对标客群逐渐转移为主动性强的00后，他们的置业观念与需求将是未来产品升级变革的核心因素。

高净值占比最高群体，70后更讲究生活品质

较前，某金融机构针对资产客群属性分析，发现高净值人群占比最高的为70后，此结果或许符合常理。

2020年，70后步入50岁+，在社会中拼搏了近30年，具有一定的储蓄或经济基础。他们多为再置业的客群，目的主要集中在改善、为子女，以及养老需求。

与年轻置业者不同的是，喜欢静谧的氛围，讲究生活品质，生态环境要好，道路交通出行便捷，园区配套中一定要有能够满足日常生活消费的商超，哪怕是一个大型生鲜超市也好。

处于这个阶段的购房者，要么买房用于投资，要么用于未来养老居住。在“房住不炒”的基调下，投资炒房被打压遏制，人们置业逐渐从投资房源向投资生活转变，也就是用以前买2套房子的钱买现在1套高品质房源。

限购限的是数量，遏止的是房价过快上涨，对于经济条件好的客群而言，将老旧小房源转卖，置换高品大空间的房源，是他们再置业的最终目的。未来房企要抓住此类购房人群的心态，才能有效去化对位产品。

城市人口逐年增多，居住消费逐年增强

2018年，沈阳城市常住人口数量为831.6万，随着城市发展、人才引进与虹吸效应的增强，2019年或将达到835万。

日前，市发改委发布了《沈阳市人口发展规划（2016—2030年）》，在人口总量方面提到，2020年全市总人口将达到840万人，2030年将达到950万人，随着振兴战略全面实施，有望达到1000万人。

人口基数的增大无疑带来住房与消费需求的提升，投资市场空间扩大，下一个十年，市场发展或因人口基数的增加越来越好。

2014-2019年间，沈阳城镇居民人均可支配收入持续增长，这给房地产交易市场提供了有力的基础支撑。

收入的增加无形中提升了客群消费能力与活跃度。房子，要建成百姓消费得起的商品，才会体现出应有的居住与存在价值，否则也只是一栋栋城市雕塑品。

总结

整个房地产市场发展从初期的客观转向主观，到主观向体验逼近，再到体验向需求引导。到福利房转向商品房开始，房企主观能动性改变了人们居住需求的思维与城市基建。

12年后的2010年，可以说是整个房地产市场的调控之年，国11条、新国10条、限购令等调控类政策频出，目标客户需求逐渐引领市场变革，那时，客群以纯居住的刚性需求为主导，是70后为主力军的时代。

2010-2020年，市场处于上升期，虽然沈阳经历了2次全城限购与3年去库存的“艰苦战斗”，但从房源销量与房价上看，持续处于上扬态势。房企在满足购房者居住需求的同时，通过自己产品的迭代更新，提升目标客群的需求升级，主导性增强，刚需为主、改善为辅、少量投资成客群组成的主要架构，中坚力量由80后向90后转移。

2020年启，下一个十年，随着租赁住房市场崛起与特色产业项目的迸发，购房需求逐渐被新一代主力军翻新、升级，房企将慢慢因他们的置业观念制定新的营销策略与产品设计创新。00后陆续进入买房大军，占比率将逐年递增，房地产市场将迎来新一轮回的变革。