来源：沈城楼市报

有人的地方，就有江湖；有家的地方，便是归途。

回望2019，沈阳房地产在国家战略调控的背景下，在正确的轨道上前行，从宏观到一二级市场均表现出积极的一面。大大小小数以百计的新闻热点，无论是直接的还是间接的，都在左右着市场。

年终岁尾，笔者对2019年沈阳楼市进行了整理，总结出八大热点，重温一下今年的楼市江湖。

第 / 一/ 部

全年八提“房住不炒”，三稳定调全局大势

不完全统计，2019年，“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位内容被公开提及已达8次。其中包括4月19日召开的中央政治局会议、7月29日全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会、8月2日央行召开的2019年下半年工作电视会议、11月25日央行发布的《中国金融稳定报告（2019）》、中国人民银行行长易纲在《求是》上发表观点文章、12月10-12日举行的中央经济工作会议、12月16日在沈阳举行的辽宁省委经济工作会议，以及12月17日韩正发表的重要讲话。

从国家层面来看，对房地产行业频繁强调“房住不炒”，可见对市场健康平稳发展的决心与信心，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，因城施策仍将是2020年房地产市场的主基调。

笔者解析

“房住不炒”也是沈阳楼市发展的核心，不是单纯的限制房源买卖、遏制房价上涨，重心在于抑制这个国家支柱性产业泡沫的产生，规避其他国家崩盘的现象在国内上演。

投资不等于炒房，但炒房一定是投资。房地产的投资应该追求理性化与目标化，在不扰乱市场秩序的基础之上，进行长线投资，寻找属于自己的美好生活与未来。

第 / 二/ 部

LPR新政实施，沈阳房贷利率不降反涨

8月25日，中国人民银行公告[2019]第16号文件重磅发布，个人住房按揭贷款以“贷款基准利率”为标尺的时代宣示终结。10月8日，LPR（Loan Prime Rate,贷款市场报价利率）新政正式实施，在该日期之前已发放住房贷款和已签订合同但未发放的、通过公积金贷款买房的购房者无影响。

新发放商业性个人住房贷款利率计算方式将有原始的基准利率计算法变为“LPR+加点”计算，由18家全国性银行根据近期市场情况集中报价，决定者不再是央行。至于加点最终加多少，因城而异。同时，个人的信贷资质在申请贷款时的权衡考量度增强。

笔者解析

自10月起，LPR呈现稳中有降趋势，个人住房贷款利率仅为目前市场的下限值，并不能代表某个银行的房贷利率，最终仍以地区及银行具体执行利率为准。“不执行将房地产作为短期刺激经济手段”仍为金融市场主基调，沈阳房贷利率不降反涨，因城施策。将来可能会有下降的可能，但目前仍以维稳为主。

第 / 三/ 部

首谈“因区施策”，探索沈阳楼市未来主脉

10月10日，沈阳市房产局官网发布了一份《沈阳市住房发展规划（2018-2020）》文件。涉及到住房供量指标与建设要求、新增土地供应方向与开发行为规章制度、租赁住房市场发展等多方面、多层次指导意见。影响的不仅仅是房地产市场供需双方，还影射到了上下游相关产业的参与者。

笔者解析

在通篇阅读文件后，笔者印象最深的莫过于四个字“因区施策”。其他层面调控与以往大同小异，仅仅是那一句“因区施策，支持刚需型、改善型等合理住房需求，遏制投机炒作行为，引导需求有序释放，防止市场大起大落”，可以判定沈阳房地产市场未来3年的发展走向。

政策放宽仍然存在可能，市场松动的迹象不能说绝对不会出现，“因区施策”恰恰或将是未来沈阳楼市变革的“敲门砖”。

第 / 四/ 部

加速盘活闲地与“僵尸项目”，复活量上涨73%

由沈阳地产研究院统计，2019年全市闲置土地与“僵尸项目”盘活率相比2018年上涨73%，其中包括大家熟知的万德地块（美的·君澜）、中兴和园地块（汇置·尚郡）、铁西生日城地块（融创）、朗香邸项目（汇置·尚樾）等，还有沉默了近30年的富丽华地块，最近也在沈阳自然资源局官网进行了地块规划调整公示。

笔者解析

盘活闲置土地，充分、合理利用土地空间资源进行有效开发，是土地市场健康发展的前提。不完全统计，近三年间，沈阳盘活土地与项目共计70余个，房企通过各种利好政策加持，对心意地块或项目进行再开发，既解决了闲置问题，同时增大了土地财政收入，将这一部分资金用在其他领域上，促进城市加速前行。

第 / 五/ 部

营商环境优化成果创佳绩，投资要过山海关

今年的沈阳市场，相比往年来看，最大的吸睛之处莫过于“营商优化”。自4月16日沈阳出台85条营商优化条例后，投资市场热度飙升。7月2日，沈阳荣获了“中国营商环境质量十佳城市”奖。从省到市再细化到区，从压缩工程审批时长到企业服务一对一，政企合作共赢，实现城市大发展。

如果说非要选择一个导火索，莫过于5月15日万达集团宣布追加投资沈阳800亿这个大事件。之后，腾讯、恒大、中铁投资、华润、华为等大咖纷纷投资布局沈阳，“投资要过山海关”的佳话广为流传。

笔者解析

投资沈阳，足以说明企业对沈阳中心城市定位的肯定与信心，同时也是印证“东北振兴、沈阳先行”不是单纯的口号而已。但，笔者更愿意看到类似于沈北万达广场用地落址、红星美凯龙“梦沈阳”签约等落地的动作，而不是开了一张“虚拟支票”博人眼球。

第 / 六/ 部

一二级市场供需总量稳步上涨，需求力强劲

初步统计，2019年沈阳经营性土地成交总用地面积553.2万平，对比2018年上涨23.6%；供应总面积647.5万平，环比上涨11.6%；商品住宅前11个月供需双端对比2018年分别上涨了4.4%与4.5%，房企持续放量布局，市场需求力强劲十足。

笔者解析

房企每拿一块土地之前，都是经过前期长达数月的科研分析后做出的理性判断，对企业自身负责的同时，也对社会负责，对购房者负责。供需量的稳涨说明了一个道理，市场需求空间仍然较大，潜在与观望客群的激活是给予市场预期向好的“强心剂”。

第 / 七/ 部

房企“老壶装新酒”，与电商巨头联手促销

今年的双十一，你“剁手”了吗？笔者过的还算比较理性，不过有的房企却按耐不住了，房产电商出现了星星之火。据称在活动期间，与电商巨头联姻的房企有：恒大进驻苏宁易购推1111套特价房、融创华南房产旗舰店推出12城50盘特惠等促销活动在京东房产频道上公示，也是在2019年的5月27日，京东宣布正式进军房地产。

笔者解析

2014年房地产O2O加速发展,堪称为中国房产O2O元年,房产电商O2O平台、租房O2O平台、短租O2O平台等不断涌入。但后来随着楼市的发展，线下渠道中介持续扩张，互联网在房产交易中的影响逐渐减弱。

时至2019年，房企再次与电商巨头联姻，性质发生了根本的变化。重心不再放于线上交易，而是更多的布局线下门店，开启了全民营销的战略。这即是所谓的从虚拟回归现实，线上博人眼球，进行营销宣传，线下版图扩张，立体式闭环营销。

第 / 八/ 部

文旅、康养等产业项目开创沈阳楼市格局新纪元

随着市场客群类别与置业目的发生变化，房地产营销战略也发生了改变。最近一两年，文旅康养、产业小镇类项目陆续进入人们的视野，房企不断注资加码，探索未来发展新渠道。一个成型的文旅项目，少则5-6年，多则10年，是一个长期规划运营的产业链，涉及房地产及相关上下游多个产业。没有足够经验和资历背景的房企，轻易不敢触碰。

而2019年，就在沈阳，出现了多个以此作为标签的项目，刮起了投资文旅康养产业风，包括沈阳恒大文化旅游城、白沙岛生态金融小镇、沈抚恒大生态文化城等项目。不仅吸引了大批量投资度假客群，也有效地改善了原住民的居住环境与品质。

笔者解析

文旅康养类产业项目，不是所有企业都敢试水的，它考验着一个企业的资金链条周转能力，需要有长远的规划战略，成熟的运营模式，以及对城市目前与未来发展的良好判断。它并不是短期暴利的产品，也不需要精准客群的拓展，全龄化、多产业综合发展让其成为一座城市、一个区域的标杆项目，促进城市上行是核心要素。