来源：商办互联

自从今年初开始，优客工场赴美上市的消息就开始散布于行业，直到今天这只靴子终于落下了。美国当地时间12月11日，美国证券交易委员会（SEC）公布了国内联合办公企业优客工场提交的招股书。优客工场申请在纽交所上市，股票代码为“UK”。

大家都知道，前段时间联合办公的鼻祖级企业WeWork在美IPO受挫，估值从当初的600亿美元，直接打到底部的百亿以下，还导致创始人下课、投资商直接下场踢球等连锁反应。

此番优客赴美IPO，同样是联合办公运营商，而且在核心商业模式上也没有太多的差异，那么两者之间又有什么根本不同的地方，是优客可能突破WeWork上市失败的阴霾而逆风飞扬的原因呢？

简单表述，以我观察到的优客与WeWork在商业模式、盈利模式方面并无本质的区别与高下之分，就赴美IPO这件事情而言，主要差别就在于三点，国情、事情和人情。

国情不同，中国概念股仍然“好使”？

优客是中国国内最大的联合办公服务商，而WeWork则更多是全球规模最大、联合办公这个概念的创造企业，这就导致了两个品牌的不同的区域市场发展基因，我认为一切基于房地产的生意都要考虑到区域基因产生的差异。

在城市化方面，2018年的一份报告显示中国的城市化率在58.3%，而摩根士丹利近期发布蓝皮书报告《中国城市化2.0: 超级都市圈》中预测，到2030年中国的城市化率将升至75%，中国的5大超级都市圈的平均规模将达到1.2亿人。美国是公认的全球城市化程度最高的国家，数据显示到2018年的城市化率为83%。城市化过程中，我们第三产业占比的高速增长所带来的对办公空间的需求，成为中国优客们最大的发展动力。两个国家在城市化发展的进程不同，就会直接导致在相应土壤上生长出来的企业有所不同。

在城市化率还在快速提高的同时，中国大城市的城市更新、存量资产经营市场也正在拉开大幕，而这也将是联合办公运营商生存、发展、崛起的最大风口级的推动力。关于城市更新的发展动力，笔者曾经写过另外一篇文章分享给大家（老毕串烧：城市更新就是房地产去库存）。

城市化率提升、城市更新赋能下的存量空间经营需要，这两个大风口就足以让中国这个市场上的优客们暗自“得瑟”一下。还有一个更大的根本底层推手，那就是科技变革，这才是我们中国此轮城市更新、存量运营区别于以往的成功案例，它是能够产生为很多行业带来不确定性发展的最大因素之一。

在3G、4G时代我们产生了哪些技术变革？带来了什么样的新商业模式？这个大家感受一下自己生活方式的变化就可以体会，而将5G、6G这样的全新土壤赋予空间运营，又会结出什么样的果实？我们真心无法想象啊。

主战场的国情不同，资本的判断依据当然就不同，我早就说过，WeWork在中国发展很大程度上是在“贩卖”美国文化，而此番优客去美国“贩卖”中国文化，如何？

事情不同，策略和态度是不是很重要？

事情，此处指的是优客在对待和准备IPO这个事儿的过程中的情况。就IPO这件事儿而言，我们先别揪住优客们不赚钱的现状不放，资本能否在此刻接受优客们，看的绝不是当下是否赚钱，而是未来成长前景，是养猪的概念，不是卖猪。

而就IPO这个事儿而言，虽然不是企业的终结追求和故事的结尾，也毕竟是独角兽企业发展最为关键的一环，而据此采取的阶段性经营策略调整，也对眼下问题的良性解决起到很好的正能量意义。

来看一组招股书中的数据。规模效应带来各项费用占总净收入的比例不断下降，招股书数据显示，优客工场一般管理费用占比由2017年的56%下降至2019前9个月的15%，市场销售费用占比则由2017年的15%下降为2019年前9个月的6%。总运营效率大幅提高，运营利润率明显改善，由2017年的-239%改善至2019年前9个月的-64%；而2019Q3运营利润率已优化至-37%。

我并非要评价这些指标是高还是低，大家都是在市场一线的，当然知道这一年多来很多联合办公企业都做了一些动作，来改善这些指标的“画面感”，比如留下优质的、去掉低效的空间；提高管理服务的人员效率，降低人工成本；其他的策略方式不在此赘述。

这些当然没毛病，作为一个高速的、规模化发展起来的独角兽企业，在自己要申请IPO之前不在策略上做一些这种改善动作、不在态度上停下来扎实的抓抓运营，这才是有毛病呢！明知道自己要站在聚光灯下，却不把屁股擦干净一些再出来，那才是有毛病呢！

人情不同，资本归根结底是谁的资本？

我经常说一句话，人好是最好的事儿。放到这个事儿上说得赤裸裸一点，无论是WeWork们，还是优客们本质上都是资本的道具，而资本是人的资本。优客工场从诞生的那一天开始，她身上的人的基因就太豪华了。创始人毛大庆先生的房地产从业专业履历、全明星效应、资源整理能力，的确羡煞旁人啊。

优客工场的投资结构包括红杉资本中国基金、真格基金、诺亚财富、创新工场、王思聪的普思资本等数十家国内知名投资机构。成立至今，优客工场累计融资超50亿元，最近一次是2018年11月获得的D轮2亿美元融资，由全明星投资基金领投、易凯资本跟投。简单看一下优客工场的股东阵容，如沈南鹏、徐小平、李开复、汪静波、盛希泰、俞敏洪等等太多了。这些精英们所代表的背后的资本运作能力、资源调动能力，的确是这个领域豪华的阵容了。同时，资本驱动下的管理团队调整与提升也是我们看到优客逐渐在业绩上走入良性的长期保障。

优客递交招股书，祝她成功，但这只是个开始！有朋友说优客此番急于上市是在寻求输血，这也是正常的，哪个创业企业不是带着一身病狂奔，求血当然会好些，当下最要命的是有些联办企业连输血都没有指望，那么在明年的市场可就要更加努力了。