来源：沈阳写字楼网

一、公寓市场----供销情况

2019年上半年公寓成交供销量下降，成交价格上扬，供应量同比（13.1万平）下降38%，成交量同比（24.7万平）下降19% ，成交量下降的主要原因为供应量的减少，成交均价同比（8711元/平）上升12%；处于去库存阶段，出清周期进一步下降，公寓市场情况比较乐观。

二、各区供销情况

2019年上半年浑南区公寓销量领跑全市，大东区其次，和平、铁西、浑南为供应主力。

三、沈阳公寓市场---成交分析

2019年上半年成交主力型为30-60平小户型公寓，此种公寓市场认可度最高；大面积公寓价格更高主要原因为定位较为高端，类似于高端住宅。

2019年上半年公寓成交主力总阶段在20-60万，符合公寓公寓投资者初级投资的低总价需求。

2019年上半年热销公寓集中在三台子板块、金廊核心板块以及奥体中心板块。交通便利、商业配套完善的区域是公寓成交的重点区域。

热销公寓要有三种类型，一是类办公型公寓，二是类住宅公寓，三是核心地段学区型公寓。纯商业属性的公寓在商业氛围浓厚的区域作为小办公楼更易出售；能公积金贷款，可3/7贷，有学区的公寓去化速度更快。

类办公

例：禹州广场、华润置地悦玺

特色：办公用途定位；商业配套完善，商务氛围浓厚，交通条件便利；小面积、低总价，低物业费，高性价比。

类住宅

例：云尚天成、市府和鸿广场

特色：居住用途定位价格低于周边住宅，作为住宅过度产品；生活配套完善；大多可用公积金贷款，可以3/7贷。

核心地段学区房

例：华强KING、茂业金廊壹号

特色：核心地段，占据城市核心资源；商业配套完善，交通便利；有知名优质学区配套；小面积，低总价。

公寓购买客群以投资为主，主要看房屋增值和租金收益，从使用角度来看主要有办公、经营、居住、占据稀缺城市资源的用途，具体分类如下：

购买客群

投资客：房屋增值；租金收益

自用客：办公；经营

自住客：刚需；金屋藏娇；婚前财产；藏金阁

办公：办公用公寓从定位上看类似写字间，无论是外立面还是大堂设计均为办公风格，一般处于商务氛围浓厚，交通条件便利的区域，户型分割较小，价格及物业费低于标准写字间，性价比更高，市场需求量，投资回报稳定，投资者乐于投资此种类型公寓，华润此种产品较为成熟，众多投资者从中受益，促进了其SOHO类产品的热销。

经营：公寓是介于商铺与住宅之间的一款入门级投资品，它很像一个小户型商铺，只不过它分布在垂直的空间里，一栋公寓类就像一个切割好的小商场，如果有好的运营，公寓就能有好的使用价值，就能吸引好的投资者，公寓的运营成功就像商场的运营一样，华润悦玺loft产品正是为投资者营造了经营场景，为购买者提供了充分的购买逻辑。

居住：居住型公寓一般价格上远低于周边住宅，生活配套较为完善，可以作为住宅的过度使用，比较适合年轻人过度置业或者老年人养老置业，或者存在大量的租客群体，用于出租，投资回报较为稳定。

占据稀缺资源：对于占据核心城市资源的公寓来说，往往占据城市核心地段，或者有优质学区加持，购买者主要目的既不是居住，也不是办公或者经营，往往只是由于存在对稀缺资源的需求。

四、沈阳长租公寓---分布情况

2019年上半年，万科泊寓再开七号街店、沈辽路二店，积极布局沈阳，除万科泊寓外，龙湖冠寓首次进军沈阳，开业小北店、南塔店2店。

五、沈阳长租公寓出租率

泊寓出租率基本在98%左右，6月份新开业的沈辽路二店出租率70%，七号街店出租率95%，3月份开业的龙湖冠寓小北店接近满租，南塔店出租率将近95%，出租率保持较高水平。

六、沈阳长租公寓市场----出租分析

万科泊寓、龙湖冠寓的出租率保持高位，其原因主要有：

品牌知名度高，租客品牌信赖度高；

租金抵房款优惠政策刺激；

租客群体素质较高，居住环境更为安全；

周边年轻工作群体、大学生较多，装修风格简约活泼与年轻人的需求相匹配；

有公共区域满足烹饪、洗衣、休息、娱乐、健身等需求，另外会经常举办社区活动，满足年轻人的社交需求。

七、沈阳公寓现状分析

长租公寓一般分布在年轻人群体中的区域，长期租客主要为周边工作的年轻人，短租租客主要为在校考研大学生、实习学生以及因为临时工作需要而外出的工作人群，租客流动性较大，但是出租率相对稳定，保持高位。

目前沈阳长租公寓的存量较少，仅有万科泊寓与龙湖冠寓进入沈阳市场，自如、蛋壳等等三方运营商由于沈阳房租较低、运营困难仍未进入沈阳首次，沈阳长租公寓市场对运营能力要求较高，未来会继续向品牌开发商运营的方向发展。

与泊寓2018年的布局速度相比，2019年的布局速度放缓，布局更加谨慎，但是随着政策端积极鼓励住房租赁市场，沈阳城市发展导入大量人口，租客群体将不断增加，长租公寓存在一定的市场空间。

小结

公寓供销情况

公寓成交下降，同比下降38%，成交价格上扬，同比上升12%，浑南区公寓销量领跑全市、和平、铁西、浑南为供应主力。

30-60平小户型、20-60万低总价产品为市场成交主流，认可度高；热销区域集中在三台子板块、金廊核心板块以及奥体中心板块；热销公寓主要有类办公型公寓，类住宅型公寓，核心地段学区型公寓，购买逻辑清晰，市场认可。

长租公寓分析

目前仅有万科与龙湖进入沈阳长租公寓市场，出租率保持高位；长租公寓市场处于初步发展阶段，对运营能力要求较高，未来将继续朝品牌开发商的方向发展；随着城市发展水平的提高，人口的导入，市场份额有望进一步扩大。