来源：盛华利源

2019年沈阳甲级写字楼租赁市场整体表现良好，整体市场租金水平继2015年发幅下滑后，在2018年首度呈现小幅微升，新增供应与整体去化基本持平，但受长期供需失衡状态影响，空置率仍居高位。随着2018年下半年起部分金融租户受金融管制影响撤出沈阳写字楼市场，金融行业扩张速度放缓，主流需求行业转向专业服务、TMT、医药等行业。

华润大厦2018年受沈阳写字楼市场回暖及自身出租率稳定维持高位，2019年上半年平均出租率达96%，内部租户扩租需求旺盛，占比2018年成交面积的35%。2018年年底，澳大利亚驻沈阳总领事馆正式签约华润大厦，进一步夯实华润大厦的品牌实力。

展望未来，随着高品质新项目的持续入市，2019年沈阳写字楼市场吸纳量有望提升，但受城市宏观经济及整体存量去化周期影响，市场竞争态势将长期持续，写字间租金将小幅下滑。优质品牌写字楼在硬件、区位和配套方面将趋同，业主更需要关注运营能力的提升。

盛华利源商业地产服务机构，神鹰队店长：李成博

2019年沈阳写字楼租赁市场整体呈良性健康发展，需求保持平稳，平均写字间租金小幅下行，行业呈现多元化趋势，科技类、制造业、服务业担当需求增长主力，金融业及外资需求呈小幅下降。另外，中小企业对灵活办公及风险控制的需求增加推动了共享办公品牌在二线城市的试点和推广。

沈河区作为沈阳中心区域，在盛华利源成交数据上看，沈河区写字楼成交情况良好，全年成交保持领先地位，客户以地缘性改善需求及新注册公司为主。截止到2019年11月末，沈河区出租率达到很好的效果，主力租户为知名央企、科技、教育、服务类等稳定发展企业，此类公司入驻为写字楼长期稳固的运营奠定了良好的基础。

未来几年，为沈阳高品质写字楼供应高峰时期，租金继续承压，供需不平衡且产品硬件同质化，新入市及现有写字楼均面临巨大的竞争和挑战。如何将智能、绿色、人文等元素植入项目，提高客户对品牌、写字楼服务、物业运营、资源平台化等软性服务的满意度，是稳定现有租户及吸引新租户的关键。

盛华利源商业地产服务机构，战狼队店长：牛波

2019年，是沈阳甲级写字楼市场第三周期的中间年，也是新上升周期的关键年，2017-2019年，是沈阳甲级写字楼市场小阳春的三年，租金上涨、出租率提高、供应量减缓、需求量上升导致空置率下降，整体沈阳写字楼市场量价齐升。2011-2013年，是沈阳甲级写字楼市场的元年，华润大厦、平安财富金融中心、新地中心等高标准写字楼相继入市，初步形成了甲级写字楼市场。沈阳写字楼市场需求量逐步提升，写字间租金价格逐步上涨，迎来了沈阳写字楼市场黄金阶段。2014年-2016年，是沈阳甲级写字楼市场的第二个周期，虽然需求量有所增加，但供应远大于需求，导致出租率降低，租金下滑。

从沈阳写字间房源端来看，华润大厦、嘉里企业广场、恒隆广场作为沈阳写字楼的第一梯队，因其写字楼品质、商业配套、客户基础及软性服务等都已经处于领先优势，短期内不会遭受较强的市场压力。而第二、三梯队的写字楼，即甲级写字楼级次甲级写字楼，类似于甲级写字楼佳兆业中心、茂业中心、同方大厦等，或非核心区域的中粮广场、中海国际中心等，可能会在未来几年面对租金下行、空置率升高的风险。因为2020年-2022年，这一个周期将迎来新一波的供应高峰，包括宝能环球中心、华强金融中心、嘉里企业广场3号楼等，这些新项目的供应让沈阳写字楼市场迎来新一波的挑战。所以2019年是最后的占有市场及抢夺客户的窗口期，应抓住机遇提高出租率，提升沈阳写字楼的物业服务、智能化水平、商业及商务配套等，以软性及硬性服务留住客户，共同面对2020年-2022年的下一个供应高峰期。

盛华利源商业地产服务机构，必屋客网站创始人：宛耀飞