来源：世邦魏理仕

香港经济历经过去9个月的挑战，短期前景虽然乐观，但当疫情逐渐受控，在全球经济转回正规及各国央行推出宽松货币政策的情况下，香港将利用资金充裕、利率低的优势，加上去年基数低，经济有望快速回稳，因此目前正是过去5至10年间租户及投资者的最佳谈判议价时机。

CBRE世邦魏理仕大湾区及香港研究部主管：陈锦平

受到新冠疫情及全球金融市场动荡的影响，香港甲级写字楼租赁需求在2020年第一季度进一步放缓。净吸纳量自2009年第一季度以来，连续两季录得负增长，本季度净吸纳量录得负466,700平方呎（负43,358平方米），是自2002年第二季度以来的最低季度总量。

尽管新增租赁需求有限，近期市场仍然存在少量扩张需求，一些已磋商一段时间的项目在本季度完成交易。由于空置率上升，核心区的租金下降速度在一季度加快。大中环区租金降幅最大，租金按季下跌4.1％。在其他地区，“去中环化”趋势减缓，九龙东和港岛东的租金水平分别下跌3.5％及0.9％。

“疫情爆发后，多家企业积极推广在家办公或灵活办公安排。从长远来看，企业需仔细审视其房地产策略，对写字楼硬、软件配置的要求将有所改变，例如，写字楼应当具备更高的卫生标准，办公环境应更注重员工的身心健康。到2022至2023年，将会有达660万平方呎（61万平方米）楼面的新建甲级写字楼落成完工。到时候，新增供应将显著增加，建议租户尽早为潜在租赁方案进行早期阶段评估，并在目前市场中寻求具有优势的交易条件。”

由于全球各地施行出境管制，对入境人士进行隔离检疫，甚至多国关闭边境口岸，直接影响香港旅游业及零售业在2020年第一季度的表现。季内访港旅客人次总和按年大幅下降80.9％，是有记录以来的最大跌幅。

租赁市场活动几乎停滞，部分零售商决定暂时或永久关闭实体店。一线街道的整体空置率攀升至8.6％，为四年来最高。中环的空置率达14.9％，在四个核心零售区中最高。2020年一季度的商铺租金跌幅加剧，街铺整体租金较上个季度下降10.3％，超越去年第四季度按季下跌9.7％的幅度。人流量急剧下降令商场整体租金按季下降5.6％。

“预计消费者和零售商的信心在未来数月内将保持疲软。相对而言，主力日用品销售的零售商需求则将保持稳定，因此位于民生社区的商铺受到香港经济衰退的影响比较小。由于街铺和写字楼之间的租金差距缩小，可能会吸引一些金融和保险公司进驻街铺。另外，由于香港对医疗服务的需求不断增长，诊所和医疗中心也会在专项房地产项目及半零售物业中寻求扩张机会，一旦经济开始复苏，此类别的需求可能会进一步增大。”

经济下行加上新冠疫情爆发，令2020年第一季度的贸易活动受到严重影响。香港对外商品贸易在今年头两个月较去年同期下跌10.6％，形成五个季度连续下降的态势。

季内租赁需求减弱。由于预期中短期内需求疲软，租户正在寻求节省成本的方案。最近，口罩工厂的兴起带动厂房需求增加，一季度租用超过100,000平方呎（9,290.30平方米）的工业空间。由于需求疲弱，仓库空置率微升0.7％，至3.3％，增加对整体仓库租金的下行压力，平均租金按季下跌3％，是自2014年第一季度以来的最大跌幅。

“过去数个月，销售日常用品的租户及备有网上平台的租户生意表现良好。我们预计，疫情过后，线上购物的趋势将会得以持续。由于部分政府部门及办公室的运作因疫情而暂停，令“工厦活化计划”的审批过程被迫延长。拥有充裕现金的发展商将继续寻找机会收购旧楼以进行重建和活化，但不会对工厂厂房空间供应造成太大直接影响。”

香港商业房地产市场总投资额（只计算金额超过7,700万港元的交易，并不包括纯土地或相关交易）在2020年第一季按季上升34％至75亿港元，录得自2009年第二季度以来第二低的总季度投资额。季内录得的所有交易均由香港本地投资者完成。由于全球范围内各地仍施行出境管制，海外投资者将会保持沉寂，而来自内地的投资者继续受制于资本外流的管控，维持观望态度。

首季写字楼投资额大幅下跌，仅录得三宗交易，合计仅为3.98亿港元，是自2005年以来的最低季度总额。另外，投资者对重建活化整幢工业大楼的兴趣保持稳定，季内有4幢大楼整幢转手。

“包括有实力的发展商和家族投资者在内的本地投资者，将继续主导香港市场内的收购活动。由于买卖双方的预期叫价差距很大，交易议价在未来数月内可能将保持胶着状态。投资者正寻找具有大幅折让空间的资产，但是此类型物业供应量非常有限。预计投资者将继续采取防御性策略，重点关注出租率表现良好、能提供稳定现金流的物业。”