来源：迈点空间租赁

近日，贝壳研究院数据显示，3月全国重点18城的住房租赁成交量环比增长5.33倍，住房租赁市场的节后旺季并没有消失，而是延迟了一个月之后才回归。不少住房租赁产业期盼已久的节后小阳春，这下子真的要回来了。但是，在迎接这场“春天”之前，长租公寓需要做好这些准备动作和预备计划，更好地感受“春暖花开”。

一、长租公寓的小阳春，回归了

根据贝壳研究院发布的《全国重点城市3月份租赁市场报告》，经历了2月疫情防控导致市场近乎停滞后，随着全国大部分地区复工复产，3月重点18城（北京、上海、广州、深圳、西安、合肥、廊坊、重庆、成都、长沙、天津、杭州、济南、大连、烟台、青岛）的住房租赁成交量环比增长5.33倍。可见，市场旺季虽然推迟了一个月，但总成交量已超过去年旺季水平，同比增长9.81%。

以北京为例，3月份北京住房租赁市场开始复苏，贝壳平台成交量环比增长2.56倍，比去年2月(春节后第一个月)小幅增加3.7%。

种种数据显示，与之前市场上对住房租赁行业复苏较为消极的态度不同，加上成交量的上升，让人相信这个行业具备回暖的能力。这个行业的小阳春，在迟到了一个月以后，终于回归了。

但是在这其中，我们也要看到，放眼全国，并不是所有城市的住房租赁市场都有了显著的回暖，其中也有不少差异之处，长租公寓运营商需要更好的了解：

NO.01  供应端和需求端都在逐渐释放中

以上述18个城市为例，各城的新增房源和客源数量大幅增加，且均已超过去年同期水平。新增房源数量和客源数量环比增幅分别达2.5倍和1.38倍，同比去年分别增长17.6%和97.2%。

这些新增供需的大幅增加，一方面是前期积压的供需快速释放，另一方面也是得益于行业互联网化普及，加大了房东和租户的覆盖面，释放进程加速。

NO.02  一线城市租赁市场复苏较慢，二三线速度更快

此外，从数据看来一线城市租赁市场复苏较慢，二三线城市基本超过去年同期水平。深圳、上海、北京、北京周边的廊坊和受疫情重度影响的武汉3月成交量尚未恢复到去年同期水平，深圳同比下降3.8%，上海同比下降24.6%，廊坊同比下降33.9%。西安、烟台、长沙和济南四个城市的成交量超过去年的两倍。

这一现象与一线城市更为严格的返城疫情防控措施有关。以北京为例，因为无法取得在京隔离14天的证明，不少租客无法进入北京。同时因为不少小区管控外来人员，中介人员无法带看，无法满足新增的租房需求，不能提升出租成交量。

NO.03  租金呈小幅下降趋势

据数据显示，除成都、天津、南京三个城市租金环比小幅上涨外，其它城市3月份租金环比下跌。其中，成都租金环比上涨3.04%，天津环比上涨2.51%，南京环比上涨1.13%，杭州租金环比下跌最多，达8.93%。今年3月，除了上海租金同比增长3.73%，西安租金同比增长0.47%以外，大多数城市的租金比去年同期有所下降，青岛、烟台、杭州和广州四个城市租金同比下降超过10%。

租金波动与交易量有关，交易量越小，租金波动幅度越大。以杭州为例，不少房东反映，往年元宵节后房子基本就可以租完，房租也会每年适当涨一点。但今年很多租客推迟返杭，为了尽快将房源出租，房东已经将房源调整过几次价格。

市场开始回暖，是每个从业者都希望看到的一面。因为在防控疫情的前期阶段，一方面，不少长租公寓品牌花费大量资金和人力用于疫情防控工作，增加了日常运营支出；另一方面，因为受到返城隔离和招租叫停的影响，原本公寓行业的小阳春推迟了，让一些小型公寓无法坚持下去。

好在，随着社会逐渐恢复疫情之前的发展状态，重获复苏的机会。面对来之不易的小阳春，如何尽快恢复元气也是长租公寓必须要抓紧完成的任务。

二、做好这三件事，迎接“春暖花开”

对于行业品牌而言，在这个还带着“一丝丝春寒”的时节，抓紧开始招租，恢复之前受疫情影响“断流”的现金流；尽快开始包租项目的工程进度，减少租金的损失；努力与资本市场链接，获得更多资本的帮助…

不过对于行业而言，更重要的是根据市场的变化，实时调整应对措施，才是迎接“春暖花开”的“正确姿势”：

NO.01  需求提升，供应量不少，尽快去库存

从市场上的租赁住房供应与需求来看：一方面，供应量增加，主要原因是前段时间一些互联网长租公寓跟房东之间因为租金原因产生纠纷，很多房东选择解约，大批散客房源流入租房市场，挂牌租金的浮动非常大；另一方面，需求量尚未恢复，复工的租客人数可能还未回到原来的水平。供大于求，租客的可选择余地很大，因此房东不得不降房租。

优客逸家CEO刘翔曾在《新京报》的采访中举过一组数据：以新签出租减少1000间房为例解释：若让1000间房空置1个月，从财务权责发生制这一维度分析，由于1个月企业未收到租金，无非损失了几百万元。但由于长租公寓通常采取押一付三或押二付三的预收交易规则，一旦新签租房骤降，带来的现金流损失就会数倍增长。

这样的损失，即便是行业头部品牌也无法撑得住。所以对于长租公寓而言，当务之急是去库存。这时候，在疫情期间通过线上看房、预租房等形式储备客户的长租公寓品牌，便有了相对的优势。不过，随着市场的回暖，还可以通过其他线上线下招租活动，及时补救。

NO.02  降低对房租涨幅期望，积极展开促销活动

正如上文所提及的今年多数城市租金呈小幅下降趋势。其中，杭州租金环比下跌最多，达8.93%。从贝壳数据了解到，杭州几个租房热门板块的挂牌出租房源量都很充裕，但与之相比，中介15天内带看过的房源量却差强人意，德佑中介表示：“房源的带看次数总体上反映了房源在市场上的冷热程度。现在的情况就是租客可选择的房源很多，房东只能降房租。”

事实上，已经有不少房东开始主动调低挂牌租金价格。往年节后租房旺季，也是不少长租公寓调整租金的时期，但是今年需要降低对房租涨幅的期望，甚至需要更积极地展开促销活动。

我们看到，不少品牌已经开始了行动：龙湖冠寓推出房租88折活动，参与优惠城市覆盖20个城市；魔方公寓推出了签约最高减免1个月租金以及会员折上折的招租优惠；宁巢公寓旗下的金家渡门店与戒坛寺门店，新签约租客签一年享受租金8.5折的优惠…

NO.03  租赁旺季会被拉长，做好“长期战斗”的准备

前不久，会找房联合空白研究院发布了一份报告，其中提到了一个关键词——长期主义。报告指出，在过去几年中，非理性扩张让行业陷入了一场虚假的繁荣周期中，对于公寓企业而言，最好的生存策略是“长期主义”。

从短期来看，“长期主义”体现在勒这个被延长的小阳春。原本的租赁旺季基本在1个月左右释放完毕。但是这一次复工复产进度的拉长，不少业内人士预计，本次小阳春或将持续2-3个月，预计在4月达到甚至超过去年3月的高点。所以长租公寓要做好“长期战斗”的准备，无论是推广招租的物料、优惠活动时长以及相关线上活动等都需要适度延长期限。

而从长期来看，数据显示流动人口长期性的租赁需求越来越大。城市化进程总体上进入存量阶段，人口流动逐渐从“农村流向城市”变为“城市流向城市”，这种流动形态将催生更多的城市住房需求。所以长租公寓需要从扩张向现金流管理和利润增长上迁移，回归到业务本质，为更多的流动人口提供更优质的租房生活，拒绝虚假繁荣，实现理性回归。

结语

春江水暖鸭先知，位于租赁住房行业第一线的数据，就像是一位感知敏锐的“业内人士”。只不过，当市场开始回暖之后，会优先奖励那些在“蛰伏”期间作出不少努力的品牌。好在，现在还能及时补救，从上文中的三件事入手，感受更暖的“春天”。