来源：写字楼网络

以下文章来源于资资乐 ，作者资研君 陈宇焕

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“新冠”肺炎疫情当下，一系列负面冲击挑战着房地产行业，整个房地产市场突然按下暂停键，行业进入待机状态。

为了对冲疫情对国内经济的影响，央行共向市场投放1.7万亿元人民币，以保持充足的流动性，帮助企业度过难关、支持经济增长。

各地方政府也主动出击，积极推出各种支持中小企业贷款、减税、补贴等措施，以应对疫情的影响。

面对疫情对于国内不动产市场的影响，AFC资资乐保持高度关注，我们通过问卷对539家国内外不动产投资机构进行了调查，并对调查数据进行了专业的分析与思考。

希望透过专业投资机构对2020年不动产市场投资方向、价值判断、区域选择、物业选择与投资偏好等，以客观的数据呈现，为AFC资资乐会员和地产金融界朋友们的2020年业务发展提供参考。

在这里同时也感谢以下机构朋友给我们的支持，由于篇幅有限，仅列出部分名单（不分排名先后）：高和资本、金隅集团、美国汉斯、铁狮门、普洛斯、基汇资本、GIC、ARA、长江实业、IDG、光大安石、中信资本、北京英蓝集团、港中旅集团、金地商置、锦江集团、花样年、燕邻资本、瑞威资本、锦和集团、沪港资管、乐成集团、龙湖地产、安狮资产、珠江投资、熠跃资本、五牛基金、麦格理集团、东航投资、华平品域发展、思彼思资管、景瑞控股、远洋地产、和融集团、百脑汇、朗诗地产、新城控股、中梁地产、天下控股…等。

参与此次调查的机构，内资占58.6%，外资机构占41.4%。其中民营企业最多占比达65.1%，私募基金第二占23.8%，央企、国企占7.9%，REITs机构占3.2%。这些机构的看法，整理分析如下：

一、买方观望态度明显，卖方有较大出售需求

发生本次疫情，买方在投资意向上趋于保守和谨慎。35.7%选择等待合适的时机出手，持币观望者达26.5%，而决定暂缓投资的达到20.4%，减少投资的占8.2%，乐观加大投资的仅为6.1%，认为对他们的投资意向没有影响的占3.1%；

为什么等待合适时机出手的最多呢？因为以资本的嗜血性来说，突发疫情，正好给到投资方一个很好的杀价降低取得成本的好时机，而且肯定认为此时，会有很多企业经营不下去，急于出售资产补充现金流或偿还贷款，在大部分人看不清市场情况或觉得前景不明时，急于脱手的卖方有较大机会降价出售是很正常的，这时候，投资机构等待合适时机出手是理所当然的想法与举动。

另外买方中，观望跟暂缓投资的比例合计达到46.9%，可见观望气氛浓厚，多数机构还在看后续疫情发展情况再做决定。

另外在卖方的出售意向调查中，27.4%选择寻找合适的机会出售，有21.1%选择观望，积极出售和降价出售者合计占比为37.9%，而预测暂缓出售者为11.6%；

从调查结果可以发现，多数的卖方在今年是会有现金需求的，不管是经营上需要现金，或是偿还债务需要现金，或是其他理由，比如看坏后市而需要脱手的，近4成比例选择包括降价出售在内的积极出售的方式，只有不到3成的选择寻找合适时机出售。可见2020年的经营压力是很大的。

这里面卖方观望跟暂缓出售的比例合计达到了32.7%，也占了相当大的比例，可见许多卖方的观望态度也是一样存在。

1、AFC资资乐综合解析：

 认为对市场无任何影响的数据仅为2.1~3.1%,说明大家对市场有既定的心理预期，即认为会受到很大的冲击和挑战；

 2020年投资机构观望居多，但为数不少的机构还是俟机出手，另外由于卖方出售压力比较大，因此今年可以说基本上是属于买方市场，预计成交价格可能会普遍走低；

今年的交易谈判相信由于发生许多不确定因素，会加大交易博弈难度及拉长尽调与谈判过程，甚至有些已经基本谈妥的，投资机构也会要求重新审视相关材料，交易周期恐将加长。

二、 大部分的机构认为下半年景气可望逐渐回升

在交易市场景气预测调查中，50.7%认为第一季至第三季持续低迷，第四季才会复苏；28.4%认为第一季至第二季停滞、第三季逐渐回升、第四季恢复正常；17.9%认为第一季停滞、第二季回升、第三季之后就逐渐正常；只有3%的认为影响不大；

这个结果反应了多数机构对于此疫情的影响，多数认为影响是非常大的，不管是对于商场、写字楼或是公寓而言，特别是酒店之类的项目更是影响巨大，目前普遍认为影响较小的是仓储物流，毕竟不管什么时候，货品都需要储存空间，因此这类项目是相对平稳的。

在交易量的预测中，49.3%的受访者认为交易量会小于2019年；22.4%的受访者认为与2019年相当；认为交易量大于2019年者的同占22.4%，6%的受访者选择不知道；

由此来看，多数机构认为2020年受疫情影响，交易量会小于2019年，这个跟前面资研君谈到的，今年交易周期恐会加长是不谋而合的，买卖双方博奕难度加大，交易速度肯定受影响，特别是第一季，除了1月份有少数的交易发生以外，相信基本上鲜少会有交易发生。

像2月7日韩联社报导LG集团决定出售位于北京的LG双子座大厦给GIC新加坡投资公司的事，据LG电子表示，是为预防全球经济的不确定性，确保资金流动性。该公司于2019年着手出售的，这时候的成交，基本上是去年已经洽谈好买卖条件的，而且各位可以看到LG电子的声明，该公司出售是为了确保资金流动性，也就是在储备现金，这是一些大型企业很正常的财务操作，以确保公司可以正常运营、渡过可能的寒冬，而GIC大家都知道，他们的资金是长线的资金，短期的市场波动，基本不在他们考虑之列。

2、AFC资资乐综合解析：

对第一、二季度市场，整体趋向比较保守谨慎；

第三、四季度，市场会逐渐回归，趋向正常；

在无特别政策刺激前提下，半数人对2020年市场交易量预测偏向保守。

三、 多数机构认为一线城市影响不大，并且偏好土地及写字楼

在交易价格区域影响看法中，24.7%认为对一线城市影响不大，17.4%认为会对二线城市影响较大，16.3%认为对三线城市影响较大；15.2%认为对四线城市影响较大；

总体说来，多数机构看好一线城市，对于三、四线认为影响占比合计高达31.5%，相信多数交易还是会集中在一线城市。

在交易类别偏好调查中，21.1%选择土地；13%选择写字楼；城市综合体、产业园区、养老大健康、公寓、商场、酒店等物业的选择偏好占比在7.0%-9.7%，相差不明显。

总体而言，开发商类的机构，可能偏好土地多一点，其他类的投资机构可能还是以写字楼为最优选择。这个主要也是因为写字楼相对易于管理，租金收入相对稳定。不过对于2020年发生疫情后的情况来看，如果写字楼退租空置了，那再招租，加上免租期，这个总体的空置损失期还是很长的，毕竟这次疫情影响相当多企业的存续。

3、AFC资资乐综合解析：

一线城市仍然普遍被看好，认为受到影响不大；

除开发商以外，多数需要有稳定收入的投资机构偏好写字楼，除此之外，对不同品类项目的投资偏好差异不明显，各类项目都有不同投资偏好的机构进行投资。

四、 占比超过50%的机构认为今年交易价格总体呈现下滑趋势

在投资资产偏好调查中，31.3%的受访者倾向正常资产，13.4%的受访者选择不良资产，55.2%的受访者认为两者皆可；

基本上，投资机构认为只要有利可图，投资回报率可以达到要求，没有什么不可以的。

在交易价格看法上，35.1%认为上半年价格下行，20.2%的受访者认为全年价格下行，18.1%认为下半年价格会企稳，认为全年价格持平的只有5.3%。

4、AFC资资乐综合解析：

在对项目是否为不良资产无明显偏好的情况下，项目本身的价格与品质依旧是投资者关注的重点；

由多数机构对于全年交易价格的趋势预判为下行趋势，估计倾向低价抄底买进的投资机构占多数。

五、 一线城市持续看好、强二线城市也受青睐

在投资区域偏好调查中，一线城市占比达38.3%，强二线城市占比达36.5%，也是相当高的数值，在一线城市里面，上海跟北京依旧是投资机构的最爱，如果单按二个城市来比较，二者占比分别达到58.1%及41.9%，上海相比北京更受机构青睐。

但各位如果从年前一些机构的统计报道可以看到，北京2019年的大宗商业项目成交总额是高于上海的，金额是比较高，但数量上还是上海占多数，二个城市在伯仲之间，毕竟上海的商业地产买卖一直是比北京活跃的，只是2019年这二地的市场情况，由于租金及空置率的变化，导致一些投资机构重心测重于寻找北京某些区域的项目。

在交易项目来源的看法中，认为房地产企业出售资产会增加的占比为27.5%排首位，第二位是认为金融机构不良资产会增加的占比为25.7%，认为中小企业出售资产会增加的占比为21.6%，排名第三，认为上市公司出售资产会增加的占比为14.4%，排名第四，最后一名是认为国有企业出售资产会增加的，占比仅10.8%；

此数据实际上也相当符合实情，目前市场上都很清楚，开发商在疫情发生后，由于政府禁止线下售房，且由于民众也无法或是不出门看房，在没有出售回款或未来现金流入账有所延迟的情况下，开发商的资金肯定相当紧张，因此会有更多出售资产的需求，特别是从2019年开始，几家经营情况不佳的地产商，都持续在寻求出售资产或是寻求公司被收并购，相信2020年会有更多的开发商有出售资产的需求；

至于不少投资机构认为今年金融机构的不良资产会增加排名到第2这点，正反映出多数机构认为今年银行由于许多企业或个人的还款能力出现问题而导至其资产质量持续下降，会有更多的不良资产释出，相信这对投资机构来讲，是个难得的机会。

5、AFC资资乐综合解析：

 从三、四线城市受投资机构青睐度合计仅占12.2%来看，未来投资商业地产项目在考虑资产保质及流动性的前提下，建议仍旧要以一线或强二线为主，特别是上海、北京，其他城市项目的投资，仍需谨慎为之；

从投资机构对于交易项目来源的看法调查结果可以获知，今年地产行业的收并购交易肯定很多，而且因为金融机构不良资产可望增加，加上许多中小企业可能会出售资产以自救，因此今年相信是抄底捡好货的良好时机。

写在最后   

本次调查，可以总结出以下几个重点：

01、买方观望态度明显，卖方有较大出售需求

02、大部分的机构认为下半年景气可望逐渐回升

03、多数机构认为一线城市影响不大，并且偏好土地及写字楼

04、超过50%的机构认为今年交易价格总体呈现下滑趋势

05、一线城市持续看好、强二线城市也受青睐

希望本次调查及分析可以给到地产金融行业的各位朋友一些参考和帮助，让各位能够对2020年不动产行业的趋势能有一定的了解，并且也能依此制定相应的工作计划。

至于此次疫情到底会对我国经济产生多大影响，尚无定论，由于疫情的发生，在国内经济受到很大冲击影响的情况下，各级政府一定会出台各种政策以推动国内经济增长。但毕竟政策影响力度有限，不可能全面拯救所有企业，而且由于国际情势变化加剧，加上今年政府开放外资进入国内许多行业，未来的不确定性肯定会加大，企业需要不断的求新求变也将成为常态和基本功。当下每个企业及每个人应该自下苦功，以因应未来的变局。

我们有信心疫情很快会受到控制，但无论如何，日子仍旧要过，经济仍然会持续运行，对于不动产投资行业来说，实际上看的周期是相当长的，短则三、五年，长则十几年，甚至二十年以上，因此对于投资机构而言，疫情的到来，不过是一个短暂的波动，对于许多稳健的机构而言，反而是投资的好时机，因为以人类的历史运行轨迹来看，持续向好的发展是大的趋势，拿著名的康德拉季耶夫周期理论来说，人类的一个经济长波周期长达60年，此种短期波动，在历史上只能算是很短暂的时间。

所以大家要相信没有冬天不可逾越，没有春天不会来临。每一个春天都意味着希望和新生，一切过往，皆为序章。我们期待疫情尽快结束，一切尽快恢复正常，也祝愿每个中华儿女平安健康。