来源：世邦魏理仕伦敦

随着脱欧和向全球顶级精英张开怀抱的新移民政策公布，如今伦敦“世界人才中心”的招牌更加灿烂，作为全球核心城市的伦敦已更加精英化，成为了名副其实的全球“精英聚核点”。

在这片寸土寸金的精英聚集地，房价走势一路猛涨，坐落于市中心的核心地段更是吸引全球目光的无价之宝。

然而，伦敦作为世界上最成熟完备的市场之一，黄金地段的开发一直是充满挑战的，不仅规划审批慢、施工周期长还有历史建筑多等因素。这几年来，全球房产开发商纷纷前仆后继、信心勃勃地进军伦敦核心区，但真正落地交房的却寥寥无几…

如今，知名房地产开发商Dukelease在伦敦黄金地段屡屡书写出夺目成就！

在短短20年内， Dukelease一路披襟斩棘、成绩斐然，从牛津街地标Zara门店的改建到拥揽伦敦中心W1区稀缺奢宅101 on Cleveland Street，旗下房产项目还占据了伦敦梅菲尔区(Mayfair)、苏荷区(Soho)、科文特花园(Covent Garden)、圣詹姆斯区(St James’s)、中城(Midtown)和菲茨罗维亚区(Fitzrovia)，无一不是伦敦的核心黄金地段！

此外，Dukelease还是伦敦为数不多拥有一支多元化的内部专家团队的家族企业，团队涵盖设计、规划、开发、房产营销、销售和管理以及财务等多个领域。

如此完备的团队让Dukelease啃下一个又一个黄金地段综合开发项目“硬骨头”，包括高档公寓、旗舰零售店、优雅写字楼、高品质餐厅，总占地已超过110万平方英尺。

究竟为何Dukelease可以占据世界中心地段？

本期访谈由国际权威房产服务咨询机构世邦魏理仕CBRE伦敦住宅董事Claire Wu吴牧遥专访伦敦核心地段操盘手——Dukelease销售总监Rene Fourie女士，揭开伦敦黄金区域的背后，以及脱欧背景下的置业策略。

Rene女士作为销售总监在Dukelease任职已有十年，并在旗下所有项目的设计开发中起着关键作用，其中负责的工作包括市场分析监管、处理所有住宅和商业销售和租赁。同时，她还协调、管理人事任命，并监督售后服务团队。

Q：为什么Dukelease选择伦敦市中心？又为什么专注于伦敦黄金地段呢？

A：这是因为我们之前在伦敦市中心的表现很成功，不论是商业或住宅品项，都有非常优秀的项目，并且获得了各项奖项。 这也使得我们与伦敦市中心的规划部门保持很好的关系，这有助于我们项目的规划与交付。

Q：請問Dukelease在倫敦市中心有哪些成功的例子可以与我们分享吗？

A：我们在伦敦市中心有一些非常成功的商业和住宅项目。

首先是牛津街的项目——Zara门店，我们和非常著名的建筑师AHMM合作，花了很大的努力获得威斯敏斯特市议会的许可，建成了牛津街的一个地标性建筑。该建筑的设计灵感来自于弧形玻璃花瓶。

这是与British Airways Pension Trustees合资的项目，这个项目占地7万平方英尺，共六层，其中Zara占3.5万平方英尺的黄金零售空间，其余还有2层的甲级写字楼和6套高品质住宅公寓。

此外，我们在考文特花园所发展的项目也非常成功，其中最著名的就是Hop House，它由29套豪华公寓组成，坐落在考文特花园安静的地段，闹中取静。

这曾是一座80年代的后现代办公大楼，现在已经被完美改造成一个令人惊叹的住宅公寓，它的外立面经过了大量改造，原来的维也纳风格的设计也得到了加强。

因为考文特花园项目的成功，我们Dukelease的品牌深入人心，随后，我们在Fitzrovia的项目也取得不错的成绩，比如Artisan，它现在已经成了对伦敦市民来说非常具有标志性的建筑，虽然有5栋建筑坐落在街角，但是只有9套住宅公寓。

我们非常成功地与伦敦规划部门交流，使得Artisan修复了一栋在二战期间被炸弹严重破坏的建筑，还实现了将其与一栋全新住宅楼完美结合的方案。

Q：您觉得在伦敦市中心，商业项目还是住宅项目的挑战更大？

A：住宅项目一向比商业项目的难度会更大。因为有更多的公寓，就要面对更多的客户，而且因为住宅是客户的家，所以会涉及到规划方面以及更多细致的要求，也就要花更多的时间。

而商业项目只要面对一个客户，尽管这样，商业项目也会面对一个问题，就是你很少有可能在项目建成之前把房子租出去，所以需要在项目完成之后下更多功夫。

新建or 改建？

Q：您觉得，从不同方面来看，在伦敦市中心新建住宅和改建住宅有何不同呢？

A：首先我想到的是时间规划上的差异，两种项目在时间规划上的花费基本差不多，但是重点投入的时间段截然不同。

例如，改建项目上需要在前期花很多时间做调查，此外，还会把大量时间放在房屋内部的设计上。而新建房屋会花大量时间用在购地、设计地基上，而且你还要考虑到将从地下挖出什么来，这是具有未知性的，比如说会出现文化遗产之类的东西，你永远不知道会出现什么“惊喜”。

此外是划许可上的差异，改建的限制会更多一些，因为考虑到建筑一定存在很久，不但要考虑到历史因素，还要考虑到周边。

但我们在市场上也有两者融合的项目，例如考文特花园的项目Hop House，就是将商业楼改建成住宅楼，但是我们在后面也新建了住宅，所以这就是新建和改建的融合。

Q：那就您个人来说，您是偏爱住新建的住宅还是改建的呢？

A：我非常喜欢改建的老房屋，因为我喜欢那种为旧住宅注入新活力的感觉。当然有一个原因是因为不用拆掉老房子嘛。

但我觉得有那么多美丽的老房子没有完全释放出它们的魅力，就像人一样，但是如果你多花点心思、多做出些努力的话，房子就会被赋予新生命，我非常喜欢这种焕然一新的感觉。

市场挑战

Q：在之前的项目中您遇到的最大的挑战是什么？

A：规划是永恒的挑战。因为不仅仅是要和规划部门打交道，而且还会有社区成员的参与。

我举个例子，比如说一直住在这一块地方的人已经习惯了这个地方、习惯了周围的一切，但是如果开发商想要在这附近开发项目的话，附近的居民就会被邀请参加一个预申请会议，会议上开发商会介绍过去6至8个月讨论的项目内容、项目规划等，但是这一切都要在短短的介绍会上向居民展示，所以有的时候社区居民并不能完全理解。

如果介绍会做得好的话，就会有更多的人支持，但是并不是所有人都会同意你的想法的，每个人都有自己的想法。

但我觉得这不能说是项目中遇到的“艰险阻碍”，但确实是必须经历的“挑战”。

在项目的整个过程中，我们也需要考虑时间、成本、合作方、交付与销售、预期与规划等问题，但是还会遇到的挑战就是不稳定的政治和经济环境，这种外部环境的突然改变会带给我们很大的限制。

Q：当你们在购地的时候，购买伦敦市中心的地与伦敦其他地方相比会更难吗？要说服社区的居民，在伦敦市中心的难度会更大吗？

A：恰恰相反，在伦敦以外的地方反而难度更大。因为在伦敦，人们都理解，因为这里是伦敦、是大都市、大城市，在这里你到处都可以看到建筑工地，大概每走100米你就会看到有地方在施工。

但是如果你去伦敦以外的地方，施工就没有那么常见了。居民们会担心他们住的、喜爱的地方会变成什么样，因为没有人在那里施工，所以他们就会担心他们住的地方会受到影响，这就导致在伦敦以外的地方获得许可比在伦敦市中心要更困难。

然而，在伦敦市中心购地难度也很大，因为地很贵，能以合适的价格买下一块地很不容易，这也是为什么在伦敦市中心像101 on Cleveland这样的项目很少。再加上政府政策的变化，现在在伦敦市中心新建楼房的难度越来越大了。

Q：因为现在在伦敦市中心购地的难度越来越大，Dukelease在战略措施上有什么变化吗？

A：我们确实有做很多方面的升级，包括技术、商业方面，我们一直在寻找各种机会。

但是我们不会离开伦敦市中心这个市场，我们喜欢伦敦市中心，我们在这里也很成功，所以我们不会离开这个市场，但是我们确实会把眼光放的更远，在伦敦市中心以外的地方寻找更多的机会。

新趋势，新机遇

Q：随着伦敦的高速发展，以及当下脱欧过渡期的局势，伦敦房地产市场又会遇到什么样的挑战呢？

A：我觉得目前人们对于“社区感”的需求日益增加，人们希望作为社区的一员能有一种归属感，但建立社区对于伦敦市中心来说是非常难的，而这恰恰就是居住在伦敦市中心所缺乏的，这也将是伦敦房产市场的未来挑战。

因此我觉得像是101 on Cleveland就是很特别的一个精品项目，它位于伦敦核心Zone1的位置，共有88套公寓，并有完善的配套设施，让项目营造出了社区感，这在伦敦市中心是非常难得的。

住宅——要品质，更要精致

Q：对国内外买家来说，对住宅选择的关注点在哪里？

A：无论来自哪里，买家的关注点还是在房屋的高质量和匠心独运的设计，这两点必须经得起时间的考验。住宅不一定要是最顶尖的、最时髦的设计，但是买家对别出心裁的实用设计青睐有加，这两点也是Dukelease一直以来所追求的。

例如，当我们去样板房的时候，我们会去亲身体验。比如我们选好淋浴房之后，我们会去淋浴房亲自体验里面独特的设计带给我们的感受。

关于101 on Cleveland

Q：在101 on Cleveland项目中，您有最喜欢的房型吗？

A：101 on Cleveland Street是Dukelease Properties和Art-Invest Real Estate合资开发的最新住宅项目。这个项目里我最喜欢的就是这间，因为这间有两个不同角度的窗户，可以实现屋内全面采光，而且设计非常灵活。我很喜欢公共空间大的房间，这有个很宽敞的客厅，我可以在房间里边享受着阳光、边跳舞。