来源：上海写字楼网

在上海写字楼日常招商工作中，人们通常会以“出租率”作为业绩考核指标，尤其是在每年的下半程，招商团队更是奋起直追，力求在最后一个季度交出份令人满意的成绩单。

而事实上，出租率高的上海写字楼，它的租金收益可能会很低。

举个例子，一栋上海写字楼多个整层在前三个季度处于空置状态，而在年底时才完成客户签约，如果从年底这个时间节点来看，成绩很漂亮，但如果从全年这个时间段来看，这栋楼宇的营收状况可能就是不合格的。

上海写字楼招商是项长周期精细化运营的内容，不可仅凭某一时间节点的出租率作为判定依据，杭州匠人科技旗下SaaS应用产品CREAMS就提出并定义了可直接反映出项目在某一周期内的实际运营状况的“计租率”。

计租率=（时间段内各合同计租天数×合同租赁数量）/（时间段总天数×房源总租赁数量）。

假设当前时间为2021年7月18号

房间A，面积100，1月1日-4月30日在租，共120天

房间B，面积200，1月1日-5月31日在租，共151天

房间C，面积300，6月1日-12月31日在租 ，截止到7月18日，共30+18=48天

房间D，面积400，一直空置。

计租率= （100*120 + 200*151 + 300*48 ） /  199*（100+200+300+400），得出的结果是28.4%，这栋楼宇截止到7月18日的招商状况就一目了然了，计租率越高，说明楼宇的资产经营状况越好，反之亦然。

如果说计租率的使用，可以让招商团队透过出租率看到真正的资产经营状况，那么还有一项内容同样值得注意——上海办公室租赁客户流转率。

CREAMS对2020年的商办市场进行了数据采样，发现一些项目的年上海办公室租赁客户流转率达到了65%，有更多的项目是在40%-45%之间，而过去，流转率通常是在15%-25%之间。

上海办公室租赁客户流转率的陡增，会引发三大成本问题，1、流转空置期带来的空置成本，2、新租客户的装修免租期成本，3、与经纪人合作的佣金成本。

受新冠疫情影响，很多主攻线下业务的企业受到重创，这导致存量客户总量在缩减，而为了招商去化，分别针对新增上海办公室租赁客户和选址经纪人的免租期、佣金都在上调。即使一个项目的后续客户储备充足，但无法挽留老客户，那么这个楼宇的营收状况同样会受到较大影响。

除去上海办公室租赁客户自身经营状态、项目区位等外在因素外，例如户型、装修状态、价格策略、上海办公室租赁客户结构、部分硬件配套，都是可以深度挖掘的提升点；同样，客户来源分布、到访渠道效能、不同周期下成交客户占比等内容，也是可以深入剖析的。只有自身定位与市场需求尽可能的相匹配时，上海写字楼项目才能获得更多切实收益。

伴随用户办公需求的多元化，以及科技应用在地产领域的持续渗透，过去的长周期静态管理势必会被淘汰，颗粒度更小、管理更加精准的短周期动态经营，才是大势所趋。

上海写字楼招商不仅仅是招客户，它的最终目的是通过科学的资产管理实现收益最大化。对经营结果进行深入数据分析，提升资产管理经营力，避免优质老客户的流失，就是上海写字楼租金收益增长的开始。