来源：我是楼市007 城市与城事
一线楼市调控屡次加码，落实中央“房住不炒”的同时，也让部分有购房需求的刚需很受伤，想买却没有了购房资格。这种背景下，公寓虽然有不少人看低，但不可否认公寓渐渐成了热销品，成为更多人的购房选择。公寓如何选，需要从自身需求和购买力出发，综合考虑城市、区位、交通、配套、产品等因素。今天主要从投资的角度，聊一聊，在深圳，多大面积的公寓更适合投资。
（注：这里仅谈普通商务公寓，深圳湾1号、华润瑞府之类的豪宅公寓除外，两类产品的购买逻辑不同，考虑的维度差异较大。）
结论先行：深圳普通公寓面积多为25-60平方之间，就投资而言，面积越小越好，25-30㎡的最佳。
投资公寓，有一个完成的逻辑链条，我总结为六个核心维度：看产品、看购买门槛、看价格涨幅、看租金收入、看持有成本、看转手难度和成本。
看产品
之所以把这个放在第一位，是因为深圳市场上的公寓概念非常混乱，有商业改的，有办公改的，有工业配套宿舍改的。而真正的公寓一定是“商务公寓”，因为只有商务公寓才具有居住功能。政府有明确定义，商务公寓是为商务人士提供中短期商务和住宿服务的。记住，选公寓，认准商务公寓，这是大前提。
另外，商务公寓产权基本多为40年的，而有少量和住宅处于同一地块的公寓是70年产权的，是因为开发商已经提前多缴了30年的地价，开发商当然是为了房子好卖，但从另一个角度看，也相当于让利给了小业主。再次，少量的优质项目，做到了通燃气带阳台。意味着租客的使用成本低，电热水器和烘干机都是极其耗电的。所以租金更高。同时，70年通燃气带阳台的公寓，抵押比例可以到7成，其他一律4~5成。
所以看产品，一定要认准商务公寓，70年产权、通燃气、带阳台的最好。
看购买门槛
首先，投资要看自己能投入多少资金，俗话说有多大锅下多少米：房子能不能拿下，最终是看总价，小面积低总价，好入手，投资成本低。
其次，我们都知道公寓产品是不限购不限贷的，如果买过公寓后还想贷款买住宅，不影响首套贷款名额，但需要充足的流水，小面积低总价的公寓月供更少，对后期贷款影响也更小。如果手里资金充裕，因为公寓产品不限购，所以宁愿多买几套小面积的，不买更大的。具体原因就是以下几个维度要谈的内容。
看价格涨幅
一句话，低买高卖，涨幅才高。
低买主要看现阶段的选筹：目前深圳公寓在售公寓较多，从关内到关外价格多集中在3-10万不等，为了实现走量，促销力度也是最大的时候，价格整体处于市场的低点。而少量单价2字头的真公寓，算深圳最低的了。（点击看看央视财经频道的采访）
高卖主要看未来的供需（供不应求则价格上涨），首先看需求：深圳单间公寓的市场租赁需求量最大。原因在于公寓租客群体的特殊性，深圳人平均年龄32岁，租公寓多是小年轻，基本用不着大客厅大厨房。拖家带口的基本不会租公寓。其次看供应：现在有20多平米的公寓的项目非常少，目前整个深圳在售的不超过5个（文末有详细列表），而未来深圳也不会再批公寓了。
看租金收入
租公寓，功能性大于舒适性。同等功能，租金接近，小户型产品单位面积的租金更高。所以小面积性价比更高。拿福田的京基滨河时代举例，33㎡户型租金200元/㎡·月。62㎡户型租金160元/㎡·月，假设当时是买的两套30㎡的，租金就可以到400元/㎡·月。一年就可以多收租超17万。不论是福田的京基滨河时代还是南山的软件产业基地还是福田的京基滨河时代，或是龙岗的万科广场、金地龙城中央等项目都是如此，面积越小，单位租金越高。
看持有成本
面积小，物业费少，水电费少。持有成本更低。
看转手难度和成本
门槛低、涨幅高、租金高自然好转手
面积小，总价低，意味着税费更低，转手成本低
综上所述，再回头看看上边的结论“深圳普通公寓面积多为25-60平方之间，就投资而言，面积越小越好，25-30㎡的最佳”。如果还能做到70年产权，带阳台通燃气，那就一定不要错过，那一定是最适合投资的，性价比最高、保障性最好，以后也是最好出手的。你觉得呢？
春节假期，为了找到匹配的产品，我把深圳在售的公寓看了个遍，发现合适的项目真的很少。目前在售25-30平的产品仅有4个项目。按照正常的楼市发展逻辑，随着经济的发展和房价的上涨，房子面积是不断压缩的，对比下三四线和一线的房屋面积，再看看香港的鸽笼房屋就知道了。但是，深圳以后不再批建公寓了。
最后，为大家送上清单，感兴趣的朋友欢迎留言讨论。
风险提示：本文不构成任何投资建议。一切请以最新文章为准。
Btw 文章里头有些政策可能有些读者看不懂，鉴于篇幅限制我没有展开解释。可以自行Google百度。如果对哪个话题特别感兴趣的话，也可以留言告诉我，我会再想想要不要做进一步地解释。
