高楼迷主办:京沪写字楼网欢迎您!本站信息免费为您提供!    客服热线:021-31007692

全国统一24小时热线

130-0218-6579
节后,豪宅市场爆发!
发布时间:2024-02-23    170浏览 京沪豪宅

年前集中公示的二批次新房,来的猝不及防又出人意料,赶在年前匆匆忙忙官宣。

其中绝大多数项目来不及在节前认购,豪宅也和预期中一样,留到了年后。

但是,从某种意义上讲,这一次官宣其实含金量很足:

放开限购区域上了很多性价比高的刚需盘;

宝山终于来了两个位置不错、开发商实力在线、产品在线的新盘正面pk

浦东唐镇的热盘和性价比非常高的别墅尼德兰半岛都在此次公示;

市区热度非常高的徐汇滨江两个盘都拿出来了最后的存货;

黄浦鸽了很久的真豪宅露香园和绿城外滩兰庭同步公示,而且一批次公示的黄浦豫园的五坊园也在最近才认购,三个2500万起步的豪宅三选一难坏了很多人。

事实上,除了二批次时间节点确实有点仓促,这一部分豪宅,本来就是留到春节后的。

今年年初,等的就是豪宅大爆发。

插播一个直播预告,今天晚上2200,我们的周末深夜场直播别忘记预定:二批次新盘认购热烈,直接闲聊三批次新房预测了!点击下方链接点击可以预约。

01

为什么是豪宅先来

过去几年,市区豪宅一直是个大热门,倒挂高,赚头多,但奈何限价太严,因此很多豪宅的入市被一拖再拖,积分也始终居高。

因此,这几年,不管市场如何从热到冷,倒挂如何缩减,豪宅的市场好像都没怎么压缩。

2021年新房开始按照批次集中入市后,豪宅触发积分的比例始终很高:

从某种意义上讲,豪宅就是上海楼市的定海神针。

此次豪宅在年初扎堆入市,究其原因大概有以下三点:

1、限价松动,大量豪宅终于能申请到预期价格;

2021年开始,上海土地出让也开始设置联动价,可以说自此开始的两年间,上海新房价格基本就没怎么涨过。

刚需盘中,宝山杨行超级大盘四季都会高层21年年初是4.7/㎡的单价,到了22年年底,过会均价4.93/㎡,两年涨幅不到5%

改善盘中,杨浦周家嘴路板块,21年年底入市的杨浦滨江壹号均价9.9/㎡,到了23年年初入市的保利珑誉,均价依旧维持在9.9/㎡;

豪宅中,徐汇滨江的宝能公馆12882021年年初入市均价12.5/㎡,到2023年年初,入市均价12.9/㎡,两年涨幅约3%左右;

到了2023年开始,几乎所有能买的动板块的新盘都全线上涨,特别是豪宅,涨幅更是惊人。

2023年四批次,万众期待的云锦东方三期二批次过会,均价高达16.49/㎡,而21年年底,同一小区三期一批次房源均价才到15.08/㎡,同板块距离黄浦江更近的百汇园19年年底开盘均价才堪堪上了9/㎡。

2023年十批次,前滩世纪天汇过会均价13.2/㎡,半年前,同一个小区前滩世纪天御的均价12.98万,而一年前,同板块东方悦澜均价还在11.9/㎡。

今年二批次,黄浦董家渡绿城外滩兰庭二期过会均价16.3/㎡,在2022年年底,项目一期均价还是14.5/㎡,一年时间,同一个楼盘每平均价上涨了1.8/㎡!

限价的口子一破,就会有越来越多的豪宅冲刺高价。

2、提升楼市信心;

2023年,是全国楼市陷入低迷的一年。

全国层面:前两年积压的需求在年初释放,但经济复苏不及预期,因此只能频繁放松楼市政策,中央定调全国房地产行业供需关系发生重大转变,政策环境由稳趋松,但仍未能扭转全国楼市下行预期。

上海作为一线城市虽然没有全面崩盘,但成交和信心与往年相比降低了不少。

去年上半年上海并未出台重大政策,下半年大刀阔斧出台“认房不认贷”、“降首付”、“降利率”、“调普宅标准”等一系列重磅利好政策强力托举楼市,缓解存量压力。

根据上海中原研究院数据,2023年全年上海二手住宅市场成交17.95万套,处于近五年历史较低位,月均成交1.5万套,网签均价为40835/㎡,环比上涨3.54%

而这种情况一直延续到了今年,所以2024年首先要做的,就是提升楼市信心,而豪宅作为上海楼市的头部产品,是最具代表也最容易提升楼市热度的。

露香园、绿城外滩兰庭、五坊园···这些豪宅随便拿出一个,都是足以霸屏的热度。

02

实际表现怎么样?

既然用豪宅来提升热度,又真的有项目已经开始认购,那么效果是否真的有达到预期呢?

219日,五坊园四期也就是黄浦·庆成府开始认购,但是根据粉丝朋友们反映,到218号下午,项目预约认购的通道就已经无法再预约,仅有的认购名额已经全部满员:

也就是说,在项目开始认购之前,有很多人已经被关在门外,一点希望都没有。

而且根据官方销售口径,最近几天的意向用户,多到根本接待不过来:

可以说,五坊园此次的热度不管是项目本身还是zf精心安排,天时地利人和是一样也不落。

首先,这次的价格是真的便宜。

五坊园四期过会价14.65/㎡,而项目一期的最新成交单价已达到了18/㎡,直线一公里外的融创外滩壹号院一期以往的成交价格甚至超过了20/㎡。

而且,根据一房一价表来看,180㎡的低区房源最低单价甚至低至12.6/㎡,这个位置以以后恐怕是不会再有这个价格的产品了。

其次,产品综合来看,采光好、户型设计还不错,还不是超高层、小环境不管是考虑自住还是后期出手价值都比较高。

再次,五坊园其实是今年入市项目中真正意义上的第一个豪宅,最近认购的汇元玺和保利滨江天珺虽然也是好项目,但和黄浦豫园还是没法比。

真正的大豪宅中海顺昌玖里、香港置地启元、融创外滩壹号院二期都排在了五坊园后面,zf相对谨慎的测试市场豪宅买家的心态和胃口。

事实证明,这波操作,相当高明,市场反应也非常符合预期。

03

影响

那么,从豪宅涨价,到年初的大批豪宅入市/准备入市,对上海楼市有什么影响呢?

一、其实就是前面提到的提升信心。

过去几年,上海持续限价,开发商盈利空间缩小,叠加经济环境下行影响,很多知名房企暴雷,在上海拿地的,绝大多数都是国企业央企,部分不好卖的地块,也只能由国企央企托底。

不情不愿托底的后果就是,房子尽力造造,成本尽量控制,用材尽量省省,陷入恶性循环。

豪宅放开限价后,不仅开端会有更多房企争相拿地,在后续的建造上,也会相互内卷,逼迫产品升级。

越往后,新房会日渐与二手价格拉开差距,真正的豪宅,只会有少数人买得起,大多数改善买家根本买不起,被迫再次回到二手房市场,提升二手房市场的成交。

以近期二批次中过会的露香园来说,新房的价格已经涨到了16.3/㎡,而项目一期的二手房,挂牌虽然在18-20/㎡之间,但其实去年一直都没有成交,证明其估值还是过高,倒挂几近于无。

二、让买豪宅变成消费行为而非获利行为;

以前的豪宅为什么火大家都很清楚,买一套限价的豪宅放在那里,短短几年就可以赚到成百上千万。

伴随二手房价格和积分的一路下滑,还有倒挂空间的消失。

豪宅的套利空间,已经越来越小。

豪宅就会像奢侈品一样,买个体验、买个圈子,变成了消费。

豪宅楼市目前在做的,就是把豪宅还给有钱人。

当然,说了这么多,但其实目前的豪宅爆发对整体的市场提升其实非常有限。

一方面是因为这些豪宅部分本身就是前两年限价被拖延的,热度就是暂时现象而已;

另一方面,豪宅不管供应还是成交在上海楼市中占比其实非常低,而且随着刚需&刚改和豪宅持续分化,中间的置换链彻底断裂,目前绝大多数置换根本无法触达豪宅。

最后,豪宅限价松动,融创外滩壹号院二期、中海顺昌玖里、启元、翠湖六期要排队入市了。

有预算,看重地段的高端买家们,低分甚至不要积分买豪宅的窗口期来了。

全部资讯