根据楼管加对市场数据的统计和分析，二季度上海外环内写字楼租金平均报价7.5元/平方米/天，核心区域租金报价约8.3元/平方米/天，延续了自2021年中开始的连续下降趋势。以上数据还只是报价数据，根据楼管加对市场成交情况的追踪，核心区域的成交均价已经跌破7元/平方米/天，已经回到2013年前后的水平。

我们从供需两端来看。二十年前，随着开发与开放的深入，上海办公市场开始进入新时期。2003年，上海标准写字楼存量面积约280万平方米。从2002到2012年，写字楼面积从280万平方米增长到700万平方米，年化增长率是15%；到2022年，上海标准写字楼存量面积保守估计已经突破2200万平方米，2012-2022十年间的的年化增长率21%。第二个十年明显比第一个十年快！今年，上海的写字楼预计还将新增供应超过150万平方米，是近十年最大的新增供应！

然而需求端却是截然相反的态势。2002年到2012年，上海全市GDP年平均增长率高达26.7%，高于写字楼面积增长速度（15%）；而2012年到2022年，上海全市GDP年平均增长仅有9.2%，远低于写字楼面积的增长速度（21%）。

GDP反映的是整体宏观需求，而从企业微观层面来看，选择办公室将更加谨慎。外资撤离对上海高端写字楼冲击很大，同行业的内资要想填补空缺还需时日。同时，大部分企业经营效益不佳，尤其是民营企业更是把削减办公开支作为重要的成本控制手段。

楼管加的总结

租户谨慎的租赁策略，加上持续增加的供应量，让上海办公楼市场租金继续承压。为了应对这样的局面，办公招商团队同样需要寻找新的思路。一方面，招商的策略和思路需要更加立体，突破传统渠道限制，广结客源；另一方面，招商需要结合客户的需求反推产品端的升级，以更具针对性和性价比产品提升客户的认可度。