来源：楼典

A：请用最短的语言说一个鬼故事。

B： 办公楼

A：别说了，太恐怖了。

在刚刚过去的2023年的上半年，上海的办公楼市场经历了剧烈的变化，天量的市场供应与趋于保守的企业选址叠加，让市场内卷加剧。上海的写字楼上海写字楼们从卷区位开始，随后卷品质、卷品牌、卷价格、卷装补、卷物业管理...业主们不断推陈出新的策略，让上海的写字楼产品与服务不断迭代。

虽然市场竞争激烈，但上半年依然有许多上海写字楼取得了比较优秀的出租成果，卷出了一片天，楼典综合市场信息，整理了上半年最火的办公楼上海写字楼列表。

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✦ 上海最火的写字楼们

楼典写字楼按照2023年上半年实际合同签约面积分成了三类，共14个上海写字楼，分别是：

签约3万平方米以上上海写字楼：上海金融街融悦中心

签约2-2.99万平方米上海写字楼：前滩四方城、上海苏河湾中心、上海信泰中心、上海星光耀广场、徐家汇中心、高尚领域、陆家嘴滨江中心

签约1-1.99万平方米上海写字楼：凯德晶萃广场、星扬西岸中心及星瀚广场、太平洋新天地商业中心、北外滩来福士广场、徐汇万科中心三期、上海中海中心

（每个类别排名不分先后，因统计口径原因，上海写字楼的数据可能会有误差，仅供参考）

▲ 上海上半年最火的甲级写字楼们

其中，上海金融街融悦中心一骑绝尘，兴业银行整合其在张江、静安等地的办公地点，完成签约75,000平方米整栋1号写字楼，创下静安有史以来最大面积的写字楼租赁交易。

▲上海金融街融悦中心

真如副中心成为了另一个成交热点，因高品质上海写字楼集中供应，叠加部分上海写字楼采取具有竞争力的价格策略，真如四个上海写字楼——中海中心、信泰中心、高尚领域、星光耀广场共取得了近8万方的成交，成功逆袭。

今年，真如的山姆会员店成功开业，中海环宇城MAX也计划于今年底如期开业，延期N年的高尚领域商业部分也在逐步开业，随着商业配套的逐渐完善，相信未来真如的写字楼市场依然会取得不错的成交。

02

✦ 传统玩家深化服务

对于上海传统的甲级办公业主来说，在资产管理面积扩大的同时，也在优化服务与产品体系，陆续推出了专属的办公品牌，在上半年也取得了不错的租赁成绩，包括凯德办公的北外滩来福士广场、凯德晶萃广场；华润万象生活的陆家嘴滨江中心、苏河湾中心；瑞安办公的太平洋新天地商业中心。

逆周期扩张，凯德集团正式推出凯德办公品牌

新鸿基与恒基兆业位于徐汇的两大地标上海写字楼——徐家汇中心与星扬西岸中心也取得了较高的出租面积，徐家汇中心和星扬西岸中心在租及未来供应面积仍然较大，凭借专业的业主品牌及较高上海写字楼品质，相信在未来2-3年时间里面，会持续吸引优质企业入驻。

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✦ 上海市场仍然活跃，奈何新增供应太多

相比于欧美大城市办公市场的一片冰封，上海的14个最火上海写字楼在半年内共取得了约32万平方米的成交；同时与香港、北京、深圳、广州相比，上海的办公市场其实仍然算活跃，上海目前办公的困境仍然源自于天量的写字楼新增供应。

史上最全 | 上海规划在建的50个CBD，中心太多！宇宙不够用了

根据楼典不完全统计，2024年至2028年的5年内，仅上海外环内就会有1645万平方米办公楼进入市场，若计入研发办公、产业园区及大虹桥、金色中环、五大新城潜在的庞大开发体量，泛办公空间供应量将超过3,000万平方米，远远超过市场实际需求。

天量的供应也让非国企开发商对于商办土地愈发谨慎，2023年上半年，上海所有的纯商办土地均是国企拿下，出让面积创下历史新低，其余含办公类型土地均为搭配住宅一起出让。办公市场的竞争激烈其实也影响到了黄浦、虹口、杨浦含办公的城市更新旧改土地出让。（嘉里位于金陵路的土地其实2年前签约，87.83亿如期拿下黄浦金陵路第二批地块，打造大陆最大规模投资上海写字楼）

楼典研究上海写字楼过去30年的建设历史发现，上海其实从1993年开始，每年均出让大量的商办土地，供应持续不断；但从2017年开始，市场产生了一些微妙的翻转变化，原因有两个：

一是上海开启整顿类住宅产品，在2017年之前的20年期间里，大量的商办土地供应被开发为了酒店式公寓产品散售，最终没有用作办公用途。在类住宅产品取消后，哪怕土地的供应量没变，实际的办公供应量却比之前大幅度提升；

二是国企通过一二级联动进行了大规模的商办开发。2017年前滩办公供应后，凭借高品质+具有竞争力的价格，吸引了大量优质企业入驻，但相比于传统开发商而言，前滩的土地获取成本与开发成本更低，让市场化获取商办土地或商办上海写字楼的开发商与投资商无法应对。前滩模式成功之后，浦东又推出了金色中环计划，将会持续为上海办公市场增加优质供应。

办公的开发周期与开发成本远高于住宅，办公面积的空置会导致大量的资源浪费，同时商务园区的大量分散化与同质化，也不利于产业聚集。目前每个区都规划了大量的商务区与产业园区，上海需要站在顶层设计角度，重新思考自身的办公空间战略；站在城市的维度，进行合理科学的办公空间规划；上海也需要更多的前瞻的预判，应对科技迭代与人工智能的发展对于传统办公模式的影响。

按照目前的开发规模持续下去，未来上海的办公空置率会不断创下新高，产生大量的“鬼城”商务区，但这并不是因为上海经济发展不好，而仅仅是供需失衡。

楼典一直在思考，上海真的需要50个CBD么？