整个2022年，上海楼市先是温和上涨，解封之后又涨了一点

受到上海新房打击以及二手指导价不透明影响，下半年阴跌不止

截止11月，统计局数据上依然是上涨的

到了现在，尚无数据，不过很明显除了豪宅都是普跌的了

12月28日，上海内环网红盘金隅没有日光

意味着上海除了豪宅之外全地段、全价位都已经不存在绝对意义上的倒挂了

刚需层面上松江、青浦、嘉定、宝山都出现了市场认为的限价盘没有日光的案例

奉贤两个积分盘供应都不大，闵行区1872一直日光，不过潜在的供应不小

外环外华漕、中外环尚海悦庭、内中环新俞里、内环内金隅所谓倒挂全线消失

其中金隅不日光对于市场尤为打击

因为金隅此前一期是日光的并且分数不低，隔壁仁恒海上源更是低开高走，这一批金隅认筹的时候很艰难才积分引起了市场关注，不日光之后打击市场的原因是因为杨浦还有好几千套上海新房等待上市

有买家吐槽说金隅的一楼定价太高了，即便如此，按照一楼的85折均价倒推，市场可以接受的均价也在12.5万左右，倒挂约等于没有了，相对二手跌幅颇大

上海新房表现是否体现购买力不足？

房子和其他资产不同，最后的峰值出现的前提是当年比峰值更低的价格被消费需求而不是投资需求大量买入，价格涨上去才能出现峰值的价格

这一点在徐泾特别明显，上海新房的压力持续增加，但是二手房在跌破8万之后逆势回到了8万+，哪怕是今年低位的7.8万，也还是高于二手房价格的（价格为标杆楼盘的次新成交价）

12月28日静安天悦也留下了一套而没有日光，同价格二手房依然是秒卖的

是否体现了预期不行？

央行的调查里，目前想要买房的人已经大跌到只有16%，连续创出新低，没有单独针对上海的调查，不过根据我们对市场上海新房买家的接触，放松之后的确预期更差了，随着经济活动的修复，部分杨康人群的预期逐渐恢复，他们也开始买入续销盘

就上海新房的价格上，如果购买力有基础而预期不行，放松就是必然的，上海的诸多约束就算取消了也不能叫放松，部分政策是防止大涨的，现时只有负面作用

二线城市苏州南京降低二套首付、重庆出租房不算房产税套数，放松的局面也是明朗的，只是在一线放松之前，效果就是没什么效果

大步放松都不会大涨的

疫情放松影响方面，今日上海地铁客流量395.1万人次，有读者向我们分享地面交通和地铁人流在走好，这方面的利差正在变小，如前文所述，人流的影响对于预期的提振是明显的，12月28日我们所接触的人群不少正在买入，所以听说金隅没日光一开始我们是不信的

北京在疫情达峰之后二手房放量成交，昨日成交套数552套，上海12月28日的上海新房网签也再度超过了500套，行情也在逐步回稳

当前上海的二手库存14万套，上海新房库存54107套，合并大概19万套出头，如果上海新房二手房突破3万套月成交或者上海新房跌破4万套库存，向上就确定了

很明显，只要官方愿意，无论是月成交3万套还是上海新房库存跌破4万，目前上海都是不难做到的。

PS:所有偏空的文章都只是事实描述，而我们的文章本质上是看多的（不看大涨）