其实大家可能早就发现这个规律了，在各批次集中入市的时候，每一批次都会有相应的侧重区域。

就拿最近的几个批次来说：

五批次的重点是松江（供应5盘1523套上海新房）和临港（供应5盘2387套上海新房）；

六批次的重点是闵行（供应5盘2329套上海新房）和青浦（供应6盘2659套上海新房）；

七批次的重点是浦东（供应10盘2745套上海新房）和闵行（供应8盘1842套上海新房）还有青浦（供应10盘2470套上海新房）

八批次上海新房虽说总盘量少，但青浦、奉贤供应量也在线，而且，还多了一个市中心的区域，就是杨浦。

而杨浦看两个上海新房楼盘我们就能知道有多难买了：

仁恒海上源一期50.68分，二期73.44分，三期72.16分，四期84.5分；

金隅外滩东岸一期70.62分。

低分和置换是真难！

但好在，在八批次上海新房，杨浦城投悦尚海、保利珑誉、保利越秀和樾天汇三个新盘同时推出，而且又是在市场相对较冷的时候，杨浦接下来是真的进入到了一个新房置业的窗口期！

鉴于大家都在后台留言讨论这三个上海新房楼盘，我们今天就一起详细聊聊。

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市区供应杨浦独挡一面

积分终于有下降趋势

鉴于有很多朋友都在等杨浦的供应上来，而且其中大部分人都是置换或者改善，积分不高，趁着杨浦这批次一次性来了三个新盘，我们直接先看大家最为关心的位置、价格和积分。

在八批次上海新房的市中心供应中，杨浦可以说是挑了大梁，三个上海新房楼盘同时入市，而且都在东外滩板块，排布在轨交12号线沿线，位置都还不错。

而且房子也都是较小面积的两房三房起步，面积段涵盖的非常广，总价段涵盖范围低至850万起步，上到1800万的四房，也都有选择，其中：

保利越秀和樾天汇是此次杨浦供应中上海新房套数最多的，也是唯一一个位置在内环内的，340套供应需要850组认购才能触发积分，入围难度相对会降低很多。

杨浦城投悦尚海是其中比较特殊的一个，整个上海新房楼盘仅221套，而且都是洋房和小高层，除了115㎡的常规三房，还有一部分81㎡的大两房，总价起点可能在850万左右，与同纬度新房相比门槛非常低；

保利珑誉是此次杨浦单价最低的一个，离地铁也是最近的，但户型除了99㎡就是179㎡的大户型，改善压力也不小，但这两个户型属实都做的不错。

具体的信息如下：

刚刚也说到，这次杨浦三个新盘，和樾天汇是属于内环内，所以单价最高11.5万/㎡，杨浦城投悦上海在内中环靠近内环的位置，保利珑誉更靠近中环，具体位置如下：

在积分方面，这三个新盘其他的房子和总价段也比较相似，如果积分50分以上或许都可一试，不过保利珑誉179㎡的大户型应该是完全不用愁买不到的。

特别是保利越秀和樾天汇，户型面积差异非常小，套数多，而且入围比是2.5，积分可能会非常友好。

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多维度对比

杨浦这一次其实很好挑选

看完了整体，我们接下来做个各方位的详细对比。

一、性价比分析

通常来说市区的房子，都是越贵越香的，杨浦也不例外。

由于2016-2018年杨浦几乎没有什么供地，而一级市场的旧改也基本上是从2019年才大规模开始，所以新房开始批量供应也是2020年之后了。

在这三年的时间里，杨浦内环内的部分平均的认购率高达362%，平均入围积分也达72.1分，而均价也从10.99一路窜到了12.39万/㎡（上海城投东外滩地块）。

内环发力，但内中环可能就稍显逊色了！

虽然过去的供应算不上很多，但早在2018年，华发公馆的入市价格就能达到9.4万/㎡，东外滩1号的开盘价更是高达11万/㎡；

去年的东外滩爱国里9.737万/㎡、杨浦滨江壹号9.9万/㎡、龙光天境9.9万/㎡；

而今年的保利珑誉依旧是9.9万/㎡的价格，杨浦城投悦尚海首次开到了10.8万/㎡！

再以保利越秀和越天汇、杨浦城投悦尚海、保利珑誉周边近期成交的二手房价格来看，目前内环的倒挂也会更加明显：

二、轨交配套分析

在轨交配套方面，其实这三个上海新房楼盘的差异并不是很大。

在对地铁的距离上，保利珑誉的优势其实更大一些，和地铁站中间就隔一个龙光天境，步行到地铁站满打满算也就450米。

不管是现在买新房，还是未来进入二手市场，中环内近地铁都是一个非常抗打的卖点。

另外两个上海新房楼盘则要略远一些。

杨浦城投悦尚海步行至地铁站距离约在900米左右，如果遇上炎热或者下雨天气属实是有点不好受的，但好在沿途都是软件园区和新小区，城市界面倒是不错的。

保利越秀和越天汇距离地铁比前者近一些，约有760米左右，也是步行就可以到达的距离。

当然了，这里还有一个比较重要的点，就是和越天汇是在内环内，周边汇聚了地铁8/12/18号线三条地铁，换乘或者出行的便捷度上要比其他新盘高出不少。

三、房子力对比

（1）保利越秀和越天汇是内环内首个“近零能耗+全生命周期式健康体系”全新组合的科技健康大宅，除了建筑能耗大幅下降，小区内部的体系也覆盖的非常全面：

小区内部以三进制的景观礼序分隔出健康智能环、健康周期客厅、全龄复合场地、儿童乐玩、青年乐活、长者乐享、认知花园、疗愈花园等8大主题模块。

而且在房子上，首次推出的是99-103㎡的三房户型，对改善家庭非常友好。

（2）杨浦城投悦尚海其实也是符合超低能耗建筑标准的低碳住区。

社区内规划了五大都市生活场景：现代时尚轻奢大堂、都会生活客厅、多功能架空泛客厅、浪漫后花园、城市生活广场。

而且其实像门窗、外墙也都有隔热保温、抗干扰隔音系统，而且中央空调、新风、地暖也都一应俱全。

再加上悦尚海此次最小的面积是81㎡起步，总价起点可能在850万上下，入手的难度会小很多。

全套户型可点击查看：杨浦内中环「杨浦城投·悦尚海」推出建面约81-115㎡2-3房，已过会等待入市！

（3）保利珑誉的得房率高达78.8%，是此次杨浦供应中得房率最高的一个，虽然小区整体上比较小，但是设计和细节方面也非常有优势。

除了没有额外装修、不封阳台外，部分楼栋还是三梯四户的设计，边户可享受一梯一户的体验，还有独立的电梯厅。

而且像楼王楼间距可达约61.5米，而且在小区中还集中打造了约3000平中央景观花园，是非常提升后续的居住体验的。

在房子上，保利珑誉其实只有99、179㎡两种户型，户型设计的都不错，但选择面确实太少了。

细节可点击查看：杨浦东外滩「保利珑誉」二期约99-179㎡户型曝光！已过会即将认购！

四、城市界面和生活便捷度

从城市界面来看，杨浦目前几个板块其实还是很相似的。

由于旧改较晚，而且片区内其实还有部分老公房并没有达到旧改的标准，所以大多新房周边都有一些略显矮旧的老公房。

但其实随着新房开发越来越多，目前的城市界面相较于之前已经有了较大的改观。

如保利越秀和越天汇北侧是金隅外滩东岸、西侧是仁恒海上源、东北侧是互联宝地，医院、学校、江浦公园也都在小区周围，生活非常便捷。

而杨浦城投悦尚海去往地铁站的沿途有互联网宝地，城市概念信息园区、宝龙旭辉广场、复旦软件园、大润发等，产业、商业、学校也都在附近。

保利珑誉在爱国路地铁站的北侧，隔壁就是之前刚卖完不久的龙光天境和杨浦滨江壹号，所以比爱国路的南侧相对好很多。

总的来看。

其实杨浦此次的三个上海新房楼盘，并没有明显的优劣区别，但房子的定位确实有差距。

保利越秀和樾天汇的环线位置是最好的，而且房子、小区的设计也更加的考究，零能耗住宅的观念也足够新颖，整体偏改善、轻奢。

而保利珑誉没有额外装修、得房率高，距离地铁近，更加追求性价比，所以99㎡的三房应该不愁卖，但179㎡的大户型会比较难一点。

至于悦尚海，小区体量小，80%以上都是不到一千万的小户型，对积分、预算要求都不会很高。