01  涨得最嗨的临港二手房，腰斩了！

去年上半年临港二手房涨势如虹，陆家嘴滴水涟岸率先冲到了7.2万元/m²，成为临港新城涨幅最大的小区。

如今再来看，通过线下门店问询得知已经出现了3.8万元/m²的挂牌房源，相对巅峰期几乎腰斩！

要知道，去年年中该小区成交价可都是在6字头，而现在挂牌竟然3字头，仅一年多就浮亏将近一半，套惨了：

去年5-6月陆家嘴滴水涟岸成交记录

不只是陆家嘴滴水涟岸，临港很多涨得非常凶猛的小区相对去年都出现了较大的回调，跌幅至少在1万元/m²以上：

陆家嘴滴水涟岸，从7.2万/㎡跌到4.6万/㎡

万科金域蓝湾，从6.1万/㎡跌到4.7万/㎡

保利铃兰公馆，从6.3万/㎡跌到4.3万/㎡

绿地海上风华，从5.8万/㎡跌到4万/㎡

滴水湖馨苑四期，从5.1万/㎡跌到4.1万/㎡

碧云壹零，从5.5万元/m²跌到4.7万元/m²

宜浩佳园，从4.4万元/m²跌到3万元/m²

临港首府，从5.4万/㎡跌到4.6万/㎡

02  上海新房井喷式供应，未来二手还能涨？

今年临港的上海新房供应可谓是天量，对二手市场造成了最为直接的影响！

根据临港新片区住房发展十四五规划（2021-2025），5年间新增住房1600万方，20万套，其中商品住宅占比60%，约12万套，也就是平均每年2.4万套：

而去年临港上海新房供应量是1万套，接下来的4年间临港还有11万套上海新房将上市，后续供应只增不减。

目前临港购房门槛已大幅放低，非3.1人才早在去年下半年就可以买到房了，外地人只需临港半年社保（须满足大市内1年社保）、3.1人才最低只需要3个月临港社保（须满足大市内3年社保）就能在临港买房。

当大多数人能买到3字头的上海新房，谁还会去买高达5、6万的二手房？

未来临港二手房会更加不好卖，短期内还将有下行空间！

如果确实有购买临港二手房需求，只看核心区滴水湖板块沪城环路圈内的房子。再进一步缩小范围，优先考虑16号线临港大道以北的小区：陆家嘴滴水涟岸、万科金域澜湾、保利铃兰公馆、海上风华等。

当然如果预算有限，低总价成熟小区如宜浩佳园、绿地东岸涟城、滴水湖馨苑三期城萃、绿地临港家园等也是不错的选择。

03  上海新房无一触发积分，市场被放入冰箱！

随着临港上海新房供应的加大，市场更加难卖了，当年万达钻石湾的抢房盛景一去不复返。

尤其是进入今年下半年以来，临港上海新房市场突然变天，冰火两重天，认购率低得吓人：

中建玖海云天，8月14日三批次开盘推出的1026套房源仅276组认购，认购率低只有26.9%；

鹏瑞·云璟湾，7月10日一期开盘推出的493套房源326组认购，加上弃号开盘仅卖出一半；

大名城映玥，最近一次开盘还是去年10月，当时340套房源仅159组认购，把临港本来热火的楼市首先塞进了冰箱！

当然上述几个盘都是位于最冷的103片区，而102片区也好不到哪去：

港城悦庭，9月17日二批次开出1224套房源，但认购只有一半610组，其中3.1人才126组，3.2人才6组，共占比不到22%，不要太凉！

目前临港仅105片区最火，不过也没有火到被3.1人全部包揽的地步：

金融湾东九，8月30日开盘380套房源宣告售罄，不过3.1人才仅220组，3.3购房者多达251组，基本上是无需人才证就能买买买！

金融湾西九，8月30日开盘397套房源约520组认购， 3.1人才490组，成为临港众多新盘中唯一一个被人才包揽的，很难得。

时间进入年尾，105片区也撑不住了，行情迎来大翻转:

上实望海，10月29日首开340套房仅214组认购；

雅戈尔星海云境，11月6日首开476套房也只有337组认购，均未认购满。

走出滴水湖核心区后，外围的书院、泥城、四团、蓝湾等板块会更加趋冷。如泥城的光明星城10月30日首开的396套房源仅80组认购，无需人才证随时有房恭候。

遥想在2年前，唯持有临港3.1与3.2人才证的购房者才能买到上海新房，时隔2年，如今市场行情大不同，快成了非持人才证的普通3.3购房者的天下了。

04  临港上海新房购房指南

105片区，临港新老大

当前，临港105片区是最具潜力的板块，它有以下四点因素：

1、景观资源：105片区在所有环滴水湖片区，是唯一一处坐北朝南的区域，这样的资源是105片区独享的。

2、交通赋能：在建中的两港快线的赋能，它的建成将彻底激活105片区、乃至整个滴水湖区域对外连接的交通，相比于16号线，两港快线就是“大哥”级别的存在。

3、规划等级：临港105片区规划等级之高，为金融片区，说白了就是“钱与资金”的交易，是临港未来的金融中心，它就是临港版“陆家嘴”，再换句话说，105片区是未来决定临港发展的上限。

4、房价因素：叠加规划、交通、景观，这里的上海新房也依旧维持在约3.3万/平，甚至更有一些上海新房只有3万/平，优势大，上海房价低，堪称临港性价比之王。

中央商务区效果，有300米高的临港三件套

全球首个实现境内关外概念的城市航站楼

1、国贸象屿龙湖·星璟原二期

入市时间：在认小筹，昨天中午大筹结束

户型面积：约89、99、140平

上海房价：均价3.3万/平

上海楼盘优势：

（1）周边有规划的两港快线，属于准轨交房

（2）品质出众，绿建三星+超低能耗

（3）上海房价较低，规划较高，具备一定投资价值

（4）自带约1400㎡自持商业街区

2、上实望海

入市时间：已开盘，续销中

户型面积：约100-120㎡3房

上海房价：均价3.3万/平

上海楼盘优势：

（1）周边有规划的两港快线，属于准轨交房

（2）上海房价较低，规划较高，具备一定投资价值

（3）绿建三星标准，品质出众

（4）周边有社区服务设施、基础教育设施（1所幼儿园，1所小学）和绿地等规划

3、雅戈尔·星海云境

入市时间：已开盘，续销中

户型面积：约76-138平2-4房，主力建面约100-138㎡3-4房

上海房价：均价3.3万/平

上海楼盘优势：

（1）周边有规划的两港快线，属于准轨交房

（2）上海房价较低，规划较高，具备一定投资价值

（3）日后产业能级较强

（4）有小面积产品，适合真刚需上车

4、中铁诺德璟宸

入市时间：预计第七批次取证入市

户型面积：约89-99㎡3房，约116㎡3+1房，约129㎡4房

上海房价：均价3万/平

上海楼盘优势：

（1）周边有规划的两港快线

（2）属于105片区最低价，具备性价比

（3）日后产业能级较强

（4）产品品质较好，绿建三星+超低能耗

102片区，临港最成熟区域

102片区其实就是临港最早开发的区域，也就是说在自贸区新片区尚未出台前，临港就重点开发这里。

102片区定位为行政生活区，也相对比较宜居，配套已然非常成熟，居住在此，不必等待。

另外这里的教育资源非常丰富，但缺点就是离地铁有一段距离，当然，日后102片区会有一条市域铁路南枫线的规划，还需再等等。目前片区内宅地已经100%出让完毕，但依旧有上海新房楼盘在售。

1、龙光天曜

入市时间：续销中

户型面积：高层约85-117㎡的3~4房，叠墅约117-133㎡

上海房价：高层均价约3.1万/平，叠墅均价约4万/平

上海楼盘优势：

（1）配套成熟，无需等待，即刻享受

（2）因为是高低配，高层住宅上海房价优势极为突出

（3）别墅是目前临港滴水湖唯一产品，具备稀缺性

（4）自身带有重量级商业配套

2、特发学府里

入市时间：续销中

户型面积：约95-115㎡3房

上海房价：均价约3.2万/平

上海楼盘优势：

（1）配套成熟，无需等待，即刻享受

（2）附近有多所大学，书香氛围浓厚

（3）产品品质较好

3、港城悦庭

入市时间：续销中

户型面积：约73-188㎡2-4房

上海房价：均价32956元/平

上海楼盘优势：

（1）配套成熟，无需等待，即刻享受

（2）大型社区，居住氛围成熟

（3）周边环境较好，临近河道景观资源

103片区，高等级人才在此

103片区是由科创总部湾+顶尖科学家社区+科技创新城组成，定位为“世界级的新时代重大前沿科学策源地”，聚焦重大科学问题和前瞻性基础研究。

作为临港优先发展的区域，国际创新协同区聚焦发展集成电路、生命科学、人工智能等前沿科技产业，打造上海科创中心建设、国家科创兴国大国崛起的科技引擎，俨然就是“张江2.0”版本！

当然，因为103片区还处于开发阶段，区域内配套相对还不完善，但这里的宅地基本出让完毕。

1、中建·玖海云天

入市时间：续销中

户型面积：约90-164平高层住宅

上海房价：均价3.4万/平

上海楼盘优势：

（1）体量较大，房源充足，日后居住氛围浓厚

（2）中建央企打造，品牌品质有所保障

（3）楼盘位于临港主城区，相对临港其他片区房更有一定升值潜力

2、鹏瑞云璟湾

入市时间：续销中

户型面积：约88-146平高层住宅

上海房价：均价33962元/平

上海楼盘优势：

（1）品质非常好，具备高端基因

（2）周边规划的配套较为齐全，包括商业、公园等

（3）楼盘位于临港主城区，相对临港其他片区房更有一定升值潜力

书院，发展还需时日

书院的存在感对于临港来说，明显是偏弱的，它的交通和城市面貌与当前滴水湖主城相比，还略逊一筹。

当然，书院也有其可圈可点之处，像中芯国际已进驻这里，高端产业的到来，一定会为书院带来人气和活力。

与此同时，两港快线也途径书院附近，未来借助两港快线，书院或也能成为临港新“黑马”。

由于相对远离主城区，所以它的上海房价就略低于滴水湖附近的上海新房，也是上海为数不多的上海房价洼地。

中建玖里书香

入市时间：续销中

户型面积：高层约86、99、101㎡，叠墅约120-150㎡

上海房价：高层均价2.9万元/平，叠墅均价3.4万元/平

上海楼盘优势：

（1）央企打造，品质相对理想

（2）板块内有高端产业加持，值得期待

（3）板块附近有在建的两港快线

泥城发展成熟，但预期不足

临港泥城其实发展的相对较早，板块配套设施相对比较成熟，万达广场也已进驻，不缺商业。

但是，泥城最大的硬伤是交通尚不完善，这里暂时还没有轨交，出行并不是十分方便，对于刚需客户来说，有些难以接受。

同时泥城也不是先行启动区，政策还不太会在此倾斜，所以它并不是临港当前重点发展的区域，那么这里的楼盘，大概率是不被市场接受的，甚至比较难卖！

光明星城

入市时间：续销中

户型面积：约77-119㎡2-4房

上海房价：均价2.6万元/平

上海楼盘优势：

（1）超级大盘，日后居住氛围成熟

（2）附近有万达广场，配套较为成熟

（3）上海房价相对较低，还有总价230万以内的普通住宅

蓝湾，后起之秀

事实上，临港蓝湾的行政归属地属于奉贤海湾，但因为是先行启动区，它的定位就非常高。根据规划，蓝湾的目标是成为继古北、碧云、张江、唐镇之后的第五代高端国际化品质社区。

当然，由于临港楼市的热度整体有所褪去，蓝湾也如此，上海新房开盘也可以随意购买。

日后，蓝湾的交通主要以沪通铁路四团站为主，未来还将接入市域铁路南枫线等规划，有一定想象空间，是滴水湖之后的后起之秀。

1、电建地产泷悦蓝湾

入市时间：续销中

户型面积：约98-125平高层，约153-190平叠加

上海房价：高层均价2.4万元/平，叠加均价3.2万元/平

上海楼盘优势：

（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑

（2）楼盘周边有蓝湾天地等配套设施

（3）上海房价相对较低，是低总价刚需客上车的不二之选

2、大名城映园

入市时间：续销中

户型面积：约80-120平3-4房

上海房价：均价约2.4万元/平

上海楼盘优势：

（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑

（2）楼盘周边有蓝湾天地等配套设施

（3）周边有学校规划

（4）上海房价相对较有优势，总价可控

3、陕建名城映蓝

入市时间：第六批次已过会，即将取证认筹

户型面积：约90-130平3-4房

上海房价：均价约2.5万元/平

上海楼盘优势：

（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑

（2）楼盘周边有蓝湾天地等配套设施

（3）周边有学校规划，旁边就是世外临港外国语学校

（4）上海房价相对较有优势，总价可控