上海新房市场今年总体节奏是快快快，才10月中旬，在大家都以为第六批新房还要等待的时候，却在上周五的上午突然来袭，一共28个楼盘，共10784套房子。
创下新盘供应数量新低的同时，内环内一个楼盘都没有，豪宅继续集体缺席下，倒还算是有几个热销上海楼盘，徐汇滨江的御江廷、杨浦的保利珑誉、浦东北蔡的浦发仁恒有园、闵行七宝的天安1号。
不过对于刚改和刚需“福利满满”，闵行和青浦依旧是供应大户，选择多多。
其实在10月前夕，楼市购房利好政策连发三个：首套房公积金贷款利率下降，公积金贷款给予优惠，住房改善卖一买一给予个人所得税退税。
按理说每一条政策无论是对新房还是二手房都可圈可点。
而且国庆期间，通常来说是楼市的“黄金周期”，但是从全国新房成交来看，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年国庆假期下降37.7%。
考虑到网签数据具有一定滞后性，以及一些企业反馈及认购情况来看，部分城市黄金周楼市出现一定恢复，但是整体看上去仍“不容乐观”。
那么你呢？作为上海的购房人，你还在等什么，等你更合适的那个或者那几个热销上海楼盘新房吗？
1 “降温”
截止到目前，上海5批次新盘，已经完成16个认购（截止到2022.10.16），但是只有6个触发了积分。从今年整个新房市场，新盘触发积分情况来看，5批次似乎“滑铁卢”得很明显。
虽然一些热销上海楼盘像静安天悦、古北悦公馆、蟠龙府，有的还没认购，有的正在认购，后续触发积分的楼盘还会增加。
但是不得不承认，第5批新盘较于1-3批次，整体热度确实降下来了。
可以很明显的看到，第5批次的新盘，触发积分的楼盘变少了，目前在完成认购的16个楼盘里，只有6个触发了积分。
虽然积分不能完全去证明新房市场的热度，但是可以直观的反应出大家对楼盘的热情度减少了。
楼盘的认购人数在“肉眼可见”得减少。
楼市好像“凉下来了”，有太多因素造成。但是也别心灰意冷了，该来的总归会来的。
不过，有几个从年初讲到快年尾的热销上海楼盘，今年多半是等不到了，此外还有几个备受期待的，按照目前节奏今年也来不了了。注意，我们讲的还不是那些常规捂盘侠的新房楼盘哦。
浦东的保利世博楼盘，多半年了，几乎每一批次都拿出来“遛一遛”，但不出意外，还是价格因素，不谈妥，就不上，等着就是了。
徐汇滨江的百汇园3期——滨江豪宅之一，今年一批次入市的，以94.96分高分售罄，3期还有最后两栋，不过今年肯定不会入市了。
此外，位于徐汇中外环长桥的汇成南街里，曾经的认购比之王，目前其实还在蛰伏，虽然它隔壁的尚海悦庭已经跃跃欲试要来了。
杨浦江浦板块的姊妹盘，江浦瑞仕花园（江浦社区D-05地块（江浦街道162街坊）），中海·海上和集（江浦社区E1-04地块（江浦街道160街坊））。
普陀内中环武宁路板块的俞家弄楼盘，宝山中外环之间淞宝板块的上港星江湾四期，这些开发商基本都是国企，相对会更“谨慎稳妥”，所以入市速度不会那么快，还要等待。
静安苏州河畔，还有24套收官叠墅的龙盛福新里今年也铁定不会来了。
虽然最近闵行七宝的红盘——皇都花园四期已经有户型图流露出来，但是是不是真的要入市了，其实还是要打个问号。
对了，再次强调，黄浦区的今年一个都不会有，最快也是明年才有，等着吧。
2 “仍需等待”
仔细算算，有不少捂盘的热销上海楼盘，像长宁区的长宁壹公馆、华山夏都苑，徐汇区的承安瑞园，黄浦区的凯迪·迪美逊、洛克外滩源入市时间都未知，再加上今年好几个以为要入市的楼盘，但是其实仍需等待。
保利世博
世博滨江100亿地王（投资90.5亿）
保利发展定位30年全球最高端作品
推出约190-250㎡3-5房户型
注意，以上户型图，仅为粉丝分享流出，最终以开发商公示为准。
作为保利发展30年全球最高端作品，品牌重金邀请SCDA、诗加达（CICADA）、雅布（Yabu Pushelberg）、Kelly Hoppen等国际一线大师，联手打造黄浦江核心段一线滨江国际地标豪宅。
楼盘近享世界级滨江艺术带、上海最大开放式绿地——2平方公里世博文化公园（内含上海大歌剧院、马术中心）、五国金砖银行、央企总部等国际级配套。
以沿江罕见的2.0低容积率、建筑面积约170-250㎡的3-5房，一线奢阔江景尺度，为全球塔尖人士定制全新滨水静谧大宅。
预测入市时间：最快2023年上半年。
无责任估计今年不入市原因：大概率是价格谈不妥。
百汇园三期（2批次）
徐汇滨江热销上海楼盘 准现房
上一期94.96分
还剩最后两栋收官
楼盘由美国RTKL建筑设计公司、同济大学建筑设计研究院共同参建，社区涵盖了商业、办公、住宅多种业态。
交通出行方面，「百汇园」位于徐汇滨江板块，北至龙恒东路、东至龙腾大道、西至云锦路、南至丰谷路；楼盘东侧距离黄浦江仅100米，对岸是浦东世博板块，周边有7/11/12号线3条轨道交通。徐汇滨江的人文艺术设施，和滨江休闲设施，该楼盘都能享受到。
商业方面，楼盘1.5km范围内拥有云锦天地、保利时光里购物中心、梦圆百货店、绿地缤纷城购物广场、正大乐城等商业配套。
医疗方面，楼盘周边有龙华医院、中山医院、第八人民医院等。
预测入市时间：2023年上半年。
无责任估计今年不入市原因：特立独行的楼盘，节奏慢慢来。
汇成南街里3期
徐汇长桥 收官房源
昔日认购比之王
约204套
建面约101-171㎡的3-4房
汇成南街里位于徐汇中外环间，离中环直线距离约700米，距离徐家汇约6公里，距离徐汇滨江仅约2公里，上海的人文底蕴和时尚更新在这里交汇，享受核心区位带来的价值潜力。
交通方面：汇成·南街里15号线罗秀路站步行可达。可串联上海南站、中山公园、长风公园、真如等上海西部重要城市节点，并能和多条横向线路换乘，快速通达人广、静安寺、陆家嘴等城心地段。另有规划23号线（尚在建造中）。
商业方面：楼盘2公里内有凌云壹街坊以及沃尔玛超市等大型商业，满足日常购物需求，附近还有一个在建的北杨人工智能小镇，距离徐汇滨江约2.5km、徐家汇商圈约6公里。
医疗方面：楼盘附近有一个在建的南部医疗中心，预计今年年底交付使用，另外附近还有大华医院、上海海工医院、长桥地段医院等医疗资源。
预测入市时间：2023年上半年。
无责任估计今年不入市原因：估计会要更好价格，等隔壁地产尚海悦庭先上。
江浦瑞仕花园
杨浦内环内 江浦板块
建面约90-185㎡3-4房
预计推出约591套
房地联动价109900元/㎡
建面约99㎡3房2厅2卫
建面约145㎡4房2厅2卫
预测入市时间：2023年一季度。
无责任估计今年不入市原因：国企楼盘节奏稳字当先。
中海·海上和集
杨浦内环内
约99-145-175㎡
不少于535套房源
预测入市时间：2023年一季度。
无责任估计今年不入市原因：国企参与的楼盘，节奏稳字当先。
龙盛福新里
稀缺苏州河板块
建面约402㎡-447㎡叠墅
上海房价约15万/㎡房源约24套
一期平层入围积分82.5
位于静安内环内，南邻苏河一线，西依南北高架，得天独厚的区位条件。楼盘周边不到2公里，约有近26万方的的生态资源：静安不夜城公园、九子公园、静安雕塑公园、人民公园、苏河湾中央公园等。
商业方面，有静安大悦城、汉中路商圈，还可至不夜城商圈。
交通方面，1号线新闸路站，8、12号线曲阜路站都步行可达；自驾可通过南北高架，畅达全城。
此外，龙盛福新里配备全套顶级装修品牌：Miele、劳芬、当代、菲派、LEMA、柏丽、艾利秀、威能，爱迪士等。社区内更设有2000㎡+1100㎡泛会所，物业由第一太平戴维斯管理。
预测入市时间：2023年。
无责任估计今年不入市原因：剩余别墅产品毫无资金压力，要好价格。
城投俞家弄
内中环真如城市副中心
住宅、办公综合体
约110-230㎡3—5房
建面约110㎡3房
建面约140㎡3房
建面约140㎡3房
建面约130㎡4房
建面约180㎡4房
建面约230㎡5房
商业方面，楼盘邻近臻如府综合体楼盘，涵盖住宅、商业、办公、剧院等其环宇城MAX综合商业中心今年3月开工，预计2023年内开业。未来「俞家弄楼盘」的业主也可以共享这一商业配套。
交通方面，楼盘距11号线枫桥路站约250米。1站可直达曹杨或真如商圈，2站直达环球港。还可经由11号线换乘已经开通的15号线和东西动脉14号线，地段不可不谓优越。
预测入市时间：2023年。
无责任估计今年不入市原因：国企楼盘节奏稳字当先。
皇都花园四期
闵行·七宝 红盘加推
将推约97-290㎡3-5房
共计约519套房源
上期上海房价约7万/㎡
皇都花园四期楼盘分为南、北两个地块，规划设计方案都已经公布。
北区地块位于皇都花园二期和三期之间，拟建设2栋25层高层、3栋16层高层以及配套用房，共计287套房源。
总建筑面积约863031.01㎡，容积率2.9，机动车位564个。
规划设计方案如下：
南区地块位于整个地块的东南角，拟建设2栋11层小高层、3栋18层高层以及部分配套用房，共232套房源。总建筑面积约38026.45㎡，容积率2.08，机动车位251个。
交通方面，皇都花园四期也是靠近外环高速，可通过延安高架、沪闵高架等主干道快速到达虹桥国际机场、徐家汇等地。另外，从这里步行至地铁12号线七莘路站仅约700米左右也算是地铁房。
周边配套上，热带风暴水上乐园、闵行体育公园、闵行体育馆等多处娱乐休闲设施就在小区对面，沿街商铺也比较多，1公里左右还有维璟印象城，生活还是相对比较便利。优质学校资源环绕也是它的优势。
预测入市时间：2023年上半年。
无责任估计今年不入市原因：特立独行的开发商，自己把握节奏。
上港星江湾四期
新江湾板块
城央准现房 实景呈现
三期开盘当天售罄 上海房价7.3万/㎡
楼盘位于新江湾板块北端，距离黄浦江约300米，是由国企上港集团打造的滨江综合体。楼盘的“王炸”配置：真正地铁房+令人羡慕公园住区+高素养人文氛围。
交通方面，楼盘距10号线国帆路站直线距离仅约400米。从国帆路站出发，5站直达五角场，还能直达新天地、淮海路、古北、虹桥等多个城市CBD商圈。
商业方面，作为滨江综合体，集住宅、办公、商业、娱乐等于一体，自带约1万方精品商业，包括了菜场等社区配套，未来生活将非常便捷。
生态方面，新江湾被誉为上海市区唯一的自然生态“绿宝石”，拥有约9.45平方公里原生湿地，约19公里城市生态廊道，约15万方湿地公园，城区绿化覆盖率达到约60%左右，是上海公认的宜居板块之一。
预测入市时间：2023年年中。
无责任估计今年不入市原因：国企楼盘节奏稳字当先。
3 “总的来看”
虽然今年楼市整体有种“一波未平一波又起”，但是政策利好上也是一个又一个的放，有种“一针未见效那就再打一针”既视感。
上海，其实整体还算相对平稳，虽然最近无论是新房还是二手房都一定程度上有所降温，就跟最近的天气似的。
不过以今年三个批次土拍，共109宗土地，无一流拍的情况看，上海新房市场的土地吸引力还是不小的。
未来新房供应储备“相当充足”，尤其是对于刚需、刚改、置换，像嘉定、青浦、松江、闵行，在供应上“更是源源不断”。此外，市区方面，普陀、徐汇、静安也有不少的土地供应。
而为什么很多“热销上海楼盘”，迟迟不上。一方面，价格，价格口子不“撕开”，那我宁愿等着。另一方面，进度，疫情停摆的两个月，工程进度也慢了下来。此外，一些国企开发商相对民企开发商的“高周转”，动作没那么迅速，入市节奏“慢”也再所难免。
其实很多朋友仍在犹豫观望，本着“既要又要还要”的心态，总觉得下一批次或者下一个会“更好”，当然，谁不想把资金用到最优化极致呢，但是谁知道所谓的“转折点”什么时候来呢?
就像不少年初就说要入市的楼盘，你现在等到了吗？
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