近日，第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅接受财经新地产的邀约，参与财小新会客厅·第5期节目，与金力集团副总裁兼资产管理公司总经理王仔晶、北京东方文华国际置业有限公司副总经理王帅及财经新地产主编刘狄，深度探讨疫情后的北京写字楼市场成交现状与发展前景，让我们一同来回顾直播的精彩内容。

北京写字楼市场仍然领先全国

疫情前，北京写字楼市场经历了黄金十年供需两旺的发展期。2020年疫情开始后，北京写字楼市场开始了新一轮调整。通州、丽泽等新兴商圈写字楼入市，对传统商圈构成了冲击。目前，北京的写字楼市场的供应、租金以及出租率，在全国依旧处于领先地位。

温书阅：第一太平戴维斯高级董事 华北区交易及咨询服务业务主管

市场永远是波峰波谷，不可能永远处在波峰阶段。”

疫情后的租户对于租金敏感性越来越高，租户会牺牲原来会考虑的位置因素，转而选择搬到一个新楼，选择更长的租金。

疫情是影响丽泽地区写字楼的兴起的原因之一，以及通州等新地区的写字楼，在这三年销售速度相当高。

中关村、金融街、CBD、望京地区等传统商圈，正在根据供求关系进行调整，但传统商圈也成交了一些上万平方米的交易。

随着新产业发展，传统产业的转型，北京写字楼市场在未来的两三年还会有一些利好的发展。

王仔晶：金力集团副总裁 兼资产管理公司总经理

相比于发达国家市场，北京高端品质的超甲写字楼还有很大的市场空间。”

客户对于稀缺型的产品的需求非常强劲，且有相应的支付能力。

金融和TMT行业里的一些客户，支付能力仍然比较强。

王帅：北京东方文华国际置业 有限公司副总经理

在调整过后，如新能源、芯片等新产业正在逐步成长起来，填补之前的写字楼空缺。”

音乐、游戏等细分领域的互联网公司，需求强劲。

推进运营服务一体化

在本轮调整中，受影响最大的写字楼业主当属上一轮选择租户结构出现问题的业主。有些因为获得高租金而将写字楼租给一个客户的业主，由于客户受到疫情影响，选择退租，业主也进而受到了很大的影响。

温书阅：第一太平戴维斯高级董事 华北区交易及咨询服务业务主管

写字楼的租金是一方面，另一方面是应该通盘考虑良好的租户结构以及出租速度。”

一个成体系的出租策略，是要考虑租金、租户结构以及出租速度这三要素的平衡。

不仅租户的面积配比需要多元化，写字楼里的行业也要多元化，以免行业不景气，引发租户数量的大幅变动。

王仔晶：金力集团副总裁 兼资产管理公司总经理

现在企业选址专业化程度越来越高，与企业的规模以及国际化程度成一个正向关系。”

一些国际化企业选择项目时，要求提供写字楼所有的技术参数，包括设备品牌、设备参数，设备之间的横向关系等数据，然后仔细分析研究。

王帅：北京东方文华国际置业 有限公司副总经理

我们要从人家身上学到一些管理上面的能力，我们以后才能更好的提供一体化服务。”

一些客户对于装修进度、造价的把控十分专业。

当企业到了一定的规模后，会拥有专业的团队来处理这些事情。

区域产业结构决定主基调

北京的每一个商圈是带着浓厚标签的，这种标签由各个写字楼里的租户来赋予。比如金融街商圈，由政府机构、国有银行而带来的庄重感，中关村、望京等地写字楼由科技公司赋予的未来感。

王帅：北京东方文华国际置业 有限公司副总经理

当写字楼出租率超过70%的时候，这栋楼的风格就基本定下来了。”

音乐、游戏等细分领域的互联网公司，需求强劲。

除非整个区域的产业发生颠覆性的更改，否则很难改变租户结构的产业组成。

王仔晶：金力集团副总裁 兼资产管理公司总经理

我们只是能选择那些未来10-20年拥有比较稳定发展的企业。”

租户的选择主要通过四点：

公司是否具有核心技术

其技术是否处于最前沿

公司背后的投资公司是否是知名投资机构

公司创始人是否毕业于名校或者公司是从大厂中分离孵化出来

通过软性服务留住客户

随着建筑的升级，北京各家写字楼的硬件水平水涨船高。各家业主在电梯、新风系统、外立面、层高、照明等方面，纷纷内卷以吸引客户。

王仔晶：金力集团副总裁 兼资产管理公司总经理

写字楼留住了企业的员工，基本就留住了这个企业。”

未来的写字楼在硬件达标的基础上，比拼将会是软性服务以及ESG方面的工作。

定期组织活动、节日问候、艺术文化鉴赏活动等，以更多的为客户提供服务。

内部管理也会反向延申到写字楼运营方，提出相关的包括节能、环保、健康在内的ESG要求。

温书阅：第一太平戴维斯高级董事 华北区交易及咨询服务业务主管

写字楼运营方需要把客户体验做到力求极致，才是现在应该考虑的问题。”

写字楼从以前的讲究位置，转变为以客户体验为核心。

人提供的服务才是最奢侈的。

（以上内容源自财小新会客厅·第5期节目）