疫情三年，改变了很多

包括人们的生活方式、居住理念

今天盘点了一下数据，才知道6月到8月中旬，虹桥核心区成交了55套3000-7000万的上海别墅。一年时间虹桥的别墅价格直接翻倍，6000万资产价格一年直接翻倍， 2-3天就被抢光，全是各行的新贵们，长三角辐射核心的大虹桥真疯狂。

除去大虹桥，浦东大本营的别墅也很疯狂，昨天一个关注御翠园很久的客户想出来看房，在售的8套上海别墅竟没有一套价格低于一个亿的，而且多数业主强势的不行，因为御翠园疫情后除一套拍卖成交的，二手成交了7套，几乎是往年一年的量，邻近的东郊入门别墅，年后价格涨幅也在1500W以上，一房难求，房少客户多！

低密度住宅、小区自然环境、户型功能规划等等，都成为购房者重要的衡量标准。别墅这个小众产品，在2020年疫情后成交量就不断上升。

以2020年1季度作为疫情前后临界点，通过前后7个季度上海别墅成交均值变化来看，一线城市别墅季度成交均值较疫情前上涨了48.7%，涨幅接近五成。

别墅成交量的上升，部分城市的库存快速销售，供求比回到1.2以下，尤其2020年4季度以来，别墅产品一直处于供不应求状态。

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二线城市别墅成交规模

占比过半

所谓别墅，国土资源部曾定义指独户独院，占地面积相当大，容积率又低，一般地面上两至三层楼的形式，又带有地下层的存在。最常见的有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、合院别墅。

近年来，为提高土地利用率，国家曾多次出台规定限制别墅用地的审批，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外，当前主要“类别墅”的低密高端住宅为主。

从成交绝对值来看，二线城市别墅成交规模几乎占了全国一半。

数据显示，2022年上半年，全国重点195个城市别墅成交套数达到40287套，其中31个二线城市别墅成交套数达到了20875套，是一线城市的4.10倍，是三四线城市的1.46倍。

值得注意的是，受市场下行压力影响，2022年上半年别墅成交明显缩减要知道2021年上半年，共成交了72186套别墅。2020年下半年别墅产品迎来高光时刻。

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一线城市成交均值

上涨超40%

2020年疫情后人们对别墅产品的需求大增，2020年2、3季度别墅成交量得到较大的释放，各能级城市几乎都达到了历史最高值。

一线城市在2020年3季度迎来较大的增长，成交量达到5925套，达到2018年以来成交最高值；二线城市2020年2季度成交19726套，居历史季度成交高位；三四线城市成交有13978套，2020年3季度有15039套，居历史最高。

结果很明显，疫情前一线城市季度成交均值为3389套，二线城市成交均值为18549套，三线城市则为13727套。再来看疫情后，一线城市季度成交均值达到5038套，二线城市季度成交均值为17529套，三线城市则为12863套。

其中，一线城市疫情后较疫情前季度成交均值上涨48.7%，二线及三四线城市分别下降6.3%和5.5%。

如果若剔除行业下行周期的影响，将疫情前后的定义时间范围缩小到5个季度的周期，则所有能级的城市疫情后季度成交均值均较疫情前有所增长，一线城市涨幅达到了43.3%，三四线城市涨幅达到4.7%，二线城市上涨3.4%。

从四大一线城市2019年1月以来别墅成交月度表现来看，上海仍然是别墅成交的重要阵地，月度成交规模仅今年4月、5月静态管控期间低于北京和广州，2020年以来，月度成交套数连续多月高于北、广、深成交之和。

在6月复工复产后，上海别墅产品成交骤然上升。6月上海别墅共成交544套，至7月成交套数环比增126%至1232套，创下去年8月以来新高，成交套数是北京、广州和深圳成交之和的3.4倍。

受别墅成交上涨影响，部分城市库存被消耗，各城市别墅的供求比发生了较大的变化，其中一线城市供求比变化最大。一线城市的“限墅令”更为严格，高昂的土地成本对企业低容积率社区建造有了一定限制，因此在一线城市别墅类产品往往较为稀缺，而疫情催生了较大的需求，导致市场处于供不应求的状态。

价格也一直在稳步上升中，各能级城市加权套均价涨幅均在10%以上。一线城市由2018年的909万/套上升到2022年1049万/套，涨幅达到15%；二线城市由2018年411万/套上升到2022年的468万/套，涨幅达到13%；三四线城市由2018年347万/套上升到2022年的439万/套，涨幅在各能级城市中最高，达到了27%。

疫情后别墅产品成交大涨，而这背后的低密、健康、自然景观更好、安全性更高等特质，成为疫情后别墅住宅产品受到热捧的核心要素。

而疫情也让别墅的投资属性更加回归自住，消费者逐渐从有房住过渡至住好房，高净值人群终极改善自住需求依然强烈。此外，基于资产增值、保值的需求，核心城市以别墅为典型的豪宅产品仍将是抵御通胀的重要渠道。

2022年在整体市场仍在恢复阶段，各能级城市的低密墅区产品受到较大的欢迎，供求关系低于1，甚至部分城市处于供不应求的状态，这也意味着人们愿意为了更低密，更好服务，更多功能空间的产品买单。

改善的终极选择

有些富裕群体会在买大平层还是别墅上面犹豫，同样的预算呢，既可以买市中心的大平层豪宅，又可以买郊区的别墅，到底该怎么选择呢？

首先从升值性上讲，多数大平层是明显优于别墅的，主要还是地段因素，大平层所在的一般是市区比较多，市区的地段比较好，商业配套、医疗配套、教育配套等等呢，都比较的健全！

而别墅呢市区的存量别墅和老洋房不但少，而且贵，只有少数人富裕阶层买得起。内环内的总价往往在5000万以上，动辄过亿。这类产品不但居住舒适度高，而且还可以考虑珍藏甚至传承！

但别墅多数还是分布在郊区，而且多数是在远郊地区的，所以地段较弱，各种配套相对不完善。郊区别墅，中产阶层能买得起，但要辛勤上班，通勤时间不能太长，而且大多数外环外的别墅升值慢，不好转手卖，是事实。

中低收入阶层买房子，在预算有限情况下，在舒适度与地段价格等基础需求不可兼得的情况下，往往是先保证基础需求，牺牲舒适度，也不会去买别墅。

而房地产的升值性呢，主要就是来自于地段和区位。很多朋友有一个很典型的认知误区，他认为别墅是稀缺的。而高层是不稀缺的，按照经济学原理，稀缺的东西一般更加值钱，升值性也更好。但是稀缺和不稀缺？要看供应量和需求量。

从供应政策上讲，2003年国家就出台文件，禁止纯别墅用地的出让，2010年国家又出台政策，禁止容积率低于一的住宅用地的出让。纯别墅用地容积率很低的，一般都是0.1，0.2，0.3这样子，就一个社区当中都是独栋的别墅儿。

2003年之后呢，其实有很多的类别墅，比如说是双拼、联排、还有就是叠墅，上下两户，甚至是上中下三叠墅这种产品，这类建筑形态严格说就不能叫做别墅。

从需求面上看，真正的别墅的需求者是比较少的，所以从过去20年的供求关系来看，很多地区的别墅并不算稀缺、特别是郊区！而市区未开发纯别墅用地已经绝迹一墅难求。

从居住体验来看，别墅和大平层的感觉差异就比较大，别墅有天有地，自成一体，私密性比较好，没有尤其是非别墅住宅当中常见的邻居的噪音干扰问题。

中国人对于别墅的追求，似乎是骨子里的。不管是温饱阶层，小康家庭，还是中产阶级，每个人都有一个别墅梦。

别墅是经济实力的体现，也是身份和社会地位的彰显，马斯洛五层次需求，被人尊重和自我实现的需求，才是最高层次的心里需求。别墅，既能满足自我实现的需要，又能满足居住的舒适度，当然是不二之选。

大平层的好处呢，主要是区位较好，配套较完善，生活、工作、上班都比较方便。另外大平层如果处于中高区，它的景观性会明显要好于别墅，尤其是可以看到江景、河景，水景山景，俯瞰城市建筑群！总体从居住上讲呢，它是一个个人喜好问题。

如果你真的非常喜欢别墅的自成一体，自有天地，那就去买别墅，毕竟盛传的一句话：别墅是居住产品的终极形态！虽然常规别墅有保值和换手比较差、空间大装修费用比较高等弊端、但只要你买对别墅、这些问题自然不存在！如果你喜欢生活便利，城市景观比较漂亮，那就去买大平层。

比较常见纠结的是你既没有大平层也没有别墅，而是想买其中之一。个人认为：兼顾投资属性和居住属性，应该优先考虑市区的大平层。不是很注重投资属性、在乎居住感受那么可以随意选择自己喜欢的风格和板块！

重点来了：那有没有既值得投资又能有很好居住体验的别墅呢？

答案肯定是有的、这一点主要看板块和地段、再加上品质优良、投资回报率还是非常可观的、既能跑赢大盘又兼顾了享受、何乐而不为！具体有哪些远远跑赢大盘一枝独秀的别墅盘，可以微信咨询豪宅君，我用事实和历年成交数据告诉你！

上海当下各个别墅聚集区汇总：

淀山湖景观区、佘山、赵巷别墅区、华漕金丰国际社区（大虹桥以西）、徐泾、莘闵别墅区、西郊国宾、古北长宁、世博区、新江湾城、世纪公园区、碧云国际社区、东郊国宾、张江、唐镇、美兰湖区、崇明岛、老洋房（徐汇，长宁，老静安，黄浦，虹口等市中心地段）、其他别墅（内环内：华侨城苏河湾、滨江凯旋门、尚海郦景，铂悦滨江，露香园）