来源：天青色等烟宇 沪上李想买房
hello，我是你们的老朋友，天青色等烟宇~
说起上海，黄浦江是一张独特的城市名片，见证了城市的发展和变迁；而说起滨江，稳居头部梯队的陆家嘴滨江，是众人仰望的存在；近几年以黑马姿态快速崛起的徐汇滨江和前滩，均成为上海新贵们的优选。
今天，我们沿着黄浦江沿线，把目光聚焦到一个并不那么耀眼的新地段——“世博滨江”。
一、世博板块在什么位置？
世博滨江，也就是耀华板块，位于前滩北侧，是上海中央活动区（caz：城市中心或副中心，提供多种活动的组合空间）中的滨水功能区。
得益于2010年世博会的召开，耀华板块引来发展机遇，2011 年 8 月，《世博会地区结构规划》获得市政府批准。总体定位上，根据上海城市总体发展和黄浦江沿岸开发要求，世博会及周边地区未来将发展成为综合性大型城市公共活动区域。
从地理位置上来看江景分类：
一线江景：楼盘距离黄浦江沿岸在500米以内，无明显遮挡物体，以江景资源为产品卖点，50%以上房源可直接观赏浦江景色；
二线江景：楼盘距离黄浦江沿岸在500米以内，非黄浦江优势占位，10-30%以上房源可观赏江景；
三线江景：楼盘距离黄浦江沿岸在1000米以内，江景资源非其卖点，少量户型可观赏江景。
基于这个原则，世博滨江带属于一线江景，属于上海的核心江段，按地图由北向南的陆家嘴、南外滩、世博滨江，这是相对比较好的“湾区”地段。
二、作为一线江景，这里有房子在卖吗？
寸土寸金的上海滨江，沿线豪宅楼盘众多，但是这其中的资源类豪宅是比较稀缺的。
黄浦江沿岸重点地区的这45个新盘，主要位于杨浦东外滩、虹口北外滩，浦东陆家嘴，陆家嘴北滨江，黄浦滨江、世博滨江、徐汇滨江以及前滩等。
其中，世博后滩板块只有保利天峯楼盘，对于该区域来说，保利天峯就是为数不多的-还未上市的-拥有-一线江景的-纯粹资源类的-豪-宅。
曾经的世博板块不那么受重视，现在陆家嘴、南外滩都鲜有一线楼盘之后，世博滨江就被推到的舞台前。这里的扛把子，就是保利天峯。
三、保利天峯——28年来“Zui”好的楼盘
用开发商保利自己的话说，这是“28年来Zui好的楼盘”。
从保利当年拿地的价格来看，便体现出“壕”气，2017年7月，保利地产以49.71亿元代价获得一宗黄浦江边、规划建筑面积逾20万㎡的住宅楼盘50%股权。根据协议，除了增资所需的49.7亿之外，保利还需要另外贷款40.7亿给上海华辕实业。
所以这块地价值近90亿的土地，开发成本很高。
曾经，保利引以为傲的滨江楼盘『保利·one56』，是档次相当高的商住两用公寓之一，156席行政公馆，还有9栋临江商务别墅。地上三层410㎡- 460 ㎡，送地下二层约500㎡ ，使用面积达到1000㎡左右。
但是，它有个致命的缺陷，产权性质是办公，看似不限购，实则不是住宅产品。
现在，保利天峯亟待入市，以目前可获得的信息来看，28年来佳作的亮点还是很明显：
（1）临江的珍贵宅地，坐落于世博滨江的国际社区，该板块，规划0.63k㎡，本身供应很有限。
（2）设计：聘请的是国际大师级团队，保利重金邀请SCDA、诗加达（CICADA）、雅布（Yabu Pushelberg）、Kelly Hoppen等国际一线大师，联手打造黄浦江核心段一线滨江国际地标豪宅。
四、配套情况待完善
从现状来看，楼盘东北侧为世博洲际酒店，南侧为上海地产集团大厦，同时，周边一个上海地产仁恒置地世博二地块的高端租赁住房楼盘，除此之外，周边百米内基本的商业生活配套还未配套完善。
最近的商业综合体是“世博源”，加上世博文化公园等休闲娱乐空间，吃喝玩乐、运动健身一应俱全，这里在浦东中南部地区算是规模最大、品类最全的商业中心了。
同时，3km以内的上南板块，作为老旧住宅区，昌里路、三钢里一类的社区商业很接地气，具备了一定的烟火气。
板块内标杆学校无疑是上海实验学校，虽为公立一贯制学校，然而却不针对板块内招生，而是面向全市0志愿招收牛娃，与板块没什么关系。
板块内公办优质资源严重不足，上南二村小学和清流中学算是比较一般的学校，真的就很一般。
医疗方面，世博更是存在短板。陆家嘴有东方医院，塘桥有仁济医院，浦江镇有仁济医院南院及耳鼻喉科医院，前滩配备了的高端的莱佛士医院，唯独世博，只有一所藏在破旧居民区的龙华医院浦东分院。
从生活配套来看，世博滨江地区，还需要一段时间来完善。
商务办公定位： 在世博概念区的总体布局上，浦东会展商务区主要依托保留的“一轴四馆”大型城市公共设施，打造国际化城市中心商务区。图片
2021年，新开发银行总部（NDB）大楼正式投入使用，这座号称世博第一高楼的建筑，标志着前滩开始承载陆家嘴金融片区的产业功能外溢。同时，这里未来也会成为继陆家嘴之后的新地人才聚集地。
目前，这里已经慢慢凸显出企业总部集聚的高级商务区的定位。
五、周边竞品
从调研情况来看，周围都是相对比较老旧的二手房，楼盘南侧的华南名苑，为2001年建成的商品住宅，从定位和房龄上讲，并不具备参考性。
有传言，保利世博楼盘，定价在15-16w，且建筑面积在175-250㎡不等，从板块倒挂的角度，这类似一个盲盒，无法通过市场比较法来量化。
通过类比，我们看到2022年初，滨江凯旋门二期的二手房成交价已有超过24万元/㎡的，陆家嘴金融城的九庐，目前二手实际挂牌和成交价在20-22万元左右，足够倒挂，也足够合理；绿城黄浦湾在最近的一年时间里面，二手成交单价涨势迅猛，20-23万元区间已经是常态。徐汇滨江的巨头之一香港置地启元，过会价格15.8万元，已经提前加入了高分盘的队伍，抢手程度溢于言表。
作为参考，保利天峯的16万，显得合情合理，且颇具吸引力。
六、大户型，圈层锁定明确
楼盘总建面约27万㎡。由5栋22层住宅、1栋21层住宅、1栋19层住宅、1栋15层住宅、6栋8层住宅组成，合计供应住宅约800余套。
据网传信息，楼盘将推出170-250㎡3-5房，按照16万左右的价格来计算，总价也要在2700万起。这一总价，对于购房者的圈层锁定很明确，目前客户的标签特征也呼之欲出：
（1）经济实力达到一定阶层的沪上新贵们；
（2）陆家嘴外溢的高净值客户；
（3）企业落位在世博滨江的金领阶层（五国金砖银行、央企总部的聚集）。
楼盘西侧沿江布置6栋8层住宅，其中靠世博大道5栋为保留建筑，东侧沿雪野路定位布局为高层住宅，形成西低东高布局，在很大程度上利用江景资源。
楼盘的总体定位，恐怕也只有豪宅二字可以媲美，小编的一个朋友说：
上一个20年，浦东的头牌是汤臣一品
下一个20年，老大要轮到保利世博来做了。
保利天峯在民众心里的地位，可见一斑。
七、上海保利天峯房屋出售简介
保利天峯产品：建面约170-250㎡，3-5房。容积率2.0，绿化率35%。
保利天峯占地8.37万方，总建面约27万方；包括5栋22层住宅、1栋21层住宅、1栋19层住宅、1栋15层住宅、6栋8层住宅。
西侧沿江布置6栋8层住宅（其中靠世博大道5栋为保留建筑），东侧沿雪野路布置19~22层住宅，形成西低东高两道天际线，最大程度利用江景资源。
作为保利28年全球最高端作品，品牌重金邀请SCDA、诗加达（CICADA）、雅布（Yabu Pushelberg）、Kelly Hoppen等国际一线大师，联手打造黄浦江核心段一线滨江国际地标豪宅。
保利天峯近享世界级滨江艺术带、上海最大开放式绿地——2平方公里世博文化公园（内含上海大歌剧院、马术中心）、五国金砖银行、央企总部等国际级配套
滨江一线江景大宅「保利天峯」约190-250㎡3-5房预计今年入市！
世博滨江100亿地王
『保利天峯』
将推出约190-250㎡3-5房户型
奢阔江景 最新设计稿曝光！
写在后面：
世博滨江没有陆家嘴、黄浦徐汇滨江的热度高，但得益于世博滨江较少的商品住宅楼盘供应，以及得天独厚的临江资源，这里是被低估的一段滨江，未来会有相应的价值修复，这一点毋庸置疑；
板块未来的发展前景对标陆家嘴，规划上将会成为继金融、会展、商务、休闲多功能的中心区域，周边不缺烟火气，但是高端配套还需完善；
保利欲打造28年来最好的产品，以最小170㎡的面积来计算，16万的预估售价，总价逼近3千万，妥妥的滨江豪宅；对标滨江凯旋门、九庐等豪宅，同时具备了地域供应的稀缺性，物以稀为贵；
板块内商务办公配套已初具规模，具备承接陆家嘴外溢的金融产业的条件，这让世博滨江的商务氛围愈发明显；
保利天峯，会成为世博滨江板块内的一颗明珠，未来的江景高端住宅队伍，它会是较好的“接棒者”。
楼盘后续有新的进展，李想买房会第一时间跟进。
