来源：匠人上海楼市

2008年，万科提出了5986模式（拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成，六成产品必须是住宅）

这个模式后来被恒大、融创、碧桂园等开发商加以发扬光大

2020年房地产贷款压缩的时候，这四个开发商正是当年销售额的TOP4

碧桂园杠杆收的早，现在是稳健型代表，恒大已经雷了，融创正在奋力自救

高杠杆的开发商和不少新城的开发是同步发生的，城投的基建投入正在承担财务压力

有些基建是无效投入，中央也在收缩这部分支出，例如对地铁建设提高了门槛，有些基建是有效投入，但城投的财务测算是建立在买家认可城市的未来进而提前买房的

买家能提前买房，政府才能卖地

如果不认可的话，城投的债务利息会让城投的财务压力陡增，这和开发商面对的压力本质上是一样的

二线以下城市几乎都存在这样的压力

上周央行降息之后，南京成交量有所放大，没多久地方媒体已经很着急地宣传市场回暖了

8月29日，南京推介了28幅重点地块，所以回暖的新闻可以看出贵为省会城市的南京也在为即将卖地吆喝起来了

上海奉贤均价3.82万的地铁房悦澜天地去年依靠中介推介日光，近期又开中介了

悦澜天地这个盘的开发商正是城投

上海的楼盘还能通过中介正常卖，在更多的城市，开通中介也不好卖

很多人把本轮的调整理解为房价太高并不准确，例如悦澜天地价格起码是合理的

说明市场并不是价格合理就要买的，人性是要涨

去上海周边城市看看，城市的界面、产业的引入都还是不错的，但是当地城投和开发商目前压力都不小

上海的热度能否传导到二线、传导到其他一线城市，传导到长三角呢？

本轮上海豪宅和次新房是本轮全国楼市最强势的表现，尤以豪宅涨幅最为凶悍，理论上存在豪宅带动其他房子涨的可能，但解封三个月，市场有微涨但没起波澜

不少买家的心态是微涨不是涨

如果足够多的买家这样考虑，微涨都难

当前深圳、北京、南京、苏州就是这样的表现，上海没有带动它们，反而逐渐被全国楼市所影响

中原研究院发布的报告8月第四周8月22-8月28日上海2500万+二手豪宅成交套数14套，环比大跌41.67%

此种情况如果延续5周，预期即扭转

考虑到这个时间段降息，又考虑到近期豪宅挂牌量剧增

预期扭转很可能是已经发生了

豪宅没有传导到其他房子，单独跑了一段，没油了（不靠卖房子接豪宅的人总是有限的）

也就是别说热度不往外传导了，上海自身也快要熄火了

本文是描述一种现实，多空自取

本号除了涨幅过大的房子是看多的，理由和本文的论述无关