地王不好当！那个激情澎湃的2016年，出来的地王项目大多都没有得到善终，一个个都在过往的年头里“挥泪大甩卖”。

如今那些地王项目还没面世的已然不多，最近，泗泾的格力地王似乎要杀回来了！

它的案名已对外释放——

格力·公园海德

01  塔楼让购房者如何接受？

从释放的对外推广名就能看出，格力想要让这个项目往高端产品走，能不能做到不知道，但起码要造势，所以它的名字要对标更知名的英国伦敦的海德公园。

格力也确实聘请了理查德罗杰斯来打造，如果不知道它是谁，之前开发的中兴路壹号、浦江壹号都出自他手。

中兴路壹号在过往的2年中是真的难卖，一个是价格，另一个就是它的产品，点式住宅，也就是塔楼对于我们国人来说接受度是真的不高，即便买到手的购房者，对他也是骂骂咧咧，而该盘能够得以去化，还是托了内环内土地稀缺资源的属性。

浦江壹号也是格力开发的，说得直白点，位于前滩，就算是你不用任何规划，这里都能疯抢，卖得还是地段。

所以以上两个项目，即便是塔楼、小户型鸽子笼的产品，凭借着地段的优势，早晚都会卖完。

那么问题来了，泗泾的格力·公园海德塔楼产品，地段不占优势，产品又是塔楼，我们上海购房者到底要怎么选择？

看看它下面这类奇形怪状的户型，简直一言难尽！

54㎡一房一厅一卫

70㎡两房两厅一卫

74㎡ (两室两厅一卫)

105㎡三室两厅两卫

说他好吧，有小面积的产品，低总价，刚需能接受；说他不好吧，住在里面像是个鸽子笼，连最基本的采光和通风都没有，更不用说户型方正的格局了。

讲真，即便购房者买这里，也是和中兴路壹号、浦江壹号一样，都是骂骂咧咧的来买，毕竟在总价面前，只能妥协其他因素了。

02  格力想拿6万+，有点一厢情愿

其实，项目能够开发出小面积产品，也是和他的地价有直接关系，因为它的单价铁定不会便宜，那么就用面积段来控总价，两头总要占一头！

回到2016年，当年泗泾出2个地王，一个是融创壹号公馆，一个就是该盘，两盘楼板价都在约3.8万/平左右，融创因为快周转，早早开盘卖完了，当年开盘约4.8万/平也堪称泗泾之最，卖完了。

如今格力·公园海德在捂盘捂了6年也终于出来了，讲真，格力想要拿6万的价格，即便价格突破6万，但是这6年“囤地”的财务成本，该盘注定也是亏本的。

我们可以对比一下这些年泗泾的土地情况，今年首轮土拍，中铁建在泗泾拿下两幅土地，一宗位于招商华发9号公馆西侧，另外一幅位于金地自在城二期的西侧；房地联动价分别为4.8万（小高层产品）和5.11万（叠墅+多层产品）。

或许格力也是看着中铁建拿地之后，多了两个竞争力极强的对手，格力急了，才要开始推广入市。

不过，在拿地成本上，中铁建两宗地块的拿地楼板价远低于格力泗泾项目的拿地价。

毕竟2016年格力的地价接近3.8万/平，6年以后的今天，中铁建只用2.5万底价把差不多区位的地块收入囊中。

更重要的是，今年中铁建的土地，指导价最高也只有5.11万/平，在没有产品优势的前提下，格力·公园海德要卖6万+，凭啥？

当然，格力也苦，拿不到6万的价格，那就是卖一套亏一套，虽然心有不甘，也只能骂骂咧咧的含冤血亏入市，再不入市，那亏的更多！

03  泗泾房价有倒挂，但建立在产品本身

很难想到，泗泾的房价现在也冲破新高，但新高也是建立在品质之上，比如同样的地王融创壹号公馆，当初4.8万，很多人都望而却步，但是凭借着产品卖点，事实上该盘成为了泗泾的标杆，最新成交价显示，小三房的单价已经在7万上下。

前不久，泗泾的另一个次新房保利斐丽公馆一套二手的成交价格也达到了7.1万。

其实这些有倒挂的房子，很大一部分原因是泗泾的整体房龄偏新，而且更重要的是这些项目都是市场主流产品。

但是格力·公园海德却开发出了另类产品，房型不行，采光较差，这就出现一个变量，它在未来能否成为了泗泾的标杆，如果打不过它的“前辈们”，那么花高价买来的项目，预期就大打折扣了。

其实，我们认为，参考融创壹号公馆4.8万/平的售价，再加上这几年行情变化，最终格力·公园海德定在5万/平的价格是比较符合常理的，如果超过，事实上，买该盘就没有太多优势可言了，那还不如等待中铁建的两个项目，反正今年这两盘也有机会面世，而且确定性更大！

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04  中铁建泗泾2盘

今年首轮集中供地刚刚结束不久，中国铁建位于松江泗泾的两个新拍地块规划方案公示，距离拿地还不到一个月时间。

中国铁建于6月1日和6月7日分别竞得松江区泗泾镇的两幅宅地。

松江区泗泾镇SJSB0003单元01-02号地块

6月1日，中铁建地产以22.1亿底价竞得该地块，楼面价25060元/㎡。地块出让面积73516.1㎡，容积率1.2，总建筑面积149115.58㎡，其中地上建筑面积91720.86㎡，地下建筑面积57394.72㎡。房地联动价51100元/㎡。

根据公示，项目拟建16幢3F的排屋（1-16#）、13幢7-8F的多层住宅（18-30#）以及1幢7F的保障房（17#）。

松江区泗泾镇SJSB0003单元08-01号地块

6月7日，中铁建通过一次性报价，以19.9亿竞得该地块，楼面价25161元/㎡，溢价率9.4%。地块出让面积43899.3㎡，容积率1.8，总建筑面积122976.03㎡，其中地上建筑面积83958.38㎡，地下建筑面积39017.65㎡。房地联动价48100元/㎡。

根据公示，项目拟建12幢11-14F的小高层住宅（2-13#）以及1幢14F的保障房（1#）。