来源：上海写字楼网

年底了，又到了业绩冲刺期，对于大多数上海写字楼招商团队而言，就是“人生如逆旅，我亦是行人”。2020年是艰难模式，2021年虽情况大有好转，但很多和互联网、k12教育相关的行业剧变，对上海写字楼带来了不小的冲击，即将步入2022年，上海写字楼的生存压力依旧不减。

保续租就能保生存？

通常在人们的思维中，尤其对于新入市项目而言，先把楼填满是当务之急。所以对进入运营成熟期的楼宇，也经常会贯彻这一思想，以做好年底业绩。

而在市场的观察过程中，我们发现很多楼宇租的快，流失的也快，客户续租率较低。这其中就涉及两个问题：1、入驻企业质量把控不严，2、运营服务难以与时俱进。

优质办公室租户是上海写字楼对外的名片，正是因为办公室租户资源的稀缺性，不同上海写字楼之间对优质办公室租户的“争夺”才异常残酷，从政策扶持到租金折扣，从专属商务配套到免租期延长等，诸多措施围绕着潜在优质客源下工夫，核心目标是确保此类办公室租户长期进驻，从而构建长期合作的战略型契约关系。

选址企业与上海写字楼的相互吸引，是基于很多方面的，这涉及到产业共惠、理念共鸣等更高维度的思想契合。当一座楼宇中，经常出现公司业务人员带领一帮外来人员组团开展投资业务时，其他企业办公室租户自然会对楼宇的招商与外来人员管控能力产生质疑，进而对整栋楼宇的品质心生差评感。

很多上海写字楼业主或者负责楼宇运营的人员认为“只要全租出去，就能够一劳永逸”。但实际上恰恰相反，企业入驻上海写字楼以后才是需要楼宇运营方服务的开始。

通常对于客户而言，大家抱怨最多的是“只有在收租金的时候才想起我，日常基本没有沟通”、“大堂前台客服人员冷冰冰”、“大厦安保形同虚设，保洁人员对卫生间的清洁太滞后”等等。运营与招商是相辅相成的，粗放式的上海写字楼运营，长期无法满足租客办公需求，累积的不仅仅是服务问题，而是在市场的口碑下滑，长此以往，必然会导致新租客户的引入速度追不上老客户流失速度。

和多样化的办公室租户结构一样

老客户维系也需要差异化

办公室租户结构的多样性可以增强楼宇运营的抗风险能力，同样，办公室租户关怀也需要多样性。

初次这句话时，你会认为这不就是“看人下菜碟”嘛，其实不然，差异化的办公室租户关怀是构筑共同但有区分的办公室租户关系维护体。

上海写字楼是一个相关闭环的商务社区生态圈，鉴于各办公室租户的特殊性，办公室租户关系维护不一定要不走寻常路，突出侧重点，即立足“需求点”提供优质服务，围绕“差异化”解决痛点配套(例如：公司客群关注的商务便利、员工关注的员餐品质等生活半径)，推进极致体验(例如：大厅迎礼宾、楼层商务管家），在日常的活动中，经常针对不同规模、不同属性的企业举办沙龙讲座、商务派对，可以更好的为同楼客户商务合作提供接驳端口，只有广聚共识才能泛起共鸣，从而协作共赢。

运营上的精细化打磨

要持之以恒

谈及自身发展问题，“年景不好”似乎成了所有人的口头禅，然而事实是，任何事物的发展，都是利弊相生的。

疫情对今后上海写字楼业主、企业办公室租户会带来诸多的变化和调整，我们首先要加快数字化应用的布局，其次就是人力成本的优化。一方面提高人工效率，加快部分的人工替代；另外一方面实现人力共享，让企业拥有更强的灵活性，已经展现了比较快的发展势头。

安全、灵活、高性价比的办公场所将更被办公室租户看重，智能楼宇管理、健康安全管理将是提升上海写字楼市场竞争力的主要因素，而这些恰恰是上海写字楼精细化运营的重要提升点。

上海写字楼的资产管理情况是一个城市经济发展水平的晴雨表，这张晴雨表背后的全年租赁成绩是上海写字楼招商与物业工作保障客户价值目标实现的天然助推力，同时也是多维度、多主线、多场景的持续打磨。无论当下的楼宇租赁情况如何，我们都要静心静气的提升产品，时刻关注市场动向，让办公服务从“我能提供什么”转变为“客户需要什么，我就能提供什么”。