来源：世邦魏理仕
CBRE洞察写字楼市场趋势
尽管各城市出现零星暴发的病例，但内外资企业在中国的业务表现整体保持稳定并保有增长势头。然而，全球疫情的持续给经济预期带来诸多不确定性，写字楼办公室租户仍需审视企业房地产策略的适应性和应变力，融入更多的灵活性并采纳新的办公模式来应对未来办公新常态。
有鉴于此，CBRE世邦魏理仕于7月至8月启动了《2021年中国区写字楼办公室租户调查》，并于近期发布调查结果，总结了5个目前企业房地产策略的主要趋势，并提出相关的规划和租赁建议。
经济稳步复苏
企业业务量基本持平或实现增长，去年53%，现在81%
与一年前相比，企业的经营状况显著改善。
尽管各城市出现零星暴发的病例，但商务活动整体表现稳定并保有增长势头。81%的受访企业表示公司业务量相较疫情前水平已基本持平或实现增长，该占比较2020年5月的办公室租户调查结果增长28个百分点。
分行业来看，受疫情以及中国政府在产业创新领域持续投资的影响，科技与生命科学行业实现高速增长。CBRE办公室租户调查结果显示，所有来自生命科学行业的受访企业及54%的科技受访企业表示经营情况超过疫情前水平，领先于其他行业。
写字楼租赁需求持续活跃
企业保持扩张意愿：计划增加人均办公面积占49%；计划增加员工人数占60%。
基于企业持续改善的业务状况，60%的受访者计划在未来三年增加员工数量。其中，半数企业预计每年增长10%或更多。从行业来看，科技企业的扩员意愿较强。尽管近期市场出现科技行业整合或业务调整的案例，但科技创新作为十四五期间重要的战略发展方向，仍然需要更多的相关人才加入到该行业中。
数据来源：2021年中国区写字楼办公室租户调查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
另一方面，疫情后，办公室租户考虑降低办公室密度。不断增长空间需求也来源于疫情后企业对降低办公室密度的考量。办公室租户调查显示，49%的受访企业计划未来两年增加人均办公面积，远高于亚太区的平均水平。
数据来源：2021年中国区写字楼办公室租户调查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
受员工人数及人均办公面积双双增长的推动，全国办公面积需求预计在未来三年持续增长。82%的办公室租户希望通过租赁写字楼来满足不断增长的办公空间需求。由此CBRE预计，在2022至2024年间，中国18个主要城市的写字楼净吸纳量累计可达2,000万平方米左右。
写字楼健康关注度提升
健康成为租赁决策中的关键考量：疫情前占19%，现在占47%
全球疫情的持续让健康安全成为长期诉求，越来越多的办公室租户在选址时将写字楼健康纳入考虑因素。
疫情爆发后，健康成为企业租赁策略中重要的考量因素之一。办公室租户调查结果显示，47%的受访企业认为写字楼健康是影响其选址决策的重要因素，该比例较疫情前提升了28个百分点。
内外资办公室租户对写字楼健康的意识及关注度均有不同程度的提升。其中，外资办公室租户中的占比自35%提升至53%，中资企业中的占比由10%上升至36%。
在未来，企业对办公室配置的投资也将更集中于健康设施。调查结果显示，61%和53%的受访企业计划未来三年在办公场所增加新风循环/净水过滤系统和健身空间。近半数的受访企业表示将增加无接触设施以防止病毒传播，如在门和按钮上。
更为重视物业组合与写字楼租赁条款的灵活性
认为写字楼内配置灵活办公空间对写字楼租赁决策至关重要：去年占2%；现在占16%
写字楼办公室租户对物业组合灵活性的重视程度逐步提升，部分出于规避短期内不确定性的需要，但更多是基于战略层面的考虑。
疫情的爆发引发社会对灵活办公的广泛探讨。短期来看，越来越多的办公室租户将灵活办公模式纳入企业战略。办公室租户调查结果显示，约有40%的受访者已将远程办公作为长期的房地产策略。
因此，办公室租户也期望以更灵活的资产配置方式支撑其灵活办公模式。14%的受访企业计划未来增加共享办公或商务中心的使用，另有16%的受访企业认为写字楼内共享办公或商务中心的配置是影响选址决策的重要因素。这两项占比较一年前均有明显提升。
数据来源：2021年中国区写字楼办公室租户调查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
办公室租户对资产组合灵活性的需求也会影响租赁条款的设定。
数据来源：2021年中国区写字楼办公室租户调查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
基于办公室租户倾向于在租约中增加更多保护性条款，写字楼投资者及业主的资产运营能力也需更上一层。不仅仅是提供更多定制化的租赁条款，而是采取更全面的方法，包括在收入增长和保证出租率之间重新寻求平衡点，评估在楼内增设共享办公的风险和收益，以及投资写字楼科技来更好地进行租赁管理。
办公室配置需求变化
聚焦办公场所使用效率：47%计划增加小型会议室（五人及以下），63%计划增加合作空间
疫情爆发后，办公室租户开始重新思考办公室的功能定位，同时，办公空间的使用效率变得更为重要。疫情的爆发促使远程办公被企业广泛采用，办公室租户开始重新思考办公室的价值与功能，并越来越多地关注办公室3C（collaboration, connectivity and culture）职能的打造，即协作，连接与文化。事实表明，个人工作可以在办公室以外的空间进行，但办公室对于团队协作性的工作更为高效。
数据来源：2021年中国区写字楼办公室租户调查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
尽管固定工位仍是主流的办公室布局，但共享工位的使用度也将有所增长。
尽管，大多数在中国的企业仍沿用着以隔间和会议室为主要格局的传统办公空间，但近期的办公室租户调查结果显示，未来三年，39%的受访企业计划在部分工区采用共享工位，同时有26%的受访企业表示将全部采用共享工位以适应ABW模式（Activity-Based Working/ABW-基于活动的办公模式）。
莫非
顾问及交易服务负责人
CBRE大中华区
中国卓有成效的疫情防控措施和稳步的经济增长进一步增强了企业的信心，我们预期主力行业的办公室租户在未来仍将保持较强的扩张意愿。基于当前大部分市场空置率较高，办公室租户可考虑积极推进房地产策略，锁定目标区域或写字楼。同时，在资产组合和租约中增加灵活性以应对经济和市场的不确定性，并让企业房地产策略与ESG目标保持一致。
谢晨
CBRE中国区研究部负责人
市场需求持续回暖但供应压力犹存，业主或投资者需要密切关注租赁市场动向和增长强劲的需求行业，并抓住办公室租户对新楼和核心商务区的升级需求。基于办公室租户与日俱增的健康和灵活性诉求，业主或投资者亦需从供应端和服务商的角度出发，根据不同行业的业务特性和房地产策略的关注点，有针对性地满足办公室租户的需求，从而提升出租率并实现长期、稳定的收入增长。
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