来源：克而瑞资管

根据CAIC监测显示，2021Q3杭州办公市场表现较上季度呈现回温，空置率环比降低3.1个百分点至18.26%；全市平均写字楼租金为3.55元/㎡/天；Q3新增供应4.5万㎡；全市净吸纳量约6.35万㎡。销售市场萧山、余杭为主力供应区域，核心区成交量价双降；商办用地共成交10幅，成交面积47.72万㎡，占土地成交总面积2成。未来非核心区的新增品质项目将对传统核心商务区内带来一定冲击，板块之间的差距逐步缩小，竞争更为激烈。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

| CAIC 市场监测（杭州）

市场：市政建设的逐步完善提升非核心区办公的便利性，其与核心商务区的价值差异也逐步缩小。非核心区内优质楼宇的陆续交付对核心区的租赁市场带来一定冲击。

租户：科技、金融行业仍旧是目前租赁市场的主要需求来源。面对大量的新增供应及存量，市场主导权正逐步倾斜于租户方。

业主：面对市场上品质项目的陆续入市，业主方将在面积匹配、物业服务与费效优化上做精做深，以提升租金溢价，同时大数据与AI结合的管理平台预计将辅助业主发挥针对租赁全链条的增值服务功能。

板块：短期内核心商务区租赁表现预计加速回温，同时各新兴板块持续的品质项目入市比例持续提高，板块之间对优质客户的争夺将更加激烈。

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宏观市场

杭州全市GDP环比增长6%

数字经济核心产业持续向好

2021年二季度，杭州全市生产总值（GDP）4448亿元，环比增长6%。三产增加值分别为94亿元、1321亿元和3033亿元，其中第三产业环比增长0.6%、同比增长16.7% ，助力经济增长；上半年，房地产业增加值同比增长14.1%。

数字经济核心产业持续向好，在推动治理能力现代化的过程中，数字经济成为全市经济的新增长点；二季度，全市数字经济核心产业实现增加值1186亿元，上半年同比增长16.7%，两年平均增长13.6%，占GDP的26.7%。

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租赁市场

空置率降至18.26%，租金微降至3.55元/㎡/天

传统成熟商务区楼宇租赁继续承压

▌全市平均租金降幅收窄，出租率加速提升，核心与非核心区租金差异减小

据 CAIC 资产数据库监测显示，2021年Q3杭州有位于临平东湖新城板块的栢悦中心项目交付入市，共计新增供应4.5万㎡。截止2021年第三季度，杭州写字楼市场存量达307.32万㎡。

三季度全市净吸纳量约6.35万㎡，其中核心商务区的净吸纳量约占32%，非核心商务区净吸纳量约占64%；空置率环比降低3.1个百分点至18.26%；三季度杭州全市平均写字楼租金为3.55元/㎡/天，环比下降0.8个百分点。

全市办公新增供应、净吸纳量及空置率

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▌传统成熟商务区内楼宇租户结构分化

2021年三季度杭州办公市场整体表现环比呈现加速回温态势，存量楼宇通过提高装修标准、调整物管收费模式、模块定制等手段吸纳租户；得益于杭州新旧商务板块的地铁交通链接更加紧密，中端商业配套辐射范围扩大，核心区域商务要素聚集加速，期内地产、基金类企业新租比例提升，非核心区内采取”以价换量”策略的项目有所减少，成熟商务区如黄龙、庆春等传统商务区租户维护成效体现。

2021Q3杭州核心区办公楼市场整体租金环比下降0.9%至4.28元/㎡/天；非核心区办公楼租金环比上升0.35%至2.86元/㎡/天。

▌国企、头部民企的区域公司入驻比例上升

从供需来看，未来科技城仍为是TMT与IT企业租赁的热点区域，直播、短视频与电商供应链的产业要素持续完善，余杭区政府优化税收政策并加大人才引进力度，同时中央公园、机场快线、绿汀路综合体等配套加速推进，滨江商务区物联网、AI企业租赁需求抬升。

杭州2021Q3各子市场租金与空置情况

从空置率角度看，武林商务区因延中大楼、滨绿大厦、汇金国际招商的乐观情势，空置率降至13%，核心区位优势巩固；归谷ITC、广孚中心迎来集中签约，同时钱江世纪城针对供应链贸易企业加大补贴扶持，空置率回落至24.4%；中核汇能华东公司、德琪医药与酷家乐总部入驻东站万象企业中心，德信中心季度内新签3482方，均对东部商务区要素聚集能力提升产生正面推动；未来科技城3宗5000方以上租赁案例使区域空置率进一步回落。

▌2021年Q3杭州主要租赁活动

全市租赁行业占比情况

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销售市场

区域供应萧山余杭为主力

核心区办公成交量价双降

▌区域供应以萧山余杭为主，核心区办公成交量价双降

据 CAIC 资产数据库监测显示，三季度杭州办公销售市场全市成交20.26万㎡，环比下跌3.1%；各区成交面积较为均衡，拱墅、滨江两区成交面积为前二，分别为3.92万㎡、3.73万㎡；本季度仅上城区、西湖区办公成交均价超过3万元/㎡。

2021Q3杭州各行政区销售市场

本季度杭州写字楼市场主要供应集中在萧山、余杭区，主要供应项目分别位于萧山钱江世纪城板块的世纪国泰中心与余杭未来科技城板块的时代未来之城；全市成交均价为24256元/㎡，环比下跌7.9%，其中核心区成交均价为24733元/ ㎡，环比上涨10.96%。

▌全市办公销售市场成交面积排行

2021年Q3杭州写字楼总成交面积20.26万㎡。Top10排行中，未来科技城2个项目、钱江世纪城2个项目，滨江区府2个项目；

时代未来之城、世茂智慧之门和杭州新天地分别以2.67万㎡、1.83万㎡、1.52万㎡位列前三；

中赢创谷大厦、水湘大厦、钱江大观是第三季度内销售成交面积前十项目中成交均价超过3万元/m2的项目；前十项目中2个项目于Q3存在新供应。

▌全市办公销售市场成交均价排行

2021年Q3杭州写字楼成交均价24256元/㎡。Top10排行中，核心商务区项目占据4席，其中甲级及以上存在成交的写字楼为2个；

星印商务中心因毗邻西溪湿地与城西休闲公园，景观优势显著，同时项目邻近地铁3号线花坞站，交通便利，且项目物业力邀高力国际参与运营管理，容积率1.4，以53032元/㎡的价格位于季度成交均价榜首。

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土地市场

核心地块成交比例下降，商办土拍总金额为近1年新低

2021Q3，商办用地共成交10幅，总成交面积为47.72万平方米，占整个土地市场成交量的20.1%。商办土地成交面积对比2020年Q3同比增长158.9%，较2021Q2环比下跌37.9%。商办用地的成交金额为34.53亿元，环比下跌59.2%，占整个土地市场成交额的66.5%。

杭州商办土地供求情况走势

萧山科技城核心地块由开市客(杭州)贸易有限公司拿下，将打造杭州第一座开市客超市。

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未来供应及展望

2021年杭州办公市场预计将有101万㎡新增供应，2022年及未来将新增供应约450万㎡，多数项目主要落点在各个核心商务区内。基于目前国内疫情影响逐渐趋于稳定，整体经济活动逐步复苏，企业的租赁需求也将会陆续释放，但由于全市办公市场供应过剩，需求端近期初见回温，杭州市内基础建设配套无论商业或公共交通等均实现快速的完善布局，非核心区的新增品质项目将对核心商务区内传统的优质项目及未来的新增供应均有一定冲击。传统核心商务区内物业可能会通过调整优惠租赁方案来吸引租户入住，但空置率依旧不可避免会呈现小幅攀升的趋势。

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