来源：商办互联

上周末，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。

关于房地产税，近几年高层讲话都屡次提到，而这次试点，大家都在猜测如何试，在哪试，但很多人不知道，和房地产税听起来就是一码事的房产税，其实已经实施多年，并且和写字楼市场息息相关。

首先我们要了解下什么是“房产税”，什么是“房地产税”。

房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房地产税，是以房地产为征收对象，覆盖房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四大税种。

所以，从字面上就可以看到，房产税只是房地产税的一个分支，房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，当下热议的房地产税包含着房产税。

1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年的10月1日开始实施。房产税的税率有3种方式：

第一种、依照房产原值余值（房产原值一次减除10%至30%后）的1.2%计征，这个一般适用于自用类经营房屋，至于这个10%-30%的具体减除幅度，由当地政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

第二种、依照房产租金收入的12%计征，这个一般适用于出租类的经营房屋。

第三种、自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位等社会团体按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

由于写字楼属于经营性房屋，所以房产税与写字楼一直有着密切联系。

在上世纪80年代90年代时，由于税务的法务制度和监管制度还不太健全，所以不论写字楼是在租还是自用，都可以在前两种税率缴纳方式中任选其一。

对于写字楼大业主，尤其是核心区位的写字楼而言，按租金收入的12%缴纳房产税，是很让人“心疼”的，这毕竟是笔不小的数目，所以很多楼宇选择按照第一种房产原值余值进行加纳房产税。

这里有一点我们要清楚，对于地产或投资市场而言，办公楼宇作为一种资产，它的价值是不断提升的，而对于税务部门而言，办公楼宇是一个生产资料，随着时间的推移，它本身是有使用损耗的，进而它的房产原值也是会慢慢降低的，所以在过去，很多楼宇就更倾向于第一种缴税方式。

对于小业主而言，开具发票是件非常繁琐的事情，如果租户需要，通常采用“买发票”或用其他会展服务发票用于企业做账，换句话说，这部分税在收缴过程中是存在漏洞的。

来到千禧年之后，伴随税务系统的全国联网以及税务法规的完善调整，你的办公楼宇是按自用类经营房屋还是按出租类经营房屋缴纳房产税，都有了明确规定，企业办公租赁房屋所对应的发票也不能再用其他发票替代。并且，从2009年开始，外资企业及外籍个人的房产不仅要缴纳房产税，而且在征收范围、计税依据、税率、税收优惠、征收管理等方面均按照《房产税暂行条例》及有关规定执行。

房产税虽然是以房屋为征税对象的，并不是针对商业地产专门制定的，但事实上，商业项目，尤其是写字楼，租赁业务是对公的，是需要出具合规发票的，所以，商业项目租赁市场的房产税贡献是远大于住房租赁市场的。

记得7年前我做400电话监测时，有经纪人咨询租金价格时，经常听到项目方回答完之后还会附加一句“含发票”，由此可见房产税在写字楼市场中的贯彻力度，并且，12%的税点确实不是个小数目，由大业主为租户负担这笔税费，也是一种价格上的优势体现。

2021年10月23日地十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过里面就提到过“费居住民用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”。

北京作为绝对的一线城市，大概率会成为房地产税前两批试点城市之一。房地产税，可以说是继续深化“房住不炒”，推进共同富裕，或者说是土地财政终结引发的深情呼唤，当然，还有很多专业人士认为这包含着推进“三胎政策”的考量。但是不管怎样，终究和咱们写字楼市场没有任何关联。

住宅市场是刚需，是关乎民生大计的，所以与房屋相关的政策几乎都是以稳定楼市为主基调的，有时会捎带着统一调整下非住宅房屋政策。本次房地产税被热议之际，其实很多写字楼资管人是希望政策层面也能多向商业板块多关注下，毕竟现在早已不是盖出个房间壳子坐等收房租的卖方市场了，以后也不会有。写字楼、商业要想保持持久的承载力，是需要大量资金维护保养的，当市场处于下行周期时，多一点政策利好就会促进这一领域更健康的发展。