来源：克而瑞资管
文 | 克而瑞资管
上海资管研究团队
根据CAIC监测显示，21Q3上海办公市场持续向好，净吸纳量近7个季度连续增长，核心商务区对全市提振效应较为明显；全市甲级写字楼空置率环比下降2.4%至20.1%，租金环比微升0.4%至7.34元/㎡/天；大宗成交总额75.6亿同比微降4.8%，办公仍为主力业态；销售市场方面，闵行区供应量连续3个季度居首，浦东区成交均价最高；“绿色金融”成为房企以写字楼为标的发债融资新渠道；“双减”政策下，教培行业的大幅缩减对未来办公市场造成持续影响。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
| CAIC 市场监测（上海）
市场：截至21Q3，上海写字楼市场净吸纳量近七个季度持续增长；此轮传统核心区对全市去化和租金的带动效应较为明显。
政策：“绿色金融”成为房企以写字楼为标的发债融资新渠道；“双减”政策下，教培行业的大幅缩减对未来办公市场造成持续影响。
业主：随着更多规模房企进入轻资产领域，商业地产的行业集中度提升，运营能力成为更重要的考验。
板块：浦东多板块在新政“引领区”的引导下表现突出，吸引更多外资金融和科技企业；滨江板块去化加速。
一
图片宏观市场
全市甲写租金环比上涨0.4%
核心商务区净吸纳持续上升
数据来源：统计局
▌全市甲写租金环比上涨0.4% 核心商务区净吸纳持续上升
21Q3上海办公市场持续向好，净吸纳量近7个季度连续增长，全市甲级写字楼空置率环比下降2.4%至20.1%。核心商务区净吸纳持续上升，非核心商务区本季度迎来大量新增供应，空置率短期内呈上升趋势。
全市甲级写字楼平均租金及环比变化
数据来源：CAIC数据库
三季度全市甲级写字楼平均租金环比微升0.4%至7.34元/㎡/天。核心商务区甲级写字楼租金环比上升0.6%至每平方米每天人民币9.39元，带动上海办公市场租金小幅回升。非核心商务区甲级写字楼平均租金环比上升0.2%至每平方米每天人民币5.75元。
二
租赁市场
新增供应和净吸纳均保持高位
空置率小幅回落
全市新增供应、净吸纳量及空置率
数据来源：CAIC数据库
据CAIC资产数据库监测显示，21Q3上海甲级写字楼市场共迎来43.4万㎡新增供应项目入市，同比上升11.6%,供应主要位于新兴商务区。截止目前，全市甲级写字楼市场存量达到约1482万㎡；全市净吸纳量延续上涨态势，单季度达38.8万㎡创新高，传统核心商务区表现突出，同时实现了租金和出租率的小幅提升。
2021Q3主要租赁成交
数据来源：CAIC监测整理
本季度头部科技和金融企业继续引领办公租赁市场需求，如哔哩哔哩于杨浦国华国际广场新设立11000㎡办公；国泰人寿总部从陆家嘴迁址前滩，山西证券搬迁至陆家嘴滨江中心。此外，医药业和专业服务业租赁需求占比有所提升。预计四季度全市净吸纳仍有不俗表现。
21Q3上海各子市甲级写字楼租金与空置情况
数据来源：CAIC数据库
三
销售市场
大宗成交总额75.6亿同比微降4.8%
办公仍为主力业态
▌大宗成交总额75.6亿同比微降4.8%，办公仍为主力业态
上海各物业大宗交易成交金额
数据来源：CAIC数据库
据CAIC监测，2021Q3上海大宗成交总额75.6亿元，同比下降4.8%较为稳定。从成交金额占比看，办公依然为交易的主力业态；字节跳动以80亿元向铁狮门收购位于上海大创智功能区内的尚浦中心，成为季度最大金额单宗成交，项目规模19.5万㎡，此前字节已租赁约4.2万㎡。同时，前程无忧亦于本季度斥资20.7亿元收购晶耀前滩（T6)单栋办公项目，其表示将于2022年迁入并作为公司新总部。
从成交金额和收购公司行业看，金融和科技仍为大宗投资的主力行业；此外，房企行业资产的流动性不断增加，在当前市场环境下，部分地产企业亟需通过资产变现缓解现金流压力，同时更多非房企业在此轮调控中积极价值投资布局，上海大宗市场的活跃度仍将持续。
2021Q3大宗交易部分案例
数据来源：CAIC监测整理
▌闵行区供应量连续3个季度居首，浦东区成交均价最高
21Q3上海全市办公销售供应较去年同期下降57%，总成交面积同比上涨1.4%，闵行为本季度供应最多的区域，新增供应达8.6万㎡，主力供应分别为万象企业中心，力波商务中心和虹桥万创中心三个项目。青浦为本季度成交最为火热的区域，共成交7.2万㎡环比上涨近102%，成交均价39767元/㎡；其中，单项目维度徐泾板块的中核科创园表现最为亮眼，贡献成交面积第一达1.9万㎡，成交均价40110元/㎡。
2021Q3各行政区办公销售市场
数据来源：CAIC数据库
本季度全市平均成交价格44569元/㎡环比上升0.5%，与上季度基本持平；传统核心区成交均价109350元/㎡，相比前两季大幅提升，绿地外滩中心和外滩金融中心项目为成交主力；非核心区成交均价39778元/㎡，环比略有下降，青浦区成交面积居首，浦东区成交均价最高。
四
土地市场
供应和成交建面同比均下降
主要成交集中于非核心区
21Q3供应12幅涉办用地，供应总建面共计78.7万㎡，同比下降42.2%；成交14幅涉办用地，成交总建面82.9万㎡，同比下降11.4%；成交楼板均价为6034元/㎡,同比下降33%。
上海涉办用地市场走势
数据来源：CAIC数据库
市场监测：本季度上海涉办土地成交主要集中于非核心区，成交总建面最多的为金山区；其中，内环内仅成交一宗，位于杨浦东外滩板块的优质商办土地被上海字跳智浦科技有限公司以总价20.42亿竞得；本季度拿地主力为科技信息类企业。
2021Q3重要商办土地成交
数据来源：CAIC数据库
五
未来供应
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