来源：克而瑞资管

根据CAIC监测显示，二季度武汉市场处于供应空档以及核心商圈租户迁移期，全市甲级写字楼空置率降低至38.3%；平均租金环比下跌1.7%至3.48元/㎡/天；Q2暂未录得新增供应，净吸纳量约9.4万㎡；预计下半年仍有约75万㎡新增体量，市场将持续承压；批发和零售业、租赁和商务服务业为承租主力，需求占比57%；集中供应增加勾地难度，房企之间博弈激烈。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

| CAIC 市场监测（武汉）

市场：21Q2武汉写字楼市场净吸纳量继续增长，各子市场的租金和空置率变化波动较大，新兴商务区在政策引导和市场调节中迅速崛起；

租户：办公租赁市场活跃度延续一季度以来的平稳复苏态势，其中科技新媒体、批发和零售业行业展现强劲租赁需求；

板块：板块之间的流动性不断加强，企业选址面更加广泛，而拥有性价比、产业资源优势的新兴商务区在板块竞争中优势逐渐显现。

一、宏观市场

二季度各项经济指标同比增长显著

上半年武汉经济持续向好，二季度处于市场供应空档以及核心商圈租户迁移期，全市甲级写字楼空置率降低至38.3%。

国内疫情面临外防输入、内防反弹的压力，存在一定的不确定性，同时市场持续供大于求以及大宗租赁、业主降租因素背景下，甲级写字楼市场租金短期仍面临下行压力，2021Q2武汉甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至3.48元/㎡/天；

从子市场来看，随着轨道交通不断完善以及城市开发逐步外延，核心商务区与新兴商务区竞争愈发激烈。二季度核心商务区空置率均有一定幅度上涨。新兴商务区中光谷中心城、关山总部凭借强大的政策扶持以及高性价比，持续吸引知名企业进驻，出租率持续提升。

二、租赁市场

Q2暂未录得新增供应，空置率降至38.3%

批发、零售业居首，占比达30%

▌Q2暂未录得新增供应，空置率降至38.3%

据 CAIC 资产数据库监测显示，2020Q1武汉写字楼市场共迎来2个新增供应项目入市，总计11.5万㎡，分别是为位于关山板块的泛悦城T2和CBD的武建中心富强国际写字楼，Q2暂无新增供应项目入市，预计2021下半年还将有约75万㎡的项目入市，市场将持续承压。

办公租赁需求平稳复苏，二季度全市净吸纳量约9.4万㎡，同时处于新项目入市空档阶段，整体空置率缓慢下降至38.3%，随着下半年多个项目继续入市，我们预估空置率将大幅度反弹。

▌2021Q2无新项目入市，整体存量稳定在936万㎡

2021Q2无新增供应，武汉写字楼市场存量暂维持在936万㎡，预估未来三年将会有312万㎡的新增供应，全市办公市场规模将达到1248万㎡；九大商务区目前总存量达732万㎡，占全市78.2%。

▌批发和零售业、租赁和商务服务业是武汉办公市场主要客户构成，而信息技术是近年扩张主力

从行业构成来看，批发和零售业、租赁和商务服务业占全部租赁需求的57%，展现强烈的租赁需求。其中批发和零售业居首，占比达到30%，其次是租赁和商务服务业占比27%。

三、销售市场

供应环比下降68%，成交量环比下降63%

主城区为二季度销售市场成交主力

▌2021Q2供应环比下降68%，成交量环比下降63%，整体均价上涨24%

2021年2季度办公产品整体供应量11.7万㎡，成交量8.1万㎡，成交均价14606元/㎡；

供应层面上，二季度办公产品供应量武昌区遥遥领先，东西湖和东湖高新区位于第二梯队，其余片区无新增供应；成交层面上，主城区中东湖高新、武昌、江汉、江岸等区域成交量大幅领先，远城区中蔡甸、东西湖、黄陂成交热度较高。

四、土地市场

集中供应增加勾地难度

远城区成商办市场夺地热土

▌集中供应增加勾地难度，房企之间博弈激烈；二季度供、销、价齐跌

市场表现：2021年二季度商办土地供应119万方，环比下降3%；成交95万方，环比下降35%。远城区成交量激增，二季度平均楼面地价大幅下跌至3342元/㎡；

成交分析：土地出让频现量身定制，且商办自持比例加大，增加了勾地难度，多维度考验房企实力，竞得企业大多具备较强商业运营能力或设置区域型总部。

▌远城区成商办市场夺地热土，占比70%

2021年二季度纯商服土地成交总建面约95.02万方，其中三环内成交28.43万方，成交区域主要在宗关和武昌滨江板块。远城区为商办土地成交主力，其中蔡甸中法新城、江夏大桥新区为成交主要地区。

五、未来供应及展望

2021年下半年仍将有多个项目交付入市，未来两年将迎来高峰，主城商务区成为供应主力，新兴商务区高品质楼宇将迎来供应潮：2021年我们估计还有将近75万㎡的供应量，而2022-2023年供应将达到高峰，供应量达到237万㎡，供应主力来自于华中金融城、CBD和汉口滨江等核心商务区，而非核心商务区如光谷中心城、杨春湖高铁商务区、汉阳古城将迎来优质商办楼宇供应。

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