来源：克而瑞资管 今天

根据CAIC监测显示，受益于成渝经济圈建设发展政策红利，重庆经济快速发展，城市活力提升；21Q2主城区甲级写字楼市场租金降幅不断收窄，空置率小幅上升；二季度共2个项目合计约13.0万㎡体量交付入市；甲写平均租金为84.4元/㎡/月，环比仅下跌0.1个百分点；高新技术行业投资吸引力加强，科技互联网行业扩张需求突出；商办土地市场表现较为冷淡，城市发展重心由北向西转移。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

| CAIC 市场监测（重庆）

市场：得益于成渝经济圈建设，重庆的城市活力持续提升，充分保证了经济快速发展，对其建设成为国际性经济中心城市提供巨大推力。目前全市空置率小幅上升，租金降幅不断收窄，市场租赁需求释放。

租户：“十四五”时期重庆着力建设国家重要先进制造业中心、西部金融中心、西部国际综合交通枢纽和国际门户枢纽等，在此基调下信息技术、消费者服务和金融业需求持续旺盛，同时政策推动“互联网+教育”租赁需求上涨。

业主：业主对于租金变动依旧保持谨慎态度，“以价换量”趋势不变。

板块：区域分化明显，渝北办公市场长期高度活跃，沙坪坝依托科学城的打造，市场活跃度逐步提升，城市发展中心由北向西偏移。

1

图片宏观市场

经济活力持续提升

租金降幅不断收窄

2

租赁市场

净吸纳持续上升，置率上涨至30.6%

信息技术、消费者服务、金融等活跃

▌市场逐步回暖，整体空置率小幅上升

据 CAIC 资产数据库监测显示，2021年二季度，重庆甲级写字楼市场迎来复星国际中心与光环中心B座项目交付入市，体量合计约13.0万㎡。市场整体需求表现较为良好，信息技术、消费者服务和金融等行业企业呈现活跃态势，季内录得净吸纳量约5.3万㎡，为20年以来的最高值；全市空置率受近期新增供应影响，二季度小幅上涨至30.6%。

展望下半年，随着《重庆市软件产业高质量发展“十四五”规划》的发布以及成渝经济圈建设进入增速期，重庆经济活力和城市魅力稳步提升，城市投资吸引力逐步增强。

▌租金平稳运行，但以价换量趋势仍存在

自2018年三季度以来，甲级写字楼长期以价换量和2020年突发疫情导致租金持续处于低位。目前，随着疫情影响消退，甲级写字楼租金逐渐企稳，但以价换量趋势仍然存在。

截止2021年二季度，甲写租金为84.4元/㎡/月，环比仅下跌0.1个百分点，租金降幅不断收窄，但部分业主仍对租金变动持较为谨慎的态度。据CAIC监测数据显示，近三年重庆甲级办公平均租金累计降幅约10.9%。

▌高新技术行业持续发展，科技互联网行业扩张需求突出

2021年二季度，重庆经济运行稳中加固、稳中向好，展现出良好的韧性和潜力。随着成渝经济圈建设进入增速期，重庆城市吸引力不断提升，以高新技术产业为代表的行业投资吸引力加强，为办公楼市场的可持续发展奠定正向基础。

二季度以来，重庆积极开展中国工业软件大会、两江新区重点科创项目集中云签约等活动，带动互联网科技行业持续活跃。6月17日，成渝地区双城经济圈全球投资推介会在上海举行，成功吸引多个长三角地区中外知名企业、商协会和机构。此外，2021年度工作要点中，国家加快推进教育信息化高质量发展和积极发展“互联网+教育”等成为主要目标任务，教育信息化建设成为重要举措，头部在线教育公司积极入渝发展，为部分项目复苏展望注入信心。未来，互联网技术、金融等行业需求有望延续，同时政策推动下“互联网+教育”需求或将增加。

3

销售市场

大宗交易成交表现仍乏力

区域分化明显，渝北供销高位运行

▌市场投资情绪趋于保守，大宗交易连续四个季度处于低位

18-19年重庆大宗活跃度较高，近期陆续出台的“三道红线”、“双集中供地”等政策措施使得部分房企的生存环境愈发艰难，地产行业的马太效应进一步加剧，本土小开发商面临企业调整甚至破产重组等因素，不乏选择出售资产的方式；二季度成交1宗位于秀山的因企业破产出售的商办资产。目前市场投资情绪趋于保守，成交额已连续四个季度低于单季平均水平。

根据重庆“十四五”时期规划，政府将在设计软件、工业物联网、5G平台、工业操作系统、汽车软件、智能工厂等十大类项目上对于相关企业提供业务、资金、技术等方面的支持，政策推动下办公市场投资吸引力进一步得到巩固，未来重庆写字楼市场投资热度有望攀升。

▌渝北成交表现一枝独秀，西区办公市场高歌猛进

从全市供求表现来看，自去年四季度以来市场一直处于供大于求状态，相较未受到疫情冲击的19年以前成交量明显下滑，散售市场动力不足，市场整体以存量去化为主。

2021年二季度重庆办公销售市场全市成交26.83万方，成交量同去年相比下降22.3个百分点，环比上涨16%；全市年度成交均价9226元/㎡，自去年一季度疫情来袭后市场表现谨慎，成交价格一直处于小幅下降状态，办公市场价格上行压力犹存，“以价换量” 趋势不变。

2021年二季度，渝北区供销高位运行，全区积极开展各项企业签约活动，打造仙桃数据谷助推大数据产业云集，拉动照母山、中央公园等区域楼宇去化。沙坪坝区借助城市西拓打造科学城，形成以发展智能产业为主导的西部“智能谷”，同时规划高技术服务产业功能区、新一代信息技术产业功能区、大健康产业功能区、先进制造业产业功能区四大功能区，打造世界级产业集群，未来商务需求较大，二季度供应量达12.7万方。

价格方面，渝中区作为老牌商务区价格相对领先，江北区依托江北嘴形成以金融为核心的产业聚集区，依托大化石形成智能科技产业集群，区域价格高企。目前重庆金融、智能科技等行业高歌猛进，预计未来将带动全市办公需求增长。

4

土地市场

国企“自摸”为主，城市发展重心由北向西转移

据 CAIC 资产数据库监测显示，由于政府供地节奏减缓、核心区土地资源稀缺、非核心区商业氛围欠缺以及商办市场存量高企等原因，近年来重庆商办土地市场表现较为冷淡。城市发展以新城区建设开发为中心，目前重心逐渐由北向西转移，向北有两江数字经济产业园、水土高新技术产业园等高精尖产业集中区，而西部新城、科学城则是向西发展主力，政策利好不断，促使地区快速建设发展，区位优势是主导商办土地成交的重要因素。

目前重庆仍处于 “住销不平衡”阶段，商业集中于核心区，非核心区人气聚集还需时间，导致部分房企对这类周边暂时空白的回报周期较长的区域布局表现谨慎，商办类土地多为国有企业主导成交。

5

图片未来供应

预计2021-2023年，有西南证券大楼、约克郡光环中心写字楼、华润中心二期、重庆塔、龙湖中央公园、新城吾悦广场、合景泰富悠方、中粮大悦城、高新ONE陕建西南总部、重庆天地陆海国际中心等写字楼项目入市。

本文对报告部分内容做了摘录分析。欢迎免费领取《2021年Q2重庆写字楼市场回顾及展望》完整版，转发本文至朋友圈并发送截图+邮箱地址至后台即可。